Risposta n. 213 del 27/06/2019

Spese di rifacimento del tetto condominiale e cessione del credito

L’interpello riguarda la possibilità, per un condomino che ha sostenuto personalmente le spese di rifacimento del tetto di un edificio condominiale, di beneficiare della detrazione per riqualificazione energetica e di cederne il credito. Il caso è particolare perché l’intervento riguarda una parte comune, ma il contribuente afferma di aver ottenuto l’autorizzazione unanime degli altri proprietari a sostenere i costi a titolo personale.

Fattispecie rappresentata dal contribuente

L’istante riferisce di aver avviato i lavori di rifacimento del tetto dell’edificio in cui sono presenti quattro appartamenti, posseduti da sei soggetti poiché due appartamenti sono in comproprietà al 50%. Egli dichiara di essere l’unico proprietario della mansarda, riscaldata, e che tale unità è l’unica a utilizzare l’intero tetto come soffitto.

Prima dell’esecuzione dei lavori sarebbe stata convocata un’assemblea preventiva, nel corso della quale tutti i proprietari avrebbero autorizzato l’istante a eseguire i lavori e a sostenerne il costo personalmente. Il contribuente afferma inoltre di aver ricevuto indicazioni favorevoli da funzionari dell’Agenzia e di aver individuato un soggetto disponibile a ricevere il credito, secondo la guida dell’Agenzia e dell’ENEA.

Alla data dell’istanza i lavori risultavano eseguiti, erano stati pagati solo gli acconti e il saldo non era ancora corrisposto.

Quesito posto all’Agenzia

Il contribuente chiede se, versando entro dicembre 2018 il 35% residuo del corrispettivo complessivo, possa cedere il credito pari al 65% dell’intero importo dei lavori.

Soluzione interpretativa prospettata dal contribuente

L’istante, rilevando l’assenza del provvedimento che disciplina le modalità operative della cessione per gli interventi effettuati nel 2018, ritiene di poter cedere il credito procedendo al pagamento del saldo entro dicembre 2018. In sostanza, considera cedibile il credito corrispondente al 65% della spesa totale, una volta completato il pagamento dell’intervento.

Normativa e prassi richiamate dall’Agenzia

L’Agenzia richiama innanzitutto la disciplina dell’ecobonus contenuta nell’articolo 1, commi da 344 a 347, della legge 27 dicembre 2006, n. 296, che prevede una detrazione d’imposta per specifici interventi di riqualificazione energetica degli edifici esistenti, nei limiti massimi previsti per ciascuna tipologia di intervento.

Viene ricordato che il comma 348 dello stesso articolo rinvia, per quanto non espressamente disposto, alla normativa sulle detrazioni per il recupero del patrimonio edilizio, oggi contenuta nell’articolo 16-bis del TUIR e nel relativo decreto di attuazione, nonché alle disposizioni sulla certificazione energetica.

Sono poi richiamati:

• l’articolo 14, comma 1, del decreto-legge n. 63 del 2013, che ha elevato la detrazione dal 55% al 65%;
• l’articolo 1, comma 3, lettera a), n. 1), della legge n. 205 del 2017, che ha prorogato le detrazioni fino al 31 dicembre 2018, poi prorogate al 31 dicembre 2019 dalla legge n. 145 del 2018;
• il provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle entrate del 28 agosto 2017, prot. 165110, relativo alla cessione del credito.

Sul piano civilistico, l’Agenzia richiama l’articolo 1117, comma 1, n. 1, c.c., secondo cui il tetto è parte comune dell’edificio, e l’articolo 1123 c.c., che stabilisce il criterio legale di riparto delle spese condominiali in proporzione al valore della proprietà di ciascun condomino, salvo diversa convenzione.

È inoltre richiamata la circolare n. 57/E del 1998, che aveva chiarito che, per le spese sulle parti comuni condominiali, la detrazione va ordinariamente calcolata sulla base delle quote millesimali.

Valutazione dell’Agenzia sulla spesa agevolabile

Secondo l’Agenzia, il criterio delle quote millesimali può essere superato se, in conformità all’articolo 1123 c.c., tutti i condomini abbiano acconsentito all’esecuzione dei lavori con sostenimento delle spese da parte dell’istante, derogando così al criterio legale di ripartizione.

In tale ipotesi, il contribuente può fruire della detrazione per l’intero importo delle spese da lui sostenute, anche se eccedenti rispetto alla quota teoricamente imputabile in base ai millesimi, ma sempre entro il limite massimo di detrazione di euro 60.000 previsto dal comma 345 dell’articolo 1 della legge n. 296 del 2006.

L’Agenzia precisa inoltre che, per i lavori condominiali, il singolo condomino può utilizzare interamente il limite di detrazione previsto per la propria unità immobiliare, ma non può cumulare anche i limiti riferibili alle altre unità presenti nello stesso condominio.

Parere sulla cessione del credito

Quanto alla cessione del credito, l’Agenzia rinvia al provvedimento del 28 agosto 2017, il quale stabilisce che il condomino può cedere l’intera detrazione calcolata:

• sulla base della spesa approvata dalla delibera assembleare, per la quota a lui imputabile; oppure
• sulla base delle spese sostenute nel periodo d’imposta dal condominio, anche mediante cessione ai fornitori, per la quota a lui imputabile.

Pertanto, l’istante può cedere la detrazione sulla spesa sostenuta, purché vi sia un’apposita convenzione scritta tra tutti i condomini che gli attribuisca la possibilità di sostenere integralmente le spese di rifacimento del tetto.

Adempimenti e conclusioni operative

L’Agenzia conclude favorevolmente, ma subordina la possibilità di cessione al rispetto degli adempimenti previsti dal provvedimento del 28 agosto 2017, in particolare quelli indicati al punto 4, che devono essere effettuati dall’amministratore del condominio.

Resta quindi fermo che gli adempimenti relativi agli interventi eseguiti sulle parti comuni condominiali, e previsti dalla disciplina del risparmio energetico, devono essere eseguiti dal condominio stesso. In sintesi, la cessione del credito è ammessa solo se:

• esiste una convenzione scritta tra tutti i condomini;
• l’istante sostiene le spese di rifacimento del tetto;
• sono rispettati gli adempimenti formali del provvedimento del 28 agosto 2017;
• la detrazione è contenuta nel limite massimo di euro 60.000.