Sentenza del 24/05/2017 n. 13033 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

L'Agenzia delle Entrate contestava l'annullamento dell'avviso di accertamento relativo all'imposta di registro su una compravendita immobiliare effettuata dalla Provincia mediante trattativa privata, dopo un precedente esperimento di gara andato deserto. Sosteneva che la procedura fosse riconducibile alle vendite mediante espropriazione, pubblico incanto o trasferimento coattivo previste dall'art. 44 del D.P.R. n. 131 del 1986, con conseguente determinazione della base imponibile in base al prezzo di aggiudicazione e non al valore catastale richiesto dalla contribuente.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato il ricorso ammissibile ma infondato e lo ha rigettato, confermando in sostanza l'illegittimità dell'avviso di accertamento. La Corte ha rilevato che, alla luce della sentenza n. 6/2014 della Corte costituzionale, anche per gli immobili abitativi acquistati nell'ambito di espropriazioni forzate o aste pubbliche il contribuente può chiedere l'applicazione del criterio del prezzo-valore, cioè la determinazione della base imponibile secondo il valore catastale, quando ricorrano le condizioni previste dalla legge. Poiché l'acquirente aveva richiesto tale criterio già al momento della registrazione dell'atto e il rapporto non era esaurito, la tassazione basata sul prezzo di aggiudicazione o sul diverso criterio preteso dall'Agenzia era illegittima. Le spese di tutti i gradi sono state compensate.

Norme richiamate

• D.P.R. n. 131 del 1986, art. 43, comma 1, lett. a)

  Stabilisce come criterio generale per gli atti immobiliari il valore del bene o del diritto alla data dell'atto, salvo che il corrispettivo pattuito sia superiore.

• D.P.R. n. 131 del 1986, art. 51, commi 1 e 2

  Il valore rilevante è il valore venale in comune commercio, oppure il corrispettivo pattuito se superiore.

• D.P.R. n. 131 del 1986, art. 44

  Per i trasferimenti derivanti da espropriazione, pubblico incanto o altre forme coattive, prevede ordinariamente la determinazione della base imponibile in riferimento al prezzo di aggiudicazione o all'indennizzo.

• Legge n. 266 del 2005, art. 1, comma 497

  Introduce il criterio del prezzo-valore, consentendo, in presenza dei requisiti soggettivi e oggettivi, di calcolare l'imposta sul valore catastale anziché sul corrispettivo o sul valore di mercato.

• Corte costituzionale, sentenza n. 6 del 2014

  Ha dichiarato costituzionalmente illegittima l'esclusione degli acquirenti di immobili abitativi provenienti da espropriazione forzata o pubblico incanto dalla facoltà di optare per il criterio catastale, ritenendo tale esclusione in contrasto con l'art. 3 della Costituzione.

• Costituzione, art. 3

  Vieta ingiustificate disparità di trattamento tra situazioni sostanzialmente omogenee; la Corte costituzionale lo ha applicato per equiparare, ai fini del prezzo-valore, gli acquisti sul libero mercato e quelli derivanti da procedure esecutive o aste pubbliche.

• R.D. 23 maggio 1924, n. 827, art. 41, comma 1

  Richiamato dall'Agenzia delle Entrate con riferimento alla possibilità di procedere mediante trattativa privata dopo un esperimento di gara deserto; la Corte non ha ritenuto necessario decidere se tale procedura rientrasse nell'art. 44 del D.P.R. n. 131 del 1986.

Massime di principio

• Quando una norma tributaria esclude una categoria di contribuenti da un regime agevolativo riconosciuto a soggetti in situazione sostanzialmente analoga, tale esclusione può essere disapplicata o dichiarata illegittima se determina una discriminazione irragionevole.
• Il criterio del prezzo-valore può essere applicabile anche agli acquisti di immobili abitativi derivanti da espropriazione forzata, asta pubblica o procedure assimilabili, purché ricorrano i requisiti soggettivi e oggettivi e l'acquirente eserciti tempestivamente l'opzione.
• Una pronuncia di illegittimità costituzionale opera normalmente retroattivamente, salvo il limite dei rapporti già definitivamente esauriti; pertanto può incidere anche sui contenziosi ancora pendenti.
• Per contestare la maggiore imposta non è sempre necessario risolvere la qualificazione formale della procedura di vendita: se il contribuente aveva comunque diritto al criterio catastale, l'avviso fondato sulla sua esclusione può essere illegittimo per tale autonomo motivo.
• La richiesta del prezzo-valore deve risultare dall'atto o essere formulata secondo le modalità previste dalla disciplina applicabile; la sua presenza può impedire all'amministrazione di determinare l'imposta esclusivamente sul prezzo di aggiudicazione.