Sentenza n. 12801/2026 - Roma, Sezione 2T

Esito

La controversia

Il ricorrente contestava la qualificazione dell’attività svolta nell’appartamento come attività ricettiva di affittacamere, soggetta a SCIA, sostenendo che si trattasse invece di locazione turistica occasionale, non organizzata in forma imprenditoriale e priva di servizi alla persona diversi dalla messa a disposizione della biancheria. Deduceva la violazione e falsa applicazione dell’art. 12-bis del regolamento regionale n. 16/2017, nonché eccesso di potere per difetto di motivazione, difetto di istruttoria, contraddittorietà e perplessità. Contestava inoltre che la pubblicità dell’alloggio su Booking, la presenza di quattro camere indipendenti con bagno e apertura mediante combinazione numerica, l’assenza di una stanza comune, l’affitto separato delle camere e la presunta difformità dello stato dei luoghi rispetto alla comunicazione di inizio attività fossero elementi sufficienti a dimostrare l’esercizio di un’attività di affittacamere.

La decisione

Il TAR ha accolto la domanda di annullamento per assorbente fondatezza della censura di difetto di istruttoria. L’amministrazione non aveva dimostrato, mediante specifici elementi di prova, che il ricorrente fornisse servizi alla persona ulteriori rispetto alla biancheria, né che l’attività fosse esercitata in forma imprenditoriale, requisito previsto dalla normativa regionale per l’attività di affittacamere soggetta a SCIA. Neppure la pubblicità su Booking, l’affitto separato delle camere, le caratteristiche dell’alloggio o la contestata difformità rispetto alla CIA erano state adeguatamente valorizzate quali prove dell’attività ricettiva. Il giudice ha ritenuto che anche la locazione turistica possa essere promossa mediante piattaforme elettroniche. Ha inoltre richiamato il principio secondo cui la locazione di immobili per finalità turistiche, se esercitata in forma non imprenditoriale, rientra nella libertà contrattuale del proprietario e non è soggetta ai poteri prescrittivi o inibitori previsti dall’art. 19 l. 241/1990, salvo specifiche previsioni normative. La mera comunicazione di inizio attività ha funzione di monitoraggio e non attribuisce all’amministrazione il potere di vietare o inibire la locazione turistica. Ogni ulteriore censura è stata assorbita. Spese compensate.

Norme richiamate

• art. 12-bis R.R. n. 16/2017

  La disposizione è stata invocata in relazione alla distinzione tra locazione turistica e attività ricettiva di affittacamere.

• art. 4 R.R. n. 16/2017

  Prevede che l’attività di affittacamere sia gestita in forma imprenditoriale; tale requisito non può essere desunto automaticamente dalla pubblicità online, dalla struttura dell’alloggio o dall’affitto separato delle camere.

• art. 12-bis R.R. n. 8/2015, come modificato dal R.R. n. 4/2017

  gli alloggi per uso turistico possono avvalersi di strumenti di promozione tramite piattaforme elettroniche anche gestite da terzi

  La promozione tramite piattaforme elettroniche è compatibile con la locazione turistica e non dimostra, di per sé, l’esercizio di un’attività di affittacamere.

• art. 19 l. n. 241/1990

  Secondo il principio richiamato dal giudice, la locazione immobiliare a finalità turistica esercitata in forma non imprenditoriale non ricade nell’ambito della SCIA e non è soggetta ai poteri prescrittivi o inibitori dell’amministrazione, salvo specifiche previsioni normative.

Massime di principio

• L’attività di locazione di un immobile per finalità turistica, quando è esercitata in forma non imprenditoriale e senza servizi alla persona ulteriori rispetto alla messa a disposizione della biancheria, non è qualificabile come attività ricettiva di affittacamere soggetta a SCIA.
• L’esercizio in forma imprenditoriale dell’attività di affittacamere deve essere dimostrato dall’amministrazione mediante specifici elementi istruttori e non può essere desunto automaticamente dalla pubblicità dell’alloggio su piattaforme online, dall’affitto separato delle camere o dalle caratteristiche strutturali dell’immobile.
• La pubblicizzazione di un alloggio turistico mediante piattaforme elettroniche, anche gestite da terzi, è compatibile con la locazione turistica e non costituisce, da sola, prova dell’esercizio di un’attività ricettiva di affittacamere.
• La mera comunicazione di inizio attività relativa a una locazione turistica non imprenditoriale ha funzione di monitoraggio e non attribuisce all’amministrazione un generale potere di rifiutare la comunicazione o di inibire l’attività, in assenza di una specifica base normativa.
• In applicazione dei principi di legalità e tipicità, l’amministrazione non può vietare o inibire la locazione di un immobile per finalità turistica quando tale attività non è soggetta a SCIA né risulta previsto da una specifica disposizione il relativo potere amministrativo.

Come è indicizzato