Cassazione Civile, Ordinanza n. 13755/2025 del 22/05/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da due avvisi di accertamento emessi per IRES e IVA relativi all’anno d’imposta 2013, con cui l’Amministrazione finanziaria contestava alla società contribuente l’indebita deduzione di costi per opere di manutenzione/ristrutturazione di un immobile e la correlata indetraibilità dell’IVA. L’immobile era stato acquistato nel marzo 2013 e successivamente locato a terzi ad uso abitativo. La commissione tributaria regionale aveva parzialmente accolto l’appello della società, ritenendo che l’immobile, accatastato A/10 e locato a terzi, fosse stato introdotto nel processo produttivo perché capace di generare ricavi, con conseguente deducibilità dei costi e detraibilità dell’IVA. L’Agenzia delle Entrate ha proposto ricorso per cassazione con due motivi: con il primo ha denunciato violazione dell’art. 43, comma 2, d.P.R. 917/1986, dell’art. 19 d.P.R. 633/1972 e dell’art. 2697 c.c., sostenendo che la CTR avesse erroneamente desunto la strumentalità dell’immobile dalla sola classificazione catastale e dalla produzione di reddito, senza accertarne in concreto l’utilizzazione nell’attività d’impresa e senza considerare che l’onere della prova della strumentalità grava sul contribuente; con il secondo ha denunciato, in via subordinata, omesso esame del fatto decisivo che l’immobile, pur ristrutturato, sarebbe stato locato ad uso abitativo.

La decisione

La Corte ha ritenuto fondato il primo motivo e assorbito il secondo. Ha affermato che, ai fini delle imposte sui redditi, la qualificazione di un immobile come strumentale non può basarsi sulla sola categoria catastale o sul fatto che produca reddito, ma richiede un accertamento concreto della sua destinazione all’attività di produzione o di scambio dell’impresa. Quanto all’IVA, il diritto alla detrazione presuppone che il bene sia necessario all’organizzazione dell’impresa o funzionale all’iniziativa economica programmata e che ne sia verificata in concreto l’inerenza alle finalità imprenditoriali. La sentenza regionale è stata cassata perché aveva valorizzato solo la destinazione catastale A/10 e la locazione dell’immobile, senza verificare in concreto se esso fosse effettivamente utilizzato o utilizzabile per l’attività imprenditoriale; inoltre, la mera percezione di un reddito non basta a integrare la strumentalità. Il giudizio è stato rinviato alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Lombardia, in diversa composizione, anche per le spese.

Norme richiamate

• art. 43, comma 2, d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917

  Per qualificare un immobile ai fini del reddito d’impresa occorre verificarne la concreta destinazione economica; non è sufficiente la sola classificazione catastale o la mera produzione di reddito.

• art. 19 d.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633

  La detrazione IVA richiede che il bene acquistato sia necessario o funzionale all’organizzazione dell’impresa e che sia accertata in concreto la sua inerenza alle finalità imprenditoriali.

• art. 2697 c.c.

  La prova della strumentalità del bene, ai fini della deducibilità/detraibilità invocata dal contribuente, grava su chi la allega secondo le regole sull’onere probatorio.

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  È stato il parametro del motivo di ricorso per violazione di legge.

• art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.

  È stato invocato in via subordinata per omesso esame di un fatto decisivo, poi assorbito.

Massime di principio

• Ai fini delle imposte sui redditi, la strumentalità di un immobile deve essere valutata in concreto sulla base della sua effettiva destinazione economica all’attività d’impresa, e non in base alla sola categoria catastale o alla mera idoneità a produrre reddito.
• Un immobile che non sia correlato allo svolgimento di un’attività produttiva di reddito d’impresa non può essere automaticamente considerato né bene-merce né bene strumentale per destinazione.
• Il diritto alla detrazione IVA presuppone che il bene o servizio acquistato sia necessario all’organizzazione dell’impresa o funzionale a un’iniziativa economica programmata e che sia accertata la concreta inerenza rispetto alle finalità imprenditoriali.
• La sola percezione di un canone o di un reddito non è sufficiente, di per sé, a dimostrare la strumentalità del bene rispetto all’impresa.

Come è indicizzato