Cassazione Civile, Sentenza n. 4439/2020 del 20/02/2020

Esito

La controversia

La controversia riguarda opere eseguite da una società proprietaria di unità immobiliari in un edificio condominiale: demolizione di alcuni muri portanti interni, contestuale rinforzo di altre strutture, realizzazione di una soletta interna che ha diviso il secondo piano in due livelli e apertura di sei finestre sulla facciata principale, oltre allo scasso del blocco di pietra del portale d’ingresso. La società ricorrente, proprietaria di un piccolo locale al piano terra, aveva contestato la regolarità e la sicurezza strutturale degli interventi, l’utilizzo delle parti comuni, l’incidenza sui diritti proporzionali e sulle possibilità di intervento sulle proprie porzioni, nonché il pregiudizio al decoro architettonico. Aveva inoltre lamentato il riempimento di una canna fumaria e modifiche al locale caldaia per realizzare un ascensore. La Corte d’appello di Milano, con sentenza depositata il 17 giugno 2015, aveva condannato la società esecutrice a ripristinare il portale e a pagare € 5.000 di danni, respingendo le altre domande; aveva altresì posto a carico della ricorrente i tre quarti delle spese di appello. In cassazione la ricorrente ha articolato quattro motivi: (1) violazione della disciplina sulle opere in cemento armato e omesso esame, sostenendo che mancavano gli elaborati prescritti e che le irregolarità amministrative e documentali rilevavano per la sicurezza; (2) violazione delle norme sulla competenza professionale dei geometri, contestando che la consulenza strutturale fosse stata affidata a un geometra e censurando la mancata nomina di un diverso consulente; (3) violazione degli artt. 1102, 1118, 1120 e 1122 c.c., per la demolizione dei muri portanti, la pretesa appropriazione di superficie e volume comuni, l’alterazione della statica e la conseguente incidenza sui diritti condominiali; (4) violazione delle medesime disposizioni per la divisione dell’unità, le aperture in facciata, la denunciata alterazione delle parti comuni, della statica e del decoro architettonico e la natura commerciale delle opere.

La decisione

La Corte ha rigettato integralmente il ricorso. Il primo motivo è stato ritenuto inammissibile nella parte in cui non indicava specificamente quando e in quali atti fossero state dedotte le carenze documentali; inoltre, le irregolarità amministrative, nei rapporti tra privati, non fondano di per sé una pretesa risarcitoria o condominiale se non è dedotto e provato un concreto pregiudizio agli interessi tutelati, pregiudizio escluso dal giudice di merito sulla base della consulenza. Il secondo motivo è stato rigettato: la scelta del consulente tecnico d’ufficio, anche quanto alla categoria professionale, è rimessa alla valutazione discrezionale del giudice di merito e non richiede specifica motivazione; è stata quindi respinta anche la censura per la mancata nomina di un consulente diverso. Il terzo e il quarto motivo, esaminati congiuntamente, sono stati rigettati. La Corte ha ritenuto applicabile il criterio dell’art. 1102 c.c.: il singolo condomino può modificare a proprie spese la cosa comune per un uso più intenso, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca il pari uso; l’art. 1120 c.c. disciplina invece le innovazioni che comportano oneri per tutti i condomini. Il giudice d’appello aveva escluso, sulla base degli accertamenti tecnici, danni alle parti comuni e alla statica e aveva motivatamente escluso il pregiudizio al decoro architettonico; le censure miravano inammissibilmente a una nuova valutazione delle prove e non indicavano un fatto storico decisivo omesso secondo il testo dell’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c. La dedotta incidenza sui valori proporzionali è stata giudicata generica: la divisione orizzontale di un appartamento non determina automaticamente una revisione delle tabelle millesimali. Restano ferme le statuizioni d’appello sul ripristino del portale d’ingresso e sul risarcimento di € 5.000, non investite da un accoglimento del ricorso. La ricorrente è stata condannata, in favore di ciascuna controricorrente, alle spese di cassazione, liquidate in € 7.300 per compensi, oltre 15% per spese forfettarie, € 200 per esborsi e accessori di legge; è stato inoltre dato atto dei presupposti per l’ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 1102 c.c.

  in forza del quale ciascun partecipante può servirsi della cosa comune a condizione che non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri condomini di farne uguale uso secondo il loro diritto, e, pertanto, può apportare, a proprie spese, le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa comune

  Il condomino può apportare a proprie spese modifiche alle parti comuni per un uso più intenso o per il miglior godimento, a condizione che non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri condomini il pari uso.

• art. 1120 c.c.

  la norma di cui all’art. 1120 c.c., nel prescrivere che le innovazioni della cosa comune siano approvate dai condomini con determinate maggioranze, tende a disciplinare l’approvazione di quelle innovazioni che comportino, per tutti i condomini, oneri di spesa; ma, in caso contrario, opera, in tutta la sua estensione, il principio generale di cui all’art. 1102 c.c.

  La disciplina delle maggioranze per le innovazioni della cosa comune opera per quelle che comportano spese per tutti i condomini; in mancanza di tale onere comune, si applica il criterio generale dell’art. 1102 c.c.

• art. 1122 c.c.

  Sotto il profilo dell’art. 1122 c.c., nel testo applicabile ratione temporis, la Corte d’appello ha escluso che le opere abbiano recato danno alle parti comuni.

  Nel caso deciso, la censura riferita all’art. 1122 c.c. non ha trovato fondamento perché il giudice di merito aveva accertato che le opere non avevano arrecato danno alle parti comuni.

• art. 69 disp. att. c.c.

  in ipotesi di divisione orizzontale in due parti di un appartamento in condominio non si determina alcuna automatica incidenza dell’opera sulle tabelle millesimali ai fini della revisione dei valori delle unità immobiliari, ove non ricorra il presupposto della rilevante alterazione del rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano, così come richiesto dall’art. 69 disp. att. c.c.

  La divisione orizzontale di un appartamento non comporta automaticamente la revisione delle tabelle millesimali; occorre una rilevante alterazione del rapporto originario tra i valori dei piani o delle porzioni di piano.

• art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.

  Come chiarito dalle Sezioni Unite di questa Corte, l’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5, così come novellato, introduce nell’ordinamento un vizio specifico denunciabile per cassazione, relativo all’omesso esame di un fatto storico, principale o secondario, la cui esistenza risulti dal testo della sentenza o dagli atti processuali, che abbia costituito oggetto di discussione tra le parti e abbia carattere decisivo (vale a dire che, se esaminato, avrebbe determinato un esito diverso della controversia).

  Il vizio denunciabile riguarda l’omesso esame di un fatto storico, discusso tra le parti e decisivo, non la mancata considerazione di singoli elementi istruttori quando il fatto storico rilevante sia stato comunque esaminato.

• art. 366, primo comma, n. 6, c.p.c.

  Ne consegue che, nel rigoroso rispetto delle previsioni dell’art. 366 c.p.c., comma 1, n. 6 e art. 369 c.p.c., comma 2, n. 4, il ricorrente deve indicare il “fatto storico”, il cui esame sia stato omesso, il “dato”, testuale o extratestuale, da cui esso risulti esistente, il “come” e il “quando” tale fatto sia stato oggetto di discussione processuale tra le parti e la sua “decisività”

  La deduzione del vizio di omesso esame richiede l’indicazione specifica del fatto storico, della fonte da cui risulta, delle modalità e del momento in cui è stato discusso e della sua decisività.

• art. 369, secondo comma, n. 4, c.p.c.

  Ne consegue che, nel rigoroso rispetto delle previsioni dell’art. 366 c.p.c., comma 1, n. 6 e art. 369 c.p.c., comma 2, n. 4, il ricorrente deve indicare il “fatto storico”, il cui esame sia stato omesso, il “dato”, testuale o extratestuale, da cui esso risulti esistente, il “come” e il “quando” tale fatto sia stato oggetto di discussione processuale tra le parti e la sua “decisività”

  La denuncia del vizio di omesso esame deve rispettare gli oneri di specifica indicazione del fatto, della sua risultanza processuale, della discussione tra le parti e della decisività, nel quadro degli adempimenti previsti per il ricorso per cassazione.

Massime di principio

• Il singolo condomino può apportare a proprie spese modifiche alle parti comuni per conseguire un uso più intenso o un miglior godimento, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri condomini di farne pari uso.
• La disciplina delle innovazioni condominiali soggette a maggioranze riguarda le opere che comportano oneri di spesa per tutti i condomini; se tali oneri comuni mancano, opera il principio generale dell’uso della cosa comune da parte del singolo.
• La violazione di regole amministrative edilizie non assume, nei rapporti interprivatistici, rilievo autonomo come fonte di danno o di lesione condominiale: occorre dedurre e dimostrare un concreto pregiudizio agli interessi tutelati dalla disciplina condominiale.
• La scelta del consulente tecnico d’ufficio, compresa la categoria professionale di appartenenza, è rimessa all’apprezzamento discrezionale del giudice di merito e non è di per sé censurabile in cassazione né richiede una specifica motivazione.
• La divisione orizzontale di un’unità immobiliare condominiale non determina automaticamente la revisione delle tabelle millesimali; è necessaria una rilevante alterazione del rapporto originario tra i valori delle unità immobiliari.
• Il vizio di omesso esame previsto dall’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c. concerne un fatto storico, discusso tra le parti e decisivo; non coincide con l’omessa menzione di singoli elementi istruttori se il fatto rilevante è stato comunque considerato.

Come è indicizzato