Risposta n. 210 del 27/06/2019

Detrazioni per riqualificazione energetica in caso di demolizione e ricostruzione con volumetria inferiore

L’interpello riguarda la possibilità di accedere alle detrazioni fiscali per il risparmio energetico e per il recupero del patrimonio edilizio quando un edificio residenziale unifamiliare viene demolito e ricostruito con sagoma diversa e con una volumetria leggermente inferiore rispetto a quella originaria. Il contribuente segnala una riduzione volumetrica dell’1,5% e chiede se tale scostamento, anche alla luce delle tolleranze edilizie, impedisca o meno l’agevolazione.

Fattispecie rappresentata

L’istante descrive un intervento su un fabbricato residenziale esistente, realizzato mediante demolizione e successiva ricostruzione. Il nuovo edificio presenta:

• una sagoma diversa rispetto a quella precedente;
• un indice di prestazione energetica per la climatizzazione invernale inferiore al massimo previsto dall’allegato A del DM 11 marzo 2008;
• una volumetria inferiore rispetto allo stato legittimo ante operam, con una diminuzione pari all’1,5%.

Quesito del contribuente

ALFA domanda se, in tale situazione, possano trovare applicazione:

• la detrazione per il risparmio energetico prevista dalla legge n. 296 del 2006 e dal DM 19 febbraio 2007;
• le agevolazioni fiscali per gli interventi di recupero edilizio richiamate dalla normativa vigente.

Il dubbio nasce dal fatto che l’intervento non riproduce in modo identico il fabbricato originario, ma ne comporta una lieve riduzione volumetrica.

Soluzione interpretativa prospettata

Il contribuente ritiene che le agevolazioni spettino comunque, perché:

• l’edificio è soggetto a vincoli urbanistici che limitano le variazioni dimensionali;
• l’art. 34, comma 2-ter, del DPR n. 380 del 2001 prevede tolleranze fino al 2% per le quote dimensionali lineari, quadrate e cubiche;
• la riduzione di volume è inferiore a tale soglia.

Secondo l’istante, le misure volumetriche non sono assolute e, considerata l’oggettiva difficoltà di ottenere un valore esatto in edilizia, uno scostamento minimo dovrebbe essere considerato fisiologico e non idoneo a far venir meno la natura di ristrutturazione, soprattutto quando non produce alcun vantaggio economico per il soggetto esecutore.

Normativa richiamata dall’Agenzia

L’Agenzia ricostruisce il quadro normativo rilevante, richiamando in particolare:

• i commi da 344 a 349 dell’art. 1 della legge n. 296 del 2006, che introducono la detrazione per interventi di riqualificazione energetica degli edifici esistenti;
• il comma 348 della medesima norma, che rinvia alla disciplina degli interventi di recupero del patrimonio edilizio;
• l’art. 16-bis del TUIR, relativo alle detrazioni per interventi di recupero del patrimonio edilizio sulle unità immobiliari residenziali;
• l’art. 3, comma 1, lettera d), del DPR n. 380 del 2001, che definisce la ristrutturazione edilizia, includendovi anche la demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria, salve le innovazioni necessarie per l’adeguamento antisismico;
• per gli immobili vincolati ai sensi del d.lgs. n. 42 del 2004, la necessità del rispetto della medesima sagoma dell’edificio;
• la lettera e) del medesimo art. 3, che qualifica come nuova costruzione gli interventi non rientranti nelle categorie precedenti.

L’Agenzia richiama inoltre la circolare n. 7/E del 27 aprile 2018, che aveva già affermato che, nell’ipotesi di ristrutturazione con demolizione e ricostruzione, la detrazione spetta solo in caso di fedele ricostruzione nel rispetto della volumetria preesistente, fatte salve le sole innovazioni antisismiche.

Valutazioni e chiarimenti richiamati nell’interpello

Nel motivare la propria risposta, l’Agenzia fa riferimento anche al parere del Consiglio Superiore dei Lavori Pubblici del 16 luglio 2015, che, interpretando l’art. 3, lettera d), del DPR n. 380 del 2001 dopo le modifiche normative intervenute, ha chiarito che gli interventi di demolizione e ricostruzione con volumetria inferiore rispetto a quella preesistente possono comunque rientrare nella ristrutturazione edilizia.

Secondo tale orientamento:

• la volumetria preesistente rappresenta il limite massimo di edificabilità nel caso di demolizione e ricostruzione;
• la mancata utilizzazione dell’intera volumetria originaria non esclude la qualificazione dell’intervento come ristrutturazione edilizia;
• gli interventi che ricostruiscono solo una parte della volumetria preesistente restano compatibili con la nozione legale di ristrutturazione.

Parere dell’Agenzia delle Entrate

L’Agenzia condivide l’impostazione secondo cui, in presenza di un intervento di demolizione e ricostruzione che determini un edificio con sagoma diversa e volumetria inferiore rispetto al preesistente, la detrazione per riqualificazione energetica può essere riconosciuta, a condizione che siano rispettati integralmente i requisiti tecnici di efficienza e trasmittanza previsti dalla normativa di settore.

Tuttavia, questa conclusione vale solo se l’immobile non è sottoposto ai vincoli del d.lgs. n. 42 del 2004. In presenza di tali vincoli, infatti, l’intervento potrebbe essere qualificato come ristrutturazione edilizia solo se è rispettata la medesima sagoma dell’edificio preesistente; in mancanza di tale requisito, l’agevolazione non sarebbe riconoscibile.

Conclusioni operative

In sintesi, l’Agenzia afferma che:

• per gli immobili non vincolati, la demolizione e ricostruzione con volumetria inferiore non impedisce, di per sé, l’accesso alla detrazione per riqualificazione energetica;
• resta necessario il rispetto di tutti i limiti tecnici richiesti dalla normativa sulle prestazioni energetiche;
• per gli immobili vincolati ex d.lgs. n. 42 del 2004, il mancato rispetto della medesima sagoma comporta l’esclusione dell’agevolazione, poiché l’intervento non sarebbe qualificabile come ristrutturazione edilizia ai fini fiscali.