Cassazione Civile, Ordinanza n. 22252/2023 del 25/07/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto di locazione commerciale stipulato per un immobile in Venezia destinato alla vendita di preziosi. La conduttrice ha sostenuto che l'immobile, al momento della locazione, non fosse conforme alle norme edilizie, urbanistiche e catastali e non fosse quindi idoneo all'attività programmata; ha inoltre lamentato la presenza di una insegna di un concorrente, asseritamente non rimossa dai locatori. Dopo aver diffidato i locatori, ha dichiarato risolto il contratto per inadempimento e ha chiesto il risarcimento di ingenti danni, oltre alla restituzione dei canoni e alla riduzione del canone, invocando anche il recesso per impossibilità parziale e l'annullamento del contratto. I locatori hanno resistito, hanno contestato la risoluzione, hanno ottenuto decreto ingiuntivo per i canoni non pagati e, in primo e secondo grado, hanno visto rigettate le domande della conduttrice. In Cassazione la ricorrente ha proposto sei motivi: 1) violazione di norme sulle obbligazioni del locatore e sull'eccezione di inadempimento, sostenendo che la garanzia pattizia e legale imponeva ai locatori di assicurare la regolarità e l'idoneità dell'immobile all'uso convenuto; 2) omesso esame e motivazione apparente sulla mancata rimozione dell'insegna del concorrente e sulla gravità dell'inadempimento; 3) omesso esame e motivazione apparente sulla domanda di annullamento per vizi del contratto; 4) omesso esame e motivazione apparente sulla domanda di recesso ex art. 1464 c.c.; 5) omesso esame e motivazione apparente sulla domanda di riduzione del canone; 6) omessa pronuncia sulla domanda di restituzione dei canoni versati o dovuti per vari mesi.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha ritenuto inammissibile il primo motivo per violazione dell'art. 366, n. 6, c.p.c. per difetto di specifica localizzazione del documento contrattuale e comunque infondato, perché la Corte d'appello aveva fondato la decisione sull'assenza di un inadempimento imputabile ai locatori e sulla mancata giustificazione della sospensione del pagamento dei canoni; ha dichiarato inammissibili o infondati i motivi dal secondo al quinto per carenze di specificità, mancata indicazione puntuale dei fatti decisivi, richiesta di rivalutazione del merito e perché alcune affermazioni della sentenza di merito erano rese ad abundantiam; ha respinto il sesto motivo osservando che non vi è omessa pronuncia quando il rigetto complessivo delle domande comporta un implicito rigetto della specifica richiesta. La ricorrente è stata condannata alle spese e al pagamento del doppio contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 1218 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente come norma sulla responsabilità per inadempimento del locatore, ma non ritenuto violato dalla Corte di cassazione.

• art. 1372 c.c.

  Invocato dalla ricorrente in relazione all'efficacia del contratto, senza esito favorevole.

• art. 1575 c.c.

  Richiamato quale norma sugli obblighi del locatore; la Corte ha confermato la valutazione di merito che escludeva un inadempimento rilevante dei locatori.

• art. 1578 c.c.

  Invocato dalla ricorrente per i vizi della cosa locata; la censura è stata ritenuta inammissibile/infondata.

• art. 1454 c.c.

  Richiamato in relazione alla diffida ad adempiere e alla pretesa risoluzione di diritto; la Corte ha condiviso il giudizio di merito secondo cui la diffida non aveva prodotto la risoluzione.

• art. 1460 c.c.

  Richiamato per giustificare la sospensione del pagamento del canone; la Corte ha escluso che, nel caso concreto, vi fosse un inadempimento del locatore idoneo a legittimare la sospensione.

• art. 1427 c.c.

  Invocato per l'annullamento del contratto per vizi del consenso; la Corte ha confermato il rigetto della domanda.

• art. 1464 c.c.

  Richiamato per il recesso e la riduzione del canone in caso di impossibilità parziale; la Corte ha escluso i presupposti del rimedio.

• art. 1455 c.c.

  Richiamato per la valutazione della gravità dell'inadempimento relativo all'insegna; la Corte ha ritenuto che, in ogni caso, esso non fosse grave.

• art. 112 c.p.c.

  Invocato per omessa pronuncia; la Corte ha chiarito che il rigetto complessivo delle domande integra un implicito rigetto e non comporta vizio di omessa pronuncia.

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  Richiamato come parametro della denuncia di violazione di legge.

• art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.

  La Corte ha dichiarato inammissibili le censure che non indicavano in modo specifico il fatto decisivo omesso e tendevano a sollecitare una rivalutazione del merito.

• art. 366, primo comma, n. 6, c.p.c.

  La Corte ha ribadito l'onere di specifica indicazione e localizzazione degli atti e documenti richiamati, pena l'inammissibilità.

• art. 369 c.p.c.

  Richiamato in relazione all'onere di deposito e indicazione dei documenti rilevanti nel ricorso per cassazione.

• art. 348-ter c.p.c.

  Richiamato come possibile ulteriore preclusione al motivo ex art. 360, n. 5, nel giudizio di legittimità.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  Richiamato per la trattazione camerale del ricorso.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002.

  Applicato per porre a carico della ricorrente il pagamento del doppio contributo unificato, se dovuto.

Massime di principio

• Nel giudizio di cassazione, il motivo che deduce violazione di legge o vizi motivazionali deve confrontarsi specificamente con la ratio decidendi della sentenza impugnata; la censura che si limita a riproporre la propria versione dei fatti o a richiamare astrattamente norme e precedenti senza misurarsi con la motivazione concreta è inammissibile.
• Ai fini dell'ammissibilità del ricorso per cassazione, il ricorrente che invochi documenti o clausole contrattuali deve indicarli con precisione e localizzarli nel fascicolo, secondo l'onere di specificità imposto dall'art. 366, n. 6, c.p.c.; la mera indicazione numerica del documento non basta.
• L'omesso esame di un fatto decisivo ex art. 360, n. 5, c.p.c. richiede l'indicazione puntuale del fatto storico, del dato da cui risulta, del momento processuale in cui è stato discusso e della sua decisività; in difetto, la censura è inammissibile.
• L'eccezione di inadempimento e la sospensione del canone possono essere giustificate solo se l'inadempimento della controparte è effettivo e rilevante rispetto all'equilibrio sinallagmatico e alla buona fede; se il giudice di merito accerta che il locatore si è attivato tempestivamente e che la disponibilità dell'immobile non è venuta meno, la sospensione del pagamento non è legittimata.
• La mancata pronuncia su una specifica domanda non sussiste quando la decisione di rigetto della pretesa principale o dell'intero gravame comporta, logicamente e giuridicamente, il rigetto implicito della domanda accessoria o subordinata.
• Le affermazioni rese dal giudice di merito ad abundantiam, cioè non necessarie alla decisione, non costituiscono ratio decidendi censurabile in cassazione per difetto di interesse.

Come è indicizzato