Cassazione Civile, Ordinanza n. 34627/2025 del 29/12/2025

Esito

La controversia

Una società aveva stipulato con un fondo immobiliare un contratto di cessione di una pluralità di contratti preliminari di compravendita di posti auto e box, con trasferimento al fondo delle caparre e delle prenotazioni già versate dai promissari acquirenti. In seguito alcune posizioni erano state contestate da cinque promissari acquirenti; inoltre, per parte dei preliminari non risultava la successiva stipula del definitivo. Dichiarata improcedibile l'azione ordinaria per la liquidazione del fondo, la società aveva chiesto l'ammissione al passivo per l'intero importo o, in subordine, per la parte relativa ai cinque contratti contestati. Il Tribunale di Milano aveva ammesso il credito solo parzialmente, ritenendo che per i preliminari seguiti dal contratto definitivo la cessione dovesse reputarsi perfezionata per effetto dell'accettazione del contraente ceduto desumibile dalla stipula del definitivo e dalla documentazione notarile, mentre per i preliminari non seguiti dal definitivo o non accettati la cessione non si fosse perfezionata e il fondo non potesse trattenere le somme. La società ricorrente ha denunciato: 1) violazione degli artt. 1406 e 1350 c.c. e omesso esame di fatti decisivi, sostenendo che la cessione dei singoli preliminari non poteva essere provata per facta concludentia e che mancava l'accettazione scritta dei promissari acquirenti, oltre alla mancata verifica della corrispondenza tra preliminari e definitivi; 2) violazione degli artt. 115 c.p.c., 1406 e 1350 c.c., contestando l'idoneità della prova documentale diversa dal contratto definitivo. Il fondo, con ricorso incidentale, ha sostenuto che la cessione fosse comunque efficace tra le parti anche senza adesione del ceduto, come cessione di crediti e accollo interno, e che dunque la società non avesse diritto alla restituzione delle somme; ha inoltre eccepito che, per i cinque contratti contestati, la società non avesse provato di aver effettivamente restituito le caparre ai promissari acquirenti.

La decisione

La Corte ha rigettato sia il ricorso principale sia il ricorso incidentale. Ha ritenuto corretta la decisione del Tribunale nel considerare la stipula del contratto definitivo, documentata da atti notarili e note di trascrizione, quale fatto storico idoneo a dimostrare l'avvenuta accettazione della cessione del preliminare da parte del promissario acquirente nella forma scritta richiesta dall'art. 1350 c.c. Ha altresì confermato l'interpretazione della clausola contrattuale secondo cui la cessione era efficace tra le parti solo per i singoli preliminari accettati o comunque seguiti dal definitivo, mentre per quelli non perfezionati il fondo non aveva titolo a trattenere le somme, che restavano riferibili al rapporto originario della società cedente. Ha inoltre escluso che le censure sollevate in cassazione integrassero un vero vizio di violazione di legge o un omesso esame di fatto decisivo, risolvendosi piuttosto in una richiesta di rivalutazione del merito e della prova documentale. Le spese di legittimità sono state compensate per reciproca soccombenza e sono stati dichiarati i presupposti per il raddoppio del contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 1406 c.c.

  Il consenso del contraente ceduto è necessario per il perfezionamento della cessione del contratto; nel caso concreto la stipula del definitivo è stata ritenuta idonea a dimostrare tale consenso nella forma richiesta.

• art. 1408 c.c.

  Richiamato nel contratto per escludere che la cessione comportasse automaticamente la liberazione del cedente.

• art. 1350 c.c.

  La forma scritta ad substantiam richiesta per il contratto definitivo è stata valorizzata come forma sufficiente a desumere l'accettazione della cessione del preliminare.

• art. 115 c.p.c.

  La censura relativa alla valutazione delle prove è stata respinta perché mirava in realtà a una nuova valutazione del materiale istruttorio.

• art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3

  Le doglianze prospettate come violazione di legge sono state ritenute, in concreto, infondate o meramente assertive.

• art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5

  Il vizio di omesso esame di fatto decisivo è stato escluso per genericità e perché le censure chiedevano una rivalutazione del merito.

• art. 366 c.p.c., n. 4

  Richiamato per evidenziare la genericità e l'inadeguatezza della formulazione del motivo di ricorso.

• art. 366 c.p.c., n. 6

  Richiamato per la necessità di specifica indicazione degli atti e dei fatti posti a base della censura.

• art. 1260 c.c.

  Invocato dal ricorrente incidentale, ma ritenuto non decisivo poiché il Tribunale non aveva dichiarato la nullità della cessione.

• art. 2967 c.c.

  Citatо per errore materiale nel testo al posto dell'art. 2697 c.c.; la Corte ha comunque respinto la censura sulla prova della restituzione delle caparre.

• art. 93 l.f.

  Richiamato dal ricorrente incidentale in relazione all'ammissione al passivo, senza che la censura fosse accolta.

• art. 57 TUB

  È stata dichiarata l'improcedibilità del giudizio ordinario per la sottoposizione del fondo a liquidazione ex art. 57 TUB.

Massime di principio

• Nella cessione di contratti preliminari, il consenso del contraente ceduto può risultare anche da elementi documentali idonei a dimostrare in modo univoco la successiva stipula del contratto definitivo, quando il definitivo costituisca il fatto storico rilevante ai fini della decisione e sia soggetto a forma scritta ad substantiam.
• La stipula del contratto definitivo assorbe, nel caso concreto, l'indagine sulla formale accettazione scritta della cessione del preliminare, se dalla documentazione emerge che il promissario acquirente ha poi concluso il definitivo con il cessionario e ha così eseguito l'obbligo a contrarre.
• Quando il giudice di merito fonda la decisione su una valutazione logicamente coerente di documenti e circostanze non specificamente contestate, il ricorso per cassazione non può essere utilizzato per ottenere una nuova valutazione del merito sotto la veste formale del vizio di violazione di legge o di omesso esame di fatto decisivo.
• La cessione contrattuale va interpretata secondo la comune volontà delle parti: se l'accordo prevede che ciascuna singola cessione è autonoma e richiede il consenso del ceduto entro un termine determinato, la mancata accettazione o la mancata stipula del definitivo impediscono che il cessionario trattenga somme riferibili a posizioni non perfezionate.
• Il motivo di ricorso che denunci un omesso esame di fatto decisivo deve indicare in modo specifico il fatto storico controverso, il dato testuale o extratestuale da cui risulta, il momento processuale in cui è stato introdotto e la decisività della sua omissione; in difetto, la censura è inammissibile o comunque infondata.
• Se il cessionario non ha titolo a trattenere somme relative a preliminari non perfezionati, la restituzione non dipende dalla prova di un effettivo rimborso da parte del cedente ai promissari acquirenti, ma dall'assenza del titolo giustificativo della ritenzione da parte del cessionario.

Come è indicizzato