Cassazione Civile, Ordinanza n. 19264/2021 del 07/07/2021

Esito

La controversia

La controversia nasce da due contratti di locazione immobiliare stipulati nel 2016 tra una società proprietaria/locatrice e una società conduttrice. Nel corso dello stesso anno la locatrice è stata dichiarata fallita. Nel settembre 2017 il curatore del fallimento ha comunicato il recesso dai contratti, riservandosi di quantificare l'indennizzo per l'anticipato recesso. La conduttrice, non raggiunto un accordo sull'importo, ha chiesto al giudice delegato la liquidazione dell'indennizzo ex art. 111 l. fall. e anche di una somma per lavori di manutenzione eseguiti sugli immobili. Il giudice delegato ha rigettato la richiesta; il reclamo al Tribunale è stato respinto, sul rilievo che l'art. 80 l. fall. sarebbe stato applicato nella parte relativa al recesso del locatore fallito e che, comunque, la pretesa indennitaria non risultava quantificabile, mentre i lavori non erano stati autorizzati. Con il ricorso per cassazione la società conduttrice ha denunciato nullità del provvedimento e violazione/falsa applicazione dell'art. 80 l. fall., sostenendo che il Tribunale avesse confuso l'indennizzo con il pagamento dei canoni e avesse omesso di applicare la disciplina dell'equo indennizzo dovuto al conduttore in bonis per lo scioglimento anticipato del contratto; ha inoltre contestato il rilievo sulla mancanza di autorizzazione per i lavori di manutenzione, insistendo sulla loro compensabilità almeno in parte.

La decisione

La Corte di cassazione ha respinto le eccezioni di inammissibilità e improcedibilità formulate dal fallimento resistente, ritenendo il motivo di ricorso chiaramente riferito alla regula iuris applicata dal Tribunale. Nel merito ha accolto il ricorso: ha qualificato correttamente la fattispecie come locazione immobiliare pendente al momento del fallimento del locatore, non del conduttore, e ha affermato che trova applicazione l'art. 80, commi 1 e 2, l. fall., non il comma 3. Ha quindi rilevato che il curatore aveva esercitato tempestivamente il recesso, con la conseguenza che il contratto risultava già sciolto e non poteva ipotizzarsi un ulteriore scioglimento per altre cause. Ha precisato che il diritto del conduttore all'equo indennizzo sorge direttamente dalla legge, è un vero diritto soggettivo e comprende anche la concreta determinazione del quantum, che il giudice delegato non può negare limitandosi ad affermarne l'astratta spettanza. La Corte ha inoltre chiarito che la mancata produzione documentale non esime il giudice dal dovere di determinare positivamente l'indennizzo, potendo e dovendo chiedere informazioni e dati agli interessati. Il decreto impugnato è stato pertanto cassato con rinvio al Tribunale di Avellino in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 80 l. fall.

  Per la locazione immobiliare pendente al fallimento del locatore si applicano i commi 1 e 2; il recesso del curatore produce lo scioglimento del contratto e fa sorgere immediatamente in capo al conduttore in bonis il diritto a un equo indennizzo, che deve essere concretamente quantificato dal giudice delegato in caso di mancato accordo.

• art. 111 l. fall.

  È richiamato come base per la richiesta di liquidazione dell'indennizzo e per la relativa prededuzione.

• art. 26 l. fall.

  Indicato come rimedio di reclamo avverso il provvedimento del giudice delegato.

• art. 111 bis l. fall.

  Citato per distinguere il meccanismo di contestazione del credito prededucibile rispetto alla specifica disciplina dell'art. 80, comma 2, l. fall.

• artt. 92 ss. l. fall.

  Richiamati come procedura ordinaria di verifica del passivo cui l'art. 111 bis rinvia per la contestazione dell'ammontare dei crediti prededucibili.

• art. 79 l. fall.

  Menionato in via comparativa, perché contiene una disciplina analoga a quella dell'art. 80, comma 2, per il fallimento in relazione all'affitto d'azienda e al fallimento del conduttore di immobile.

• art. 360 bis, comma 1, n. 1 c.p.c.

  La Corte osserva che il controricorrente non ha indicato pronunce conformi di legittimità tali da fondare l'eccezione prospettata.

Massime di principio

• Nel caso di locazione immobiliare pendente al momento del fallimento del locatore, trova applicazione la disciplina speciale dell'art. 80, commi 1 e 2, l. fall., e non quella del comma 3, riservata a ipotesi diverse.
• Il recesso del curatore, una volta efficacemente esercitato entro il termine previsto dalla legge, produce lo scioglimento del contratto e non è suscettibile di revoca; non può quindi ipotizzarsi un ulteriore scioglimento del medesimo rapporto per altra causa.
• Il conduttore in bonis ha un diritto soggettivo, direttamente riconosciuto dalla legge, all'equo indennizzo per l'anticipato scioglimento del contratto, e tale diritto comprende anche la concreta determinazione del relativo quantum.
• Il giudice non può limitarsi ad affermare in astratto la spettanza dell'indennizzo: deve quantificarlo positivamente, rendendo liquido ed esigibile il credito, anche in assenza di una precisa allegazione documentale della parte istante.
• La determinazione dell'indennizzo deve avvenire tramite interlocuzione con gli interessati, ai quali il giudice può e deve richiedere dati e informazioni utili alla quantificazione.

Come è indicizzato