Cassazione Civile, Ordinanza n. 32432/2023 del 22/11/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce dall'apertura di un varco nel muro perimetrale/maestro di un edificio condominiale, utilizzato per collegare l'appartamento della ricorrente con un immobile confinante appartenente a terzi estranei al condominio. In primo grado la domanda dei condomini attori era stata respinta sul presupposto che il muro non fosse condominiale; in appello, invece, la Corte territoriale ha ritenuto comune il muro e ha dichiarato illegittima l'apertura, condannando la proprietaria alla riduzione in pristino. Con il ricorso per cassazione la soccombente ha dedotto, in sintesi: 1) omesso esame di un fatto decisivo e violazione dell'art. 1117 c.c. e dell'art. 100 c.p.c., sostenendo che il titolo di acquisto del 1991 attribuiva anche le strutture portanti e che ciò escludesse la condominialità del bene; 2) omesso esame e violazione degli artt. 183 e 345 c.p.c. in relazione agli artt. 1117, 1102 e 100 c.p.c., assumendo la novità in appello della domanda di accertamento della natura condominiale del muro e della legittimazione ad agire; 3) omesso esame e violazione degli artt. 1117 e 1102 c.c., sostenendo che il titolo di acquisto escludesse l'aggravio di servitù e giustificasse l'intervento sul muro comune; 4) omessa motivazione e violazione degli artt. 91 e 92 c.p.c. per la compensazione delle spese di merito.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondati i primi tre motivi perché il muro maestro/perimetrale di un edificio condominiale rientra, salvo titolo contrario, tra le parti comuni ex art. 1117 c.c.; il titolo invocato dalla ricorrente non valeva a superare la presunzione di condominialità, non essendo il titolo costitutivo del condominio né contenendo una chiara riserva di proprietà esclusiva del muro. È stata inoltre esclusa la rilevanza della dedotta usucapione per novità della questione e difetto di specifica allegazione processuale. Confermata la natura comune del muro, l'apertura realizzata per collegarlo a un immobile estraneo al condominio è stata giudicata illegittima perché eccedente i limiti dell'uso consentito dall'art. 1102 c.c. Quanto al quarto motivo, è stato dichiarato inammissibile, poiché i resistenti erano comunque risultati solo parzialmente soccombenti e, in tal caso, la censura sulla compensazione delle spese non è scrutinabile nei termini prospettati. La ricorrente è stata condannata alle spese del giudizio di cassazione e al pagamento dell'ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 100 c.p.c.

  richiamato in relazione all'interesse ad agire e alla legittimazione, ma le censure sul punto sono state ritenute infondate o non decisive.

• art. 1117 c.c.

  i muri maestri o perimetrali degli edifici condominiali sono comuni salvo titolo contrario; la norma non configura parti "necessariamente condominiali" e la presunzione è superabile solo dal titolo costitutivo del condominio o da un chiaro titolo derogatorio.

• art. 1102 c.c.

  consente al singolo condomino un uso più intenso o particolare della cosa comune solo entro i limiti del pari uso altrui e senza alterare la destinazione del bene; l'apertura di un accesso verso un immobile estraneo al condominio eccede tali limiti.

• art. 183 c.p.c.

  richiamato per dedurre la pretesa novità della domanda in appello, ma la Corte ha escluso che vi fosse una domanda nuova rilevante.

• art. 345 c.p.c.

  invocato per sostenere l'inammissibilità di domande nuove in appello; la Corte ha ritenuto infondata la censura.

• art. 384, comma 4, c.p.c.

  la motivazione della sentenza impugnata è stata corretta in diritto dalla Corte di cassazione senza cassazione della decisione, chiarendo il regime dell'art. 1117 c.c.

• art. 366, comma 1, n. 6, c.p.c.

  la deduzione dell'usucapione è stata ritenuta inammissibile per difetto di specifica indicazione di come e quando la questione fosse stata ritualmente introdotta nel processo.

• art. 91 c.p.c.

  le spese seguono la soccombenza; i controricorrenti, essendo in parte vittoriosi, non potevano essere condannati nemmeno pro quota alle spese.

• art. 92, comma 2, c.p.c.

  non consente al soccombente di sindacare in cassazione la determinazione proporzionale o la compensazione delle spese quando il giudice di merito abbia disposto la compensazione entro i limiti di legge.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  è stata attestata la sussistenza dei presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

Massime di principio

• I muri maestri o perimetrali di un edificio condominiale rientrano, in linea generale, tra le parti comuni ex art. 1117 c.c., salvo che il titolo costitutivo del condominio o altro titolo chiaro e univoco disponga diversamente.
• La presunzione di condominialità delle parti indicate dall'art. 1117 c.c. non può essere vinta da un generico titolo di acquisto del singolo condomino o del suo dante causa, ma solo da risultanze del titolo originario di costituzione del condominio o da una riserva espressa di proprietà esclusiva.
• L'uso della cosa comune ex art. 1102 c.c. è lecito solo se non altera la destinazione del bene e non impedisce il pari uso degli altri partecipanti; la realizzazione di un accesso a favore di un immobile esterno alla comunione può eccedere tali limiti.
• La questione dell'usucapione di una porzione comune deve essere ritualmente introdotta e specificamente allegata nel processo; in cassazione non sono consentiti nuovi accertamenti di fatto.
• La domanda del condomino diretta alla rimessione in pristino di una cosa comune illegittimamente alterata ha natura reale e la verifica della comunione del bene è funzionale all'accertamento della liceità dell'uso, non integra di per sé domanda nuova in appello.
• Sul regime delle spese, la parte che risulti solo parzialmente vittoriosa non può essere automaticamente condannata alle spese; la censura sulla loro compensazione è sindacabile nei limiti stretti consentiti dal sistema processuale.

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