Sentenza del 22/06/2018 n. 1223 - Comm. Trib. Reg. per la Toscana

Esito

La controversia

L'Agenzia delle Entrate aveva contestato ai contribuenti la mancata dichiarazione di una plusvalenza, quantificata in euro 31.058,59 per ciascuno, derivante dalla vendita nel 2008 di un fabbricato commerciale per euro 850.000. Secondo l'Ufficio, considerando che l'acquirente aveva già richiesto il permesso di demolire il fabbricato e costruire un complesso residenziale, l'oggetto economico effettivo della cessione sarebbe stato l'area edificabile sottostante, con conseguente applicazione dell'art. 67 del TUIR. I contribuenti hanno invece sostenuto che la vendita riguardava un fabbricato e non un terreno edificabile.

La decisione

La Commissione ha respinto l'appello dell'Agenzia delle Entrate e ha confermato l'illegittimità della ripresa fiscale. Ha ritenuto che le ipotesi di tassazione previste dall'art. 67, comma 1, lett. b), del TUIR siano tassative e riguardino esclusivamente le plusvalenze derivanti dalla cessione di terreni non edificati ai quali sia stata attribuita una destinazione edificatoria dagli strumenti urbanistici vigenti al momento della vendita. Un fabbricato, anche se destinato alla demolizione e ricostruzione e anche se le parti conoscono o condividono il progetto edilizio, non può essere riqualificato dall'Ufficio come terreno edificabile ai fini dell'imposizione della plusvalenza. L'Agenzia è stata inoltre condannata al rimborso delle spese del grado, liquidate in euro 1.500 oltre IVA e accessori.

Norme richiamate

• Art. 67, comma 1, lett. b), d.P.R. 917/1986 (TUIR), già art. 81

  le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione

  La disposizione è tassativa e si applica alle cessioni di terreni non edificati ai quali sia stata attribuita una destinazione edificatoria in sede di pianificazione urbanistica. Non consente di tassare, come cessione di area edificabile, la vendita di un fabbricato destinato alla successiva demolizione.

• D.P.R. 131/1986, Tariffa, Parte I, art. 1

  fabbricati e relative pertinenze

  Il precedente assoggettamento dell'atto all'imposta di registro prevista per la vendita di fabbricati è stato considerato un elemento coerente con la qualificazione dell'oggetto contrattuale come fabbricato, anziché come area edificabile.

• Cassazione civile, sentenze n. 15629/2014 e n. 1674/2018

  La giurisprudenza richiamata esclude la riqualificazione fiscale della vendita di un fabbricato da demolire in cessione di terreno edificabile, ribadendo che rileva la destinazione edificatoria originaria attribuita all'area in sede urbanistica e non quella successivamente realizzata o ripristinata dopo la demolizione.

Massime di principio

• Ai fini dell'art. 67 del TUIR occorre distinguere tra vendita di un terreno edificabile e vendita di un fabbricato, anche quando il fabbricato sia vetusto, privo di interesse economico o destinato alla demolizione.
• L'Amministrazione finanziaria non può riqualificare automaticamente il bene venduto sulla base del progetto edilizio dell'acquirente, della richiesta di permesso di costruire o della contestuale stipula di contratti collegati.
• Per tassare la plusvalenza come reddito diverso è necessario che l'oggetto della cessione sia effettivamente un terreno edificabile secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della vendita, non semplicemente un'area che diventerà edificabile dopo la demolizione di un edificio.
• La volontà delle parti e la futura trasformazione urbanistica possono essere elementi indiziari, ma non superano il dato oggettivo dell'oggetto contrattuale quando questo consiste in un fabbricato esistente.
• La qualificazione dell'atto ai fini dell'imposta di registro può costituire un elemento di supporto, sebbene la valutazione debba concentrarsi sulla reale natura del bene trasferito e sulla disciplina specifica della plusvalenza.