Sentenza n. 14330/2026 - Roma, Sezione 2B

Esito

La controversia

I ricorrenti, proprietari di immobili situati a circa 26 metri dall’area dell’ex Istituto Sant’Ivo, hanno impugnato il provvedimento comunale che aveva respinto la richiesta di ritiro in autotutela e di inibizione degli effetti della SCIA alternativa al permesso di costruire presentata dalla società controinteressata per la realizzazione di una palestra e quattro campi da padel. Hanno dedotto, in particolare, il difetto di istruttoria e l’erronea qualificazione dell’intervento come ristrutturazione edilizia, anziché nuova costruzione; l’erronea applicazione degli artt. 22 e 23 del d.P.R. n. 380/2001; l’insussistenza dei presupposti per la SCIA alternativa al permesso di costruire; la concreta lesione derivante da immissioni sonore e luminose, incremento del traffico e della presenza antropica e diminuzione del valore degli immobili; l’inadeguatezza della valutazione previsionale di impatto acustico; e l’inidoneità dell’autorizzazione della Soprintendenza rispetto ai campi da padel realizzati nelle pertinenze del complesso vincolato. Roma Capitale e la società controinteressata hanno eccepito la tardività e l’inammissibilità per difetto di interesse, sostenendo nel merito che si trattasse della riorganizzazione di un impianto sportivo esistente, privo di ulteriori vincoli rilevanti, e che la SCIA alternativa fosse idonea. Il Comune ha inoltre sostenuto che la SCIA si fosse consolidata per decorso del termine previsto per l’autotutela.

La decisione

Il TAR ha respinto le eccezioni preliminari. Il ricorso è stato ritenuto tempestivo perché diretto contro il diniego comunale di esercizio dei poteri inibitori, e non direttamente contro la SCIA, non immediatamente impugnabile dal terzo. È stato inoltre riconosciuto l’interesse a ricorrere, poiché i ricorrenti non si sono limitati a invocare la vicinitas, ma hanno allegato e provato specifici pregiudizi alla fruizione degli immobili, derivanti da rumore, illuminazione, maggiore presenza antropica e deprezzamento. Nel merito, il TAR ha accolto il primo motivo, ritenendolo assorbente. La realizzazione di campi da padel, anche mediante trasformazione di un preesistente campo sportivo, costituisce nuova costruzione e non ristrutturazione edilizia, poiché richiede una piattaforma in cemento, l’installazione di strutture e lastre di vetro e determina una significativa trasformazione fisica e funzionale del territorio. Nel caso concreto, tre campi avrebbero sostituito integralmente un precedente campo da calcetto e il quarto sarebbe stato realizzato su un’area destinata a rampa carrabile; la consistenza complessiva delle opere evidenziava quindi un rilevante impatto volumetrico e planimetrico. La SCIA alternativa al permesso di costruire era pertanto inidonea, essendo necessario il permesso di costruire. L’utilizzo della SCIA fuori dal relativo ambito applicativo non produce effetti giuridici e non determina il consolidamento del titolo per decorso del termine previsto dall’art. 19, comma 4, della l. n. 241/1990. Non si applica neppure l’art. 21-nonies della stessa legge, perché l’intervento comunale non costituisce annullamento d’ufficio di una SCIA efficace, ma esercizio doveroso e vincolato dei poteri di vigilanza e ripristino della legalità edilizia ai sensi dell’art. 27 del d.P.R. n. 380/2001. Sono state quindi annullate le determinazioni impugnate e, nei limiti delle disposizioni specificamente gravate, la circolare comunale del 21 settembre 2017. Le ulteriori censure sono state assorbite. Roma Capitale e la società controinteressata sono state condannate, ciascuna, al pagamento di euro 3.000 in favore dei ricorrenti, oltre accessori e contributo unificato; le spese sono state compensate nei confronti del Ministero della Cultura.

Norme richiamate

• art. 3, comma 1, lett. e), d.P.R. n. 380/2001

  La realizzazione e la trasformazione dei campi da padel, per le caratteristiche costruttive e l’incidenza fisica e funzionale sul territorio, rientrano nella nuova costruzione.

• art. 10, comma 1, lett. c), d.P.R. n. 380/2001

  La qualificazione dell’intervento come ristrutturazione edilizia pesante, sostenuta dalla circolare comunale, è stata ritenuta non corretta nel caso dei campi da padel.

• art. 22, comma 1, lett. c), d.P.R. n. 380/2001

  La SCIA ordinaria non è idonea per la realizzazione o trasformazione dei campi da padel qualificata come nuova costruzione.

• art. 23, comma 1, lett. a), b) e c), d.P.R. n. 380/2001

  La SCIA alternativa al permesso di costruire non può essere utilizzata per interventi che costituiscono nuova costruzione; nel caso concreto non ricorrevano neppure le condizioni delle lettere b) e c).

• art. 19, comma 4, l. n. 241/1990

  Il decorso del termine per l’esercizio dei poteri inibitori e di autotutela non consolida una SCIA presentata per un intervento estraneo al relativo ambito applicativo e quindi improduttiva di effetti.

• art. 21-nonies, comma 1, l. n. 241/1990

  La disciplina dell’annullamento d’ufficio non si applica quando la SCIA è inefficace perché utilizzata per un intervento soggetto a permesso di costruire; l’intervento amministrativo ha natura accertativa e repressiva, non di autotutela discrezionale.

• art. 27 d.P.R. n. 380/2001

  Accertata l’inefficacia della SCIA e la necessità del permesso di costruire, l’amministrazione deve esercitare i poteri doverosi e vincolati di vigilanza e ripristino della legalità edilizia, senza i limiti temporali e discrezionali propri dell’annullamento d’ufficio.

• art. 26 c.p.a.

  Le spese di giudizio seguono la soccombenza.

• art. 91 c.p.c.

  Richiamato per la condanna alle spese nei confronti dell’amministrazione comunale e della società controinteressata.

Massime di principio

• La realizzazione di un campo da padel, anche mediante conversione di un preesistente campo sportivo, costituisce nuova costruzione quando comporta la posa di una piattaforma in cemento e l’installazione di strutture e barriere perimetrali in vetro, determinando una significativa trasformazione fisica e funzionale del territorio; per essa è necessario il permesso di costruire.
• La qualificazione dell’intervento edilizio deve essere effettuata considerando unitariamente la consistenza, la funzione e l’incidenza sul territorio dell’insieme delle opere, senza frammentare la valutazione in singoli interventi atomisticamente considerati.
• La SCIA, anche nella forma alternativa al permesso di costruire, produce effetti soltanto quando l’attività segnalata rientra nell’ambito oggettivo di applicazione dell’istituto; se viene utilizzata per un intervento soggetto a permesso di costruire, essa è improduttiva di effetti giuridici.
• Il decorso del termine previsto per l’esercizio dei poteri inibitori o di autotutela non consolida la posizione del privato quando la SCIA è originariamente inidonea e l’intervento è privo del necessario permesso di costruire.
• Quando l’intervento segnalato è estraneo all’ambito applicativo della SCIA, l’amministrazione non esercita l’annullamento d’ufficio di un titolo efficace, ma i poteri doverosi e vincolati di vigilanza e ripristino della legalità edilizia; non si applicano quindi i limiti temporali e i presupposti discrezionali dell’art. 21-nonies l. n. 241/1990.
• Il terzo che impugna il diniego di esercizio dei poteri inibitori nei confronti di una SCIA deve dimostrare, oltre alla vicinitas, un pregiudizio concreto e attuale derivante dall’intervento, quale l’aggravamento delle immissioni, della presenza antropica o delle condizioni di fruizione e valore degli immobili.

Come è indicizzato