Sentenza n. 1678/2026 - Consiglio Di Stato, Sezione 2

Esito

La controversia

La società aveva impugnato il provvedimento comunale prot. 24509 del 18 novembre 2015, relativo alla SCIA n. 048/15, presentata per la sanatoria di opere descritte come diversa distribuzione dei divisori interni della parte residenziale e formazione di murature nella parte commerciale per ricavare vani deposito e servizi igienici. Il Comune aveva ritenuto che una porzione dell’edificio e il mutamento di destinazione d’uso da commerciale a residenziale insistessero su area classificata dal PGT come sede stradale e che, per la restante parte, le opere avessero trasformato superfici commerciali in residenziali. In appello la società ha dedotto, con il primo motivo, che si trattasse di mere opere interne, prive di incidenza sulle strutture, sulla volumetria o sulla superficie; con il secondo, che il vincolo urbanistico sull’area fosse espropriativo e fosse decaduto per decorso del quinquennio e che non vi fosse mutamento di destinazione d’uso, poiché i locali non possedevano i requisiti di abitabilità; con il terzo, l’insufficienza della motivazione comunale e la mancata considerazione delle osservazioni del privato. Il Comune ha inoltre eccepito l’inammissibilità del secondo motivo quale censura nuova, ma il giudice ha ritenuto superfluo esaminare l’eccezione, essendo tutti i motivi infondati.

La decisione

Il Consiglio di Stato ha respinto integralmente l’appello e confermato la sentenza del TAR Lombardia n. 1005/2023. In fatto, dalle risultanze processuali e dalle fotografie è emerso che nell’immobile, originariamente commerciale, erano state create diverse unità abitative di ridotte dimensioni, dotate di bagno. La configurazione dei locali come residenze integra un mutamento di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante tra categorie funzionali diverse, da commerciale a residenziale, anche se le unità erano prive dei requisiti legali di abitabilità. Le opere sono state qualificate come ristrutturazione edilizia ai sensi dell’art. 3, comma 1, lettera d), d.P.R. 380/2001, perché avevano condotto a un organismo edilizio diverso da quello precedente, e non come mere opere interne. Poiché la ristrutturazione non era ammessa nella zona, il divieto di prosecuzione dei lavori e l’ordine di demolizione delle opere già eseguite avevano natura doverosa e contenuto vincolato; pertanto, eventuali vizi relativi alla partecipazione procedimentale o alla considerazione delle osservazioni del privato erano ininfluenti. L’appellante è stata condannata alle spese del grado, liquidate in euro 4.000, oltre oneri e accessori.

Norme richiamate

• art. 3, comma 1, lettera d), d.P.R. 380/2001

  La qualificazione come ristrutturazione edilizia ricorre quando le opere realizzano un organismo edilizio diverso dal precedente; nel caso concreto, la creazione di più unità abitative all’interno di un preesistente immobile commerciale ha superato la soglia delle mere opere interne.

Massime di principio

• La configurazione di locali come unità residenziali può integrare un mutamento di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante da commerciale a residenziale anche quando tali locali siano privi dei requisiti legali di abitabilità.
• La realizzazione, all’interno di un preesistente immobile commerciale, di una pluralità di unità abitative dotate di servizi igienici può qualificarsi come ristrutturazione edilizia quando comporti la trasformazione dell’organismo edilizio in uno diverso dal precedente, ai sensi dell’art. 3, comma 1, lettera d), d.P.R. 380/2001.
• Quando l’intervento edilizio non è ammesso dalla disciplina urbanistica della zona, il divieto di prosecuzione dei lavori e l’ordine di rimozione o demolizione delle opere abusive hanno natura doverosa e vincolata, sicché eventuali vizi relativi alla partecipazione procedimentale o alla mancata considerazione delle osservazioni del privato non incidono sulla legittimità dell’esito provvedimentale.

Come è indicizzato