Sentenza del 20/11/2019 n. 8714 - Comm. Trib. Reg. per la Campania

Esito

La controversia

L’Agenzia delle Entrate contestava la sentenza di primo grado che aveva annullato l’avviso di accertamento relativo all’IRPEF sulla plusvalenza realizzata dalla vendita di un terreno. Secondo l’Ufficio, il terreno era suscettibile di utilizzazione edificatoria ai sensi dell’art. 67, comma 1, lettera b), del TUIR, anche perché destinato dal PRG a verde pubblico, parchi, gioco e sport. Il contribuente sosteneva invece che tale destinazione urbanistica escludesse ogni possibilità di edificazione privata e, quindi, il presupposto per tassare la plusvalenza come reddito diverso.

La decisione

La Commissione Tributaria Regionale ha rigettato l’appello dell’Agenzia delle Entrate e confermato l’annullamento della pretesa tributaria. Ha ritenuto che la destinazione dell’area a spazi pubblici, parco, gioco e sport, secondo le specifiche norme tecniche del PRG di Sala Consilina, precludesse ai proprietari qualsiasi autonoma iniziativa edificatoria, consentendo al privato soltanto un eventuale ruolo gestionale subordinato all’uso pubblico. Il terreno non è stato quindi qualificato come edificabile ai fini dell’IRPEF e la plusvalenza non è stata assoggettata a tassazione in base alla sua edificabilità. Le spese di lite sono state integralmente compensate.

Norme richiamate

• Art. 67, comma 1, lettera b), D.P.R. 917/1986 (TUIR)

  "le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni nonché, in ogni caso, le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione"

  La norma distingue tra plusvalenze derivanti dalla cessione di immobili acquistati da non più di cinque anni e plusvalenze derivanti dalla cessione di terreni edificabili, imponibili indipendentemente dal periodo intercorso tra acquisto e vendita. Nel caso concreto, mancava però il requisito dell’edificabilità del terreno.

• Art. 36, comma 2, D.L. 223/2006, convertito dalla legge 248/2006

  "un'area è da considerare fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal comune, indipendentemente dall'approvazione della regione e dall'adozione di strumenti attuativi del medesimo"

  La qualificazione urbanistica dell’area è normalmente sufficiente per considerarla fabbricabile, senza necessità dell’approvazione regionale o degli strumenti attuativi. Tuttavia, la destinazione deve essere concretamente compatibile con l’esercizio dello ius aedificandi da parte del proprietario.

• Art. 20 delle Norme tecniche di attuazione del PRG del Comune di Sala Consilina

  "sono zone destinate alla creazione di parchi ... in esse sono consentite ... chiostri, ritrovi, ristoranti ... il piano si attua per intervento diretto"

  La disposizione è stata interpretata, alla luce della sua concreta applicazione e della giurisprudenza amministrativa, come preclusiva di iniziative edificatorie autonome dei proprietari, poiché l’area è destinata alla realizzazione di un’opera pubblica e all’uso pubblico.

• Art. 2, comma 3, lettera c), D.P.R. 633/1972

  "terreni non suscettibili di utilizzazione edificatoria a norma delle vigenti disposizioni"

  La norma è richiamata quale esempio della rilevanza della distinzione tra terreni edificabili e non edificabili nei diversi tributi, pur con le differenze proprie dei singoli presupposti impositivi.

• Articoli 2 e 5 del D.Lgs. 504/1992

  Sono richiamati in relazione alla qualificazione delle aree edificabili ai fini dei tributi locali e alla rilevanza della destinazione urbanistica.

• Art. 41-bis D.P.R. 600/1973

  Costituiva la base procedurale dell’accertamento con cui l’Agenzia delle Entrate aveva recuperato a tassazione la plusvalenza ritenuta imponibile.

Massime di principio

• La destinazione urbanistica a verde pubblico, parco, gioco, sport o altre opere pubbliche non rende automaticamente l’area edificabile ai fini fiscali.
• Occorre verificare in concreto se il proprietario possa esercitare lo ius aedificandi, direttamente o tramite una convenzione con un soggetto privato, oppure se ogni trasformazione edilizia sia riservata esclusivamente a soggetti pubblici.
• Quando il vincolo pubblicistico preclude ai privati qualsiasi autonoma trasformazione del suolo e l’area è destinata a essere acquisita o utilizzata per un’opera pubblica, il terreno non deve essere considerato edificabile ai fini della tassazione della plusvalenza.
• La semplice classificazione astratta contenuta nel PRG non è sufficiente se le norme tecniche di attuazione dimostrano l’inedificabilità concreta dell’area.
• Se il terreno non è edificabile, la relativa plusvalenza non è imponibile secondo la specifica ipotesi prevista per la cessione di terreni edificabili; resta tuttavia da verificare l’eventuale applicazione dell’altra ipotesi prevista dall’art. 67 del TUIR per terreni acquistati da non più di cinque anni.