Cassazione Civile, Sentenza n. 26357/2020 del 19/11/2020

Esito

La controversia

La ricorrente, acquirente di un immobile compravenduto il 2/9/2005, chiese il risarcimento del danno per la mancata ottenimento del certificato di abitabilità, ascrivendo la causa alla mancata consegna, da parte della venditrice, dei certificati di conformità degli impianti idrico ed elettrico. Dopo sentenza favorevole del Giudice di Pace, la venditrice appellò e il Tribunale di Grosseto rigettò la domanda ritenendo mancata la prova della non idoneità degli impianti e rilevando la prescrizione dell'azione; la ricorrente ha impugnato la sentenza di seconde cure in Cassazione.

La decisione

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso. Ha ritenuto che i giudizi di fatto del Tribunale (valutazione della credibilità del teste Benvenuti e mancata prova della non idoneità degli impianti al momento della vendita) non fossero sindacabili in sede di legittimità e che l'eccezione di prescrizione, tempestivamente proposta dalla venditrice e applicata dal Tribunale ai sensi dell'inquadramento della fattispecie negli articoli sulla garanzia per vizi della cosa venduta, fosse logicamente sufficiente a reggere la decisione. La ricorrente è stata condannata alle spese di giudizio di legittimità, liquidate in € 1.700 (di cui € 200 per esborsi), oltre oneri di legge; inoltre la Corte ha dato atto della possibile applicazione dell'ulteriore contributo unificato a carico della ricorrente.

Norme richiamate

• Codice civile, art.1477

  Richiamato dalla ricorrente in relazione all'idoneità dell'immobile e agli obblighi relativi alla costruzione; la Corte non ha ritenuto sussistente violazione normativa dedotta, essendo la questione rimessa alla valutazione di fatto del giudice di merito

• R.D. n.1265/1934, artt.220 e 221

  Citate dalla ricorrente in ordine a requisiti edilizi/igienico-sanitari; interpretate nella motivazione come questioni di fatto o tecniche non provate adeguatamente dal ricorrente

• D.P.R. n.425/1994, art.4

  Norma richiamata sul rilascio del certificato di abitabilità e i relativi requisiti (tra cui conformità impianti); la Corte osserva che l'asserita assenza dei certificati di conformità deve essere provata e che tale accertamento compete al giudice di merito

• Codice di Procedura Civile, art.360 n.3

  Fondamento invocato per la cassazione per violazione di legge; la Corte ha ritenuto che i vizi prospettati attengano ad apprezzamenti di fatto insindacabili in questa sede e quindi il motivo non fosse idoneo

• L.R. Toscana n.1/2005, art.86

  Richiamata dalla ricorrente in tema di requisiti urbanistici/tecnici; la Corte non ha ritenuto provato il collegamento fattuale tra mancanza dei certificati di conformità e assenza dei requisiti al momento della vendita

• Legge n.46/1990

  Normativa sugli impianti (in particolare elettrici) evocata per sostenere la necessità dei certificati di conformità; la Corte ha ritenuto che l'asserita violazione non fosse adeguatamente provata

• Codice di Procedura Civile, artt.115, 116, 61, 191

  Richiamati nei motivi di cassazione con riferimento alla produzione di prova e valutazione testimoniale; la Corte ha ribadito che la valutazione della prova testimoniale è rimessa al giudice di merito

• Codice civile, art.1490

  Norma sulla garanzia per vizi della cosa venduta: il Tribunale ha inquadrato l'azione della ricorrente in tale ambito e ha applicato la relativa disciplina

• Codice civile, art.1495, comma 3

  Richiamato come fundamento della prescrizione: il Tribunale ha ritenuto che l'azione della ricorrente fosse soggetta al termine annuale previsto e che tale termine fosse decorso, facendo maturare la prescrizione

• D.P.R. n.115/2002, art.13, comma 1-quater

  Norma richiamata dalla Corte per dare atto della sussistenza dei presupposti per il versamento di un ulteriore contributo unificato da parte della ricorrente, se dovuto

Massime di principio

• In controversie sulla mancanza del certificato di abitabilità per presunta assenza dei certificati di conformità degli impianti, il peso probatorio grava sul compratore: è necessario dimostrare concretamente che gli impianti erano non conformi al momento della vendita.
• La valutazione della credibilità dei testi e delle risultanze peritali è rimessa al giudice di merito; i suoi accertamenti di fatto sono difficilmente sindacabili in sede di legittimità.
• Se la domanda è inquadrata come azione di garanzia per vizi della cosa venduta (art.1490 c.c.), va considerato il termine breve di prescrizione previsto (art.1495, terzo comma) e occorre proporre l'azione tempestivamente per non pregiudicare il diritto al risarcimento.
• Per ottenere esito favorevole è utile acquisire e produrre documentazione tecnica (certificati di conformità, perizie tecniche, attestazioni amministrative) idonea a provare sia la mancata conformità degli impianti sia la diretta connessione di tale mancanza con l'impossibilità di ottenere l'abitabilità.
• Nel giudizio di merito va tempestivamente eccepita ogni questione processuale rilevante (es. prescrizione) da entrambe le parti, perché essa può risultare decisiva e, se accolta, rendere inutili ulteriori accertamenti sul merito.