Sentenza del 22/10/2021 n. 1248 - Comm. Trib. Reg. Emilia Romagna

Esito

La controversia

Il ricorso concerneva la tassazione ai fini dell'imposta di registro per la compravendita di una porzione di fabbricato rogata il 16/10/2013 per prezzo di €133.000. Il ricorrente aveva richiesto l'applicazione del regime "prezzo/valore" (art. 1, comma 497, L. 266/2005) indicando un valore catastale calcolato su una rendita catastale risultante da procedura DOCFA ma ancora "proposta" (non definitiva). L'Ufficio ha rilevato che non era stata formulata nell'atto la specifica istanza prevista dall'art. 12 del d.l. n.70/1988 (conv. L.154/1988) per gli immobili privi di rendita definitiva e ha pertanto disconosciuto il regime di favore, liquidando le imposte sul prezzo dichiarato. Il ricorrente sosteneva che non fosse necessaria la dichiarazione ex art.12 e che la rendita proposta fosse sufficiente; inoltre affermava che in seguito l'Ufficio aveva rettificato la rendita rendendola definitiva. Il primo giudice aveva accolto il ricorso ritenendo applicabile il prezzo/valore, ma la Commissione Regionale ha ritenuto fondato l'appello dell'Agenzia, aderendo all'orientamento della Cassazione secondo il quale, quando la rendita è soltanto "proposta" con procedura DOCFA e non è divenuta definitiva al momento dell'atto, è necessaria l'espressa istanza ai sensi dell'art.12 per potersi avvalere della valutazione automatica (e quindi del regime prezzo/valore).

La decisione

La Commissione Regionale ha riformato la sentenza di primo grado e ha confermato l'avviso di liquidazione emesso dall'Agenzia delle Entrate (n. 2013T016018XXX), ritenendo corretta la rettifica e la liquidazione dell'imposta sulla base del prezzo dichiarato, poiché alla data della compravendita la rendita catastale era soltanto "proposta" e le parti non avevano formulato nell'atto la specifica richiesta prevista dall'art.12 D.L. 70/1988. Le spese di lite sono compensate tra le parti a causa del contrasto giurisprudenziale sulla materia.

Norme richiamate

• art. 1, comma 497, Legge 23 dicembre 2005 n. 266

  In deroga ... per le sole cessioni nei confronti di persone fisiche ... aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo ... la base imponibile è costituita dal valore dell'immobile determinato ai sensi dell'art.52, commi 4 e 5 ... su richiesta della parte acquirente resa al notaio

  Stabilisce il regime "prezzo-valore" opzionale per cessioni di abitazioni: il beneficio presuppone la presenza di una rendita catastale sulla quale calcolare il valore; non sostituisce l'obbligo di cui all'art.12 per i casi di rendita non definitivamente attribuita.

• art. 12 del D.L. n.70/1988 conv. in L. n.154/1988

  Il contribuente è tenuto a dichiarare nell'atto ... di volersi avvalere delle disposizioni del presente articolo ... e dell'avvenuta presentazione deve essere rilasciata ricevuta in duplice esemplare, che il contribuente è tenuto a produrre ... entro sessanta giorni dalla data di formazione dell'atto

  Regola la facoltà di avvalersi della "valutazione automatica" per immobili non ancora iscritti con rendita definitiva; richiede un'espressa dichiarazione nell'atto e l'allegazione della istanza/voltura (o ricevuta DOCFA) entro termini previsti. Per le rendite "proposte" la giurisprudenza prevalente richiede tale formale istanza per usufruire del prezzo/valore.

• art. 52 DPR 26 aprile 1986 n.131

  Comma 1 e 4: L'Ufficio, se ritiene che i beni ... hanno un valore venale superiore ... provvede alla rettifica; comma 4: Non sono sottoposti a rettifica i valori dichiarati se non inferiori a determinati multipli della rendita catastale.

  Fissa il potere di rettifica dell'Ufficio e la deroga (valutazione automatica) quando il corrispettivo è almeno pari al valore basato sulla rendita. L'art.12 e l'art.1 L.266/2005 si collegano a queste soglie per il regime "prezzo-valore".

• D.M. 19 aprile 1994 n.701 (procedura DOCFA)

  Introduce la procedura informatica DOCFA che produce una rendita catastale "proposta" immediata; la rendita proposta permane fino a eventuale rettifica dell'Agenzia e non equivale automaticamente a rendita definitiva ai fini dell'esenzione dall'azione di rettifica se non sussistono gli adempimenti formali richiesti dall'art.12.

• art. 74 L. 27 dicembre 2000 n.344

  Prevede che la modifica della rendita catastale da parte dell'Agenzia diventi rilevante ai fini fiscali solo con la notifica al contribuente; quindi una rettifica successiva non retroagisce automaticamente alla data della denuncia DOCFA se non notificata nei modi previsti.

• Interventi normativi successivi (comma 2-bis art.12; comma 5-bis art.52 introdotti da decreti)

  Hanno disciplinato effetti specifici sulle rendite "proposte" e la possibile semplificazione legata alla DOCFA; tuttavia la giurisprudenza ha comunque richiesto, in molti casi, la formale dichiarazione ex art.12 quando la rendita non era ancora definitiva al momento dell'atto.

Massime di principio

• Se al momento della compravendita la rendita catastale è solamente "proposta" (DOCFA) e non è divenuta definitiva, per usufruire del regime "prezzo-valore" è necessario inserire nell'atto la specifica istanza prevista dall'art.12 D.L. 70/1988 (L.154/1988) e allegare la documentazione/voltura richiesta nei termini.
• La semplice richiesta di applicazione dell'art.1, comma 497, L.266/2005 nell'atto non è sufficiente, secondo l'orientamento giurisprudenziale prevalente, quando la rendita non è ancora definitiva: bisogna adempiere alle formalità previste dall'art.12 (o avere la rendita definitivamente attribuita prima dell'atto).
• Se la rendita catastale è diventata definitiva prima della stipula (decorso del termine e notifiche regolari), l'art.12 non è necessario: il valore catastale è utilizzabile per il prezzo/valore e limita il potere di rettifica dell'Ufficio.
• La tempistica e la documentazione (ricevuta DOCFA, istanza di voltura, notifiche dell'Agenzia) sono determinanti: conservare prove della presentazione e della notifica è fondamentale per opporre un avviso di rettifica.
• In mancanza degli adempimenti formali per immobili con rendita solo proposta, l'Ufficio può legittimamente rettificare il valore e liquidare le imposte sul prezzo dichiarato; dato il contrasto giurisprudenziale, esiste ancora incertezza e conviene adottare le cautele formali prima della stipula (e consulenza notarile/fiscale).