Sentenza del 10/02/2015 n. 266 - Comm. Trib. Prov. Genova

Esito

La controversia

L’Amministrazione finanziaria aveva rettificato il valore dichiarato per la cessione, nel 2006, di un’area edificabile, elevandolo da 1.093.720,00 euro a 1.474.880,00 euro. La rettifica era stata fondata principalmente sulla rivalutazione del capitale sociale effettuata dalla società nell’anno precedente. La contribuente ha contestato la sufficienza e l’attendibilità di tale elemento, sostenendo che il valore dichiarato era congruo e risultava coerente con quello considerato dall’ente locale ai fini dell’ICI, ente presumibilmente a conoscenza dei valori di mercato degli immobili e dei terreni della zona.

La decisione

La rettifica è stata esclusa. La rivalutazione del capitale sociale non costituisce, da sola, una base sufficiente per dimostrare che il valore di cessione dell’area edificabile fosse superiore a quello dichiarato. Inoltre, la congruità del valore dichiarato risultava confermata dall’accertamento dell’ente locale ai fini ICI, elemento ritenuto idoneo a contraddire la valutazione dell’Amministrazione finanziaria. Ne consegue l’accoglimento della posizione della società e l’annullamento della pretesa fondata sul maggior valore di cessione.

Norme richiamate

• Normativa in materia di reddito d’impresa e accertamento del valore di cessione

  Il maggior valore attribuito alla cessione di un’area edificabile deve essere sostenuto da elementi probatori concreti, coerenti e specificamente riferiti al valore di mercato del bene. Non è sufficiente fondare la rettifica su un elemento indiretto, quale la rivalutazione del capitale sociale.

• Normativa ICI relativa alla determinazione del valore delle aree edificabili

  Il valore considerato dall’ente locale ai fini ICI può costituire un elemento rilevante di confronto, poiché l’ente dispone normalmente di conoscenze istituzionali sui valori immobiliari della zona. Se tale valore è coerente con quello dichiarato nella cessione, può contribuire a smentire la maggiore valutazione dell’Amministrazione finanziaria.

Massime di principio

• Una rettifica fiscale del valore di cessione di un’area edificabile deve essere basata su dati di mercato, comparazioni, perizie o altri elementi direttamente riferibili al bene; un singolo indice contabile indiretto non è normalmente sufficiente.
• La rivalutazione del capitale sociale o del patrimonio netto può indicare una diversa rappresentazione contabile, ma non dimostra automaticamente che una specifica area sia stata ceduta a un prezzo superiore a quello dichiarato.
• I valori utilizzati dal Comune ai fini ICI o da altri enti pubblici possono essere valorizzati come elementi probatori, soprattutto quando risultano coerenti con il prezzo dichiarato dal contribuente.
• In presenza di una rettifica, il contribuente può contrastarla dimostrando la coerenza del prezzo con i valori locali, le caratteristiche concrete dell’area, i vincoli urbanistici, la sua edificabilità effettiva e gli eventuali valori ufficiali già riconosciuti dall’ente locale.
• La motivazione dell’accertamento deve spiegare in modo specifico perché il valore dichiarato sarebbe incongruo e quali elementi oggettivi giustificherebbero il maggior valore richiesto.