Cassazione Civile, Ordinanza n. 07314/2023 del 13/03/2023

Esito

La controversia

La controversia riguardava un appartamento di edilizia residenziale pubblica sito a Palermo. La proprietaria, divenuta tale a seguito di acquisto dal Comune, aveva chiesto la condanna dell’occupante al rilascio dell’immobile e al pagamento dell’indennità di occupazione. L’occupante aveva opposto di detenere l’alloggio in forza di una scrittura privata risalente al 1977, con cui l’originario assegnatario, marito della proprietaria, avrebbe rinunciato al diritto all’assegnazione, immettendo nel possesso un terzo, il quale poi avrebbe ceduto il proprio diritto e il possesso all’attuale occupante. In base a tale vicenda, il resistente aveva chiesto: la declaratoria di nullità del contratto di compravendita dell’alloggio tra la proprietaria e il Comune; l’usucapione del diritto di proprietà; in subordine, l’accertamento che gli accordi integrassero un preliminare di vendita di cosa futura, con domanda di esecuzione in forma specifica. Il Tribunale aveva accolto la domanda di rilascio e rigettato le domande dell’occupante; la Corte d’appello aveva confermato, ritenendo insussistenti vizi del contratto con il Comune, inesistente un valido titolo di detenzione opponibile e non configurabile un possesso utile all’usucapione. Nel ricorso per cassazione l’occupante ha denunciato violazione e falsa applicazione di norme di diritto e omesso esame di fatti decisivi, sostenendo: a) la nullità del contratto di compravendita con il Comune perché concluso in assenza della materiale disponibilità del bene da parte dell’assegnatario; b) l’erronea esclusione di un titolo giustificativo del potere sulla cosa, da qualificare come preliminare di vendita di cosa futura, con conseguente diritto ex art. 2932 c.c.; c) l’erronea negazione del possesso utile ad usucapionem, poiché il potere di fatto sarebbe stato acquistato e trasferito in forza della convenzione. La Corte di cassazione ha ritenuto il ricorso complessivamente infondato: ha affermato che la sopravvenuta decadenza o revoca dell’assegnazione rileva, nei rapporti con il terzo, solo se sia stata notificata e sia divenuta efficace; ha richiamato il principio per cui il divieto di alienazione non esclude la stipulazione di un preliminare di vendita, ma ha rilevato che i giudici di merito avevano interpretato la scrittura come mero impegno privo di volontà traslativa, senza che il ricorso censurasse specificamente tale interpretazione; infine ha confermato che la disponibilità dell’immobile in forza di un titolo obbligatorio esclude il possesso utile all’usucapione. Il ricorso è stato quindi rigettato, con condanna alle spese e al contributo unificato aggiuntivo.

La decisione

La Corte ha rigettato integralmente il ricorso, confermando la decisione di merito che aveva accolto la domanda di rilascio della proprietaria e respinto le domande dell’occupante. Ha ritenuto infondate tutte le censure: non è stata dimostrata una nullità del contratto con il Comune, non è stato scalfito l’accertamento di merito secondo cui la scrittura privata non integrava un preliminare di vendita ma un mero impegno privo di effetto traslativo, e la disponibilità dell’immobile in forza di un titolo obbligatorio non è compatibile con il possesso ad usucapionem. Il ricorrente è stato condannato al pagamento delle spese di lite in favore della controricorrente e al versamento dell’ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 360 c.p.c.

  viene richiamato come parametro dei motivi di ricorso per violazione di legge e omesso esame di fatti decisivi, ma la Corte osserva che le censure non colpiscono adeguatamente l’interpretazione negoziale compiuta dai giudici di merito.

• art. 383 c.p.c.

  è evocato nel motivo di ricorso, senza rilievo decisivo autonomo nella motivazione della Corte.

• art. 26 della legge 8 agosto 1977 n. 513

  la decadenza o revoca dell’assegnazione per abusiva cessione del godimento dell’immobile non fa venir meno la legittimazione ad agire finché il provvedimento non sia notificato.

• art. 1779 c.c.

  richiamato in via analogica per affermare che il terzo comodatario può opporsi al rilascio solo se il comodante sia stato privato del titolo di assegnazione e il terzo abbia un proprio titolo incompatibile.

• art. 2932 c.c.

  l’esecuzione in forma specifica è astrattamente possibile se la scrittura è effettivamente qualificabile come preliminare di vendita; nel caso concreto, però, mancava la premessa fattuale perché i giudici di merito avevano escluso la natura preliminare dell’accordo.

• d.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1-quater

  in caso di rigetto del ricorso sussistono i presupposti per l’ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

Massime di principio

• Nella lite tra assegnatario/proprietario di alloggio di edilizia residenziale pubblica e occupante, la tutela possessoria o restitutoria del terzo occupante non può fondarsi sulla sola materiale disponibilità dell’immobile, se manca un titolo giuridico opponibile e valido.
• La decadenza o revoca dell’assegnazione per abusiva cessione del godimento produce effetti nei confronti dell’occupante solo quando il relativo provvedimento sia stato portato a sua conoscenza secondo le forme previste; fino a quel momento l’assegnatario conserva legittimazione ad agire per il rilascio.
• Il divieto di alienazione dell’alloggio assegnato non impedisce, in astratto, la stipulazione di un preliminare di vendita, ma la parte che lo invochi deve censurare specificamente l’interpretazione negoziale compiuta dai giudici di merito se essi hanno escluso che la scrittura contenga una effettiva volontà di trasferire.
• Il possesso utile per l’usucapione non sussiste quando la disponibilità del bene deriva da un titolo obbligatorio; in tal caso il potere di fatto è qualificato come detenzione o comunque come situazione incompatibile con l’animus possidendi richiesto per l’usucapione.
• In sede di legittimità, la doglianza di omesso esame o violazione di legge non può limitarsi a proporre una diversa lettura dei fatti, ma deve confrontarsi con la ratio decidendi della sentenza impugnata, specie quando la decisione dipende dall’interpretazione del negozio e dall’accertamento del titolo di godimento.

Come è indicizzato