Cassazione Civile, Ordinanza n. 01105/2026 del 19/01/2026

Esito

La controversia

Un condominio aveva convenuto in giudizio il proprietario di due appartamenti e la società utilizzatrice di altri nove appartamenti, detenuti in leasing, sostenendo che l'attività di affitti brevi a uso turistico esercitata negli immobili integrasse una violazione del regolamento condominiale, perché assimilabile a un'attività turistico-alberghiera non consentita e comunque idonea a ledere il decoro e la tranquillità del fabbricato; inoltre, contestava il trasporto di lenzuola e asciugamani mediante gli ascensori comuni. Il tribunale aveva accolto la domanda e la corte d'appello aveva confermato, qualificando le limitazioni regolamentari come servitù atipiche e ritenendo irrilevante, ai fini della loro opponibilità, la mancata trascrizione specifica nei titoli di acquisto. I ricorrenti hanno proposto ricorso per cassazione con tre motivi: primo, nullità della sentenza e del procedimento per mancata integrazione del contraddittorio nei confronti delle società proprietarie concedenti in leasing, ritenute litisconsorti necessari; secondo, violazione degli artt. 1346 e 1418 c.c. per indeterminatezza dell'oggetto della clausola regolamentare invocata; terzo, violazione delle norme sulla trascrizione (artt. 2643, 2644, 2650, 2659 e 2665 c.c.) per l'asserita contraddizione della corte d'appello, che aveva ritenuto inopponibile la limitazione non trascritta in una parte e opponibile in un'altra. La Cassazione ha ritenuto fondato il primo motivo, rilevando che l'azione del condominio era sostanzialmente una confessoria servitutis volta a far accertare una limitazione reale gravante sull'immobile; in tale azione devono partecipare i soggetti che hanno un rapporto attuale con il fondo servente e, nel caso di immobile detenuto in leasing, anche il proprietario concedente, quando si controverta sull'esistenza e validità della limitazione e si chieda la cessazione dell'uso abusivo. Poiché nel giudizio non erano state chiamate le società concedenti in leasing, vi era nullità del processo per litisconsorzio necessario. I motivi secondo e terzo sono rimasti assorbiti. La sentenza impugnata è stata cassata con rinvio al tribunale di primo grado per integrare il contraddittorio nei confronti dei litisconsorti pretermessi, con decisione anche sulle spese del giudizio di legittimità.

La decisione

La Corte ha accolto il primo motivo di ricorso e ha cassato la sentenza d'appello, disponendo il rinvio al Tribunale di Milano ai sensi dell'art. 383, comma 3, c.p.c. perché provveda all'integrazione del contraddittorio nei confronti delle società proprietarie degli immobili concessi in leasing. I secondi due motivi sono stati dichiarati assorbiti. La decisione di merito sulla legittimità dell'attività di affitti brevi e sull'uso degli ascensori non è stata riesaminata, restando travolta dalla nullità processuale rilevata. Le spese del giudizio di cassazione sono state rimesse al giudice di rinvio.

Norme richiamate

• art. 360, comma 1, n. 4), c.p.c.

  Il vizio denunciato attiene alla nullità della sentenza e del procedimento per mancata partecipazione di litisconsorti necessari.

• art. 1079 c.c.

  L'azione volta a far cessare la lesione di una servitù può essere proposta anche contro gli autori materiali della turbativa, ma nel rispetto del necessario contraddittorio con i soggetti che hanno un rapporto attuale con il fondo servente.

• art. 1586 c.c.

  Nel rapporto locativo, il conduttore convenuto dal condominio può mantenere interesse a partecipare al giudizio per far valere l'inopponibilità del divieto; il proprietario del bene può essere litisconsorte necessario quando si discuta della validità della limitazione.

• art. 1346 c.c.

  Il motivo sulla nullità della clausola regolamentare prospettava l'indeterminatezza dell'oggetto della limitazione d'uso.

• art. 1418, comma 2, c.c.

  La nullità era prospettata quale conseguenza della pretesa indeterminatezza della clausola regolamentare.

• art. 2643 c.c.

  Norma invocata per la trascrizione dei vincoli reali o assimilati sulle unità immobiliari.

• art. 2644 c.c.

  Richiamato per il problema dell'opponibilità ai terzi delle limitazioni non trascritte.

• art. 2650 c.c.

  Richiamato nel motivo sulla disciplina della continuità delle trascrizioni e dell'opponibilità del vincolo.

• art. 2659 c.c.

  Richiamato per i requisiti della nota di trascrizione ai fini dell'opponibilità del limite.

• art. 2665 c.c.

  Richiamato per il tema delle indicazioni necessarie nella nota di trascrizione.

• art. 383, comma 3, c.p.c.

  In caso di cassazione per nullità del processo, la causa va rinviata al giudice di primo grado per l'integrazione del contraddittorio.

• art. 354 c.p.c.

  Richiamato come precedente criterio per la rimessione al primo giudice quando la nullità investe il contraddittorio.

• art. 614-bis c.p.c.

  Nel giudizio di merito il tribunale aveva fissato una somma di denaro per ogni violazione o ritardo nell'esecuzione dell'ordine di cessazione.

Massime di principio

• L'azione proposta dal condominio per far cessare l'uso dell'unità immobiliare in violazione di un regolamento contrattuale che impone limiti di destinazione va qualificata, sul piano sostanziale, come azione confessoria servitutis, con conseguente necessità di coinvolgere i soggetti titolari di un rapporto attuale con il bene gravato.
• Quando la limitazione all'uso di un bene in condominio incide sul diritto del proprietario e viene fatta valere anche contro chi utilizza l'immobile in forza di un titolo che non trasferisce immediatamente la proprietà, il proprietario concedente deve partecipare al giudizio quale litisconsorte necessario, se la controversia investe l'esistenza e la validità della limitazione e la cessazione dell'uso abusivo.
• La mancata integrazione del contraddittorio nei confronti di un litisconsorte necessario determina nullità del processo e della sentenza, rilevabile d'ufficio e idonea a condurre alla cassazione con rinvio per la rinnovazione del giudizio davanti al primo giudice.
• L'onere di assicurare il contraddittorio non può essere superato da deduzioni ipotetiche circa un eventuale acquisto della proprietà da parte dell'utilizzatore in leasing, occorrendo un dato certo circa l'esercizio dell'opzione e il pagamento del prezzo.
• Le questioni sulla determinatezza della clausola regolamentare e sull'opponibilità delle limitazioni non trascritte restano assorbite quando il giudizio sia travolto dalla nullità per difetto di litisconsorzio necessario.

Come è indicizzato