Cassazione Civile, Ordinanza n. 17038/2025 del 25/06/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce dalla realizzazione, da parte del titolare di un esercizio commerciale situato in un immobile concesso in locazione, di diverse opere e manufatti su un'area che il vicino proprietario assumeva essere comune condominiale: gazebo ancorato al marciapiede, struttura di sostegno per tenda motorizzata con elementi metallici stabilmente fissati, travi orizzontali in legno e tende laterali con fioriere in cemento, tali da circoscrivere e quasi chiudere lo spazio sottostante. L'attore chiedeva la cessazione delle turbative, la rimozione dei manufatti, il ripristino dello stato dei luoghi e il risarcimento dei danni. Il Tribunale accoglieva la domanda; la Corte d'appello confermava, ritenendo provata la compressione dell'uso delle parti comuni e la lesione del decoro architettonico, e applicando la presunzione di condominialità del marciapiede ex art. 1117 c.c. Il ricorrente per cassazione proponeva un unico motivo, denunciando violazione degli artt. 1122, 1102, 1117 e 1350 c.c., oltre a norme costituzionali e processuali, sostenendo: l'erronea adesione della Corte territoriale alle risultanze della CTU senza autonoma valutazione; l'ultrapetizione per avere il giudice considerato una compressione più ampia di quella dedotta; l'erronea applicazione dell'art. 1122 c.c., poiché la domanda originaria riguardava una tenda e non le ulteriori opere; l'illegittimo accertamento della proprietà condominiale del marciapiede in assenza di prova scritta e senza coinvolgimento di tutti i condomini.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto inammissibili le censure ex art. 360, n. 5, c.p.c. per la presenza di una doppia conforme e, quanto alle censure ex art. 360, n. 3, c.p.c., le ha considerate inammissibili perché dirette non a denunciare un errore nell'interpretazione della norma, ma a sollecitare una diversa valutazione del fatto e delle prove, attività riservata al giudice di merito. Ha inoltre rilevato che non vi era ultrapetizione, poiché la domanda introduttiva riguardava espressamente la limitazione o preclusione dell'uso dell'area condominiale. Quanto alla proprietà del marciapiede, ha confermato la presunzione di condominialità ex art. 1117 c.c., osservando che il bene era stato riconosciuto come non appartenente al Comune e che il ricorrente non aveva fornito un titolo contrario scritto. Conseguentemente il ricorso è stato respinto, con condanna del ricorrente alle spese di legittimità, alla somma ulteriore ex art. 96, commi 3 e 4, c.p.c., e all'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1122 c.c.

  La norma non è stata ritenuta violata, perché le doglianze del ricorrente attenevano alla ricostruzione del fatto e alla valutazione delle opere realizzate, non a un errore nell'individuazione della fattispecie astratta.

• art. 1102 c.c.

  Richiamato dal ricorrente, ma la Corte ha ritenuto che la censura investisse il merito della valutazione sull'uso delle parti comuni, non un problema interpretativo della norma.

• art. 1117 c.c.

  La Corte ha affermato la presunzione di condominialità del marciapiede, superabile solo con titolo contrario scritto, gravando sul singolo che rivendichi la proprietà esclusiva l'onere della prova del titolo.

• art. 1350 c.c.

  Richiamato per contestare la prova della proprietà comune, ma la Corte ha escluso che la questione integrasse violazione di legge, trattandosi di censura sulla valutazione delle prove e non sulla regola giuridica.

• art. 112 c.p.c.

  La Corte ha escluso la ultrapetizione, rilevando che la domanda attorea comprendeva espressamente la denuncia della limitazione o preclusione dell'uso dell'area comune.

• art. 132 c.p.c.

  Richiamato dal ricorrente insieme all'art. 112 c.p.c., ma la Corte non ha ravvisato nullità della motivazione; ha invece qualificato le doglianze come meramente fattuali.

• art. 360, comma 1, nn. 3 e 5, c.p.c.

  La Corte ha ribadito che il n. 3 riguarda l'erronea interpretazione della norma, mentre il sindacato sulla ricostruzione del fatto è estraneo; il n. 5 è precluso in caso di doppia conforme nei termini applicabili al giudizio introdotto dopo il 1° gennaio 2023.

• art. 360, comma 4, c.p.c.

  Applicato nel senso di mantenere la preclusione al vizio di omesso esame del fatto decisivo in caso di doppia conforme anche dopo la riforma introdotta dal d.lgs. 149/2022.

• art. 380-bis c.p.c.

  Il ricorso è stato definito nel procedimento accelerato per ricorsi inammissibili, improcedibili o manifestamente infondati, con decisione conforme alla proposta.

• art. 51, comma 1, n. 4 c.p.c.

  La partecipazione del consigliere delegato proponente al collegio è stata ritenuta non incompatibile, secondo l'orientamento delle Sezioni Unite richiamato dalla Corte.

• art. 52 c.p.c.

  Richiamato per escludere un'incompatibilità del consigliere delegato che aveva formulato la proposta di definizione accelerata.

• art. 96, commi 3 e 4, c.p.c.

  La Corte ha condannato il ricorrente al pagamento di somme ulteriori per la definizione del giudizio in conformità alla proposta e ha indicato la doverosità della somma in favore della Cassa delle Ammende.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115 del 2002

  È stato dato atto dei presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

• art. 13, comma 1-bis, D.P.R. n. 115 del 2002

  Richiamato come parametro dell'ulteriore contributo unificato dovuto in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• Nel giudizio di cassazione la denuncia di violazione di legge è ammissibile solo se investe l'erronea interpretazione della norma astratta; se la doglianza mira invece a contestare la ricostruzione del fatto o la valutazione delle prove, il motivo è inammissibile perché introduce un riesame del merito.
• In presenza di doppia conforme, il vizio di omesso esame di un fatto decisivo non è deducibile in cassazione secondo la disciplina applicabile ai ricorsi introdotti dopo il 1° gennaio 2023.
• Non integra ultrapetizione il rilievo del giudice che si mantenga entro il perimetro della domanda sostanziale, anche se la motivazione valorizza conseguenze fattuali non esplicitate in modo identico dalla parte, purché coerenti con il petitum e la causa petendi.
• Le opere eseguite su parti comuni da un condomino possono essere vietate o rimosse quando, in concreto, comportino una compressione apprezzabile dell'uso comune o alterino il decoro architettonico dell'edificio, secondo un accertamento rimesso al giudice di merito.
• L'art. 1117 c.c. opera come presunzione di condominialità delle parti dell'edificio destinate all'uso comune; chi affermi la proprietà esclusiva del bene deve fornire prova di un titolo contrario idoneo, normalmente di forma scritta quando si controverte di diritti reali immobiliari.

Come è indicizzato