Cassazione Civile, Ordinanza n. 13870/2023 del 19/05/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto di locazione abitativa stipulato e registrato nel 2006. Il locatore agì per ottenere la risoluzione del rapporto per morosità nel pagamento dei canoni e il rilascio dell'immobile; il giudice di primo grado accolse la domanda e la corte d'appello confermò. La conduttrice ricorse per cassazione sostenendo che il contratto fosse nullo, o comunque non azionabile per il pagamento dei canoni, perché non risultavano registrate le annualità successive e, secondo la sua tesi, la mancata registrazione delle pattuizioni relative al rapporto in corso comportava la nullità ex art. 1, comma 346, L. 311/2004. Invocava arresti di legittimità che avrebbero ricollegato la nullità alla violazione degli obblighi fiscali di registrazione, deducendo che il locatore, per ottenere lo sfratto, avrebbe dovuto versare l'imposta di registro sulle annualità morose. La censura è stata però ritenuta non confrontarsi con la ratio decidendi della sentenza impugnata, che aveva affermato la validità del contratto in quanto regolarmente registrato all'origine e insensibile, sul piano negoziale, al solo mancato pagamento delle imposte relative ad annualità successive.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile. Ha rilevato, da un lato, che il motivo non si confrontava con la concreta motivazione della sentenza d'appello; dall'altro, che non vi erano elementi per mutare l'orientamento consolidato secondo cui la nullità prevista dall'art. 1, comma 346, L. 311/2004 riguarda la mancata registrazione originaria del contratto o di accordi modificativi novativi, non già il mancato versamento di annualità successive dell'imposta di registro. Ne è conseguito il rigetto sostanziale della pretesa della ricorrente, senza condanna alle spese per mancata difesa dell'intimato, ma con dichiarazione dei presupposti per il contributo unificato aggravato.

Norme richiamate

• art. 1, comma 346, L. 311/2004

  nullità del contratto di locazione in caso di mancata registrazione

  la previsione di nullità si riferisce alla registrazione originaria del contratto, e non al solo mancato versamento di annualità successive dell'imposta di registro; quest'ultimo ha rilievo fiscale ma non incide sulla validità negoziale

• art. 366, n. 4, c.p.c.

  il motivo di ricorso deve essere specifico e deve criticare la decisione impugnata confrontandosi con la sua ratio; il difetto di specificità integra inammissibilità per proposizione di un 'non motivo'

• art. 360-bis, n. 1, c.p.c.

  il ricorso è inammissibile quando non offre elementi idonei a mutare l'orientamento giurisprudenziale consolidato su una questione già risolta in modo univoco

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  la declaratoria di inammissibilità comporta la sussistenza dei presupposti processuali per il versamento dell'ulteriore importo dovuto a titolo di contributo unificato

Massime di principio

• Nel ricorso per cassazione il motivo deve misurarsi con la ratio decidendi della sentenza impugnata: se la censura attacca una questione diversa o solo apparentemente affine, il motivo è inammissibile perché non specifico.
• La nullità per omessa registrazione prevista dalla disciplina fiscale delle locazioni colpisce la mancata registrazione originaria del contratto, mentre il semplice omesso pagamento di imposta di registro dovuta per annualità successive non determina, di regola, invalidità del rapporto locatizio.
• Gli accordi modificativi del canone, per rilevare ai fini della validità del rapporto nei limiti della norma richiamata, devono essere effettivamente novativi e incidere sull'assetto contrattuale; la mera successione soggettiva nel rapporto o altre vicende che non alterino l'invariabilità del canone non sono sufficienti.
• Un contrasto con precedenti di legittimità non è sufficiente a fondare l'accoglimento del ricorso se il precedente richiamato è coerente con la fattispecie concreta e il ricorrente non apporta argomenti idonei a giustificare un revirement.

Come è indicizzato