Sentenza del 29/12/2017 n. 5679 - Comm. Trib. Reg. per la Lombardia

Esito

La controversia

La controversia riguardava la determinazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale applicabili a un bene immobile. Il ricorrente sosteneva che la capacità edificatoria dell'area dovesse essere valutata tenendo conto di una variante al piano regolatore generale, sebbene quest'ultima non fosse ancora definitivamente approvata al momento della stipula della compravendita. La questione era quindi se una successiva modifica, o la mera aspettativa di una modifica, della destinazione urbanistica potesse incidere sulla tassazione dell'atto.

La decisione

La pretesa è stata respinta. La base imponibile deve essere determinata considerando lo stato di fatto e la situazione giuridica del bene esistenti al momento della registrazione dell'atto. Sono irrilevanti sia i mutamenti successivi sia, a maggior ragione, le aspettative delle parti fondate su una variante urbanistica non ancora definitivamente approvata alla data della compravendita. La maggiore capacità edificatoria non ancora perfezionata non può quindi essere utilizzata per determinare retroattivamente le imposte.

Massime di principio

• Per le imposte collegate alla registrazione di una compravendita immobiliare, occorre fare riferimento alla situazione oggettiva del bene esistente al momento della registrazione dell'atto.
• Le modifiche urbanistiche intervenute successivamente non incidono, di regola, sulla tassazione dell'atto già registrato.
• Una variante al piano regolatore non ancora definitivamente approvata costituisce una mera aspettativa e non può essere trattata come una capacità edificatoria già acquisita.
• La valutazione fiscale deve basarsi su elementi giuridicamente perfezionati e verificabili alla data rilevante, non su prospettive future o sulle intenzioni delle parti.
• In situazioni analoghe, è necessario distinguere tra una concreta e vigente destinazione urbanistica e una possibilità futura di edificazione: solo la prima può rilevare per la determinazione dell'imposta al momento della registrazione.