Sentenza del 09/06/2021 n. 16080 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

Controversia sulla qualificazione giuridica della cessione di cubatura e sulle conseguenti imposte: i contribuenti sostenevano che la cessione di cubatura ha natura meramente obbligatoria (effetti obbligatori tra le parti) e dunque non comporta l'assoggettamento all'aliquota proporzionale per trasferimenti di diritti reali né all'imposta ipotecaria/catastale in misura proporzionale; l'Amministrazione riteneva invece che la cessione sia atto immediatamente traslativo di una facoltà inerente alla proprietà (diritto edificatorio) con caratteristiche di realità, soggetto quindi all'imposta di registro nella misura prevista per i trasferimenti immobiliari e alle imposte ipotecarie e catastali proporzionali.

La decisione

Le Sezioni Unite hanno accolto il ricorso dei contribuenti. La Corte ha affermato il seguente principio: la cessione di cubatura, quando il proprietario distacca e trasferisce a titolo oneroso la facoltà di costruire (già definitivamente acquisita), è atto immediatamente traslativo di un diritto edificatorio di natura non reale e contenuto patrimoniale; non richiede la forma scritta ad substantiam ex art.1350 c.c.; è trascrivibile ai sensi dell'art.2643, n.2-bis; ai fini dell'imposta di registro costituisce un 'atto diverso' avente per oggetto prestazione a contenuto patrimoniale e pertanto è assoggettabile all'aliquota proporzionale ridotta (3% applicabile ratione temporis) prevista dall'art.9 della Tariffa parte I del d.P.R.131/86; in caso di trascrizione e voltura le imposte ipotecaria e catastale sono dovute in misura fissa. Conseguentemente la Cassazione ha annullato l'avviso di liquidazione emesso dall'Agenzia delle Entrate e compensato le spese.

Norme richiamate

• d.P.R. 131/1986 (Testo Unico Registri - Tariffa)

  art.1 Tariffa Parte I; art.9 Tariffa Parte I; art.20

  Art.1 disciplina l'aliquota proporzionale per atti traslativi di proprietà o diritti reali immobiliari (aliquota piu' alta); art.9 è la disposizione residuale che applica aliquota minore agli atti diversi aventi per oggetto prestazioni a contenuto patrimoniale; art.20 impone la qualificazione sostanziale dell'atto (natura ed effetti) per la corretta applicazione tariffaria. La Corte ha ritenuto applicabile art.9 alla cessione di cubatura, non art.1.

• Codice Civile

  art.1350; art.1376; art.2643 n.2-bis; art.832

  Art.1350 (forma ad substantiam per taluni contratti): la Corte ha stabilito che la cessione di cubatura non richiede tale forma. Art.1376 (trasferimento per consenso): la qualificazione della cessione come trasferimento di un diritto patrimoniale trova fondamento nel principio consensualistico. Art.2643 n.2-bis (trascrizione dei contratti che trasferiscono, costituiscono o modificano i diritti edificatori): riconosce la trascrivibilità dei diritti edificatori e supporta la natura negoziale e trasferibile della cubatura. Art.832 (proprietà) richiamato nelle argomentazioni circa la natura dominicale del jus aedificandi.

• D.lgs. 347/1990

  art.4 Tariffa; art.10 co.2

  Disposizioni tariffarie per imposte ipotecarie e catastali: la Corte ha ritenuto che, ove sia effettuata trascrizione e voltura, le imposte ipotecaria e catastale siano dovute in misura fissa (non proporzionale) per la cessione di cubatura qualificata come atto diverso.

• D.L. 70/2011 conv. L.106/2011

  introduzione art.2643 n.2-bis c.c.

  L'introduzione della norma sulla trascrivibilità dei diritti edificatori costituisce elemento interpretativo sistematico che tende a collocare i diritti edificatori nell'ambito di diritti trasferibili e trascrivibili, senza per questo imporre la qualifica di diritto reale tipico; la Corte ha ritenuto tale inserimento coerente con la natura non reale ma trasferibile e trascrivibile della cubatura.

Massime di principio

• La qualificazione della cessione di cubatura dipende dalla situazione concreta: se la volumetria è già definitivamente acquisita dal cedente (ad esempio a seguito di completamento della procedura di compensazione), la cessione è un trasferimento di un diritto edificatorio patrimoniale non reale e non necessita della forma scritta ad substantiam.
• Ai fini fiscali (imposta di registro, imposte ipotecarie e catastali) occorre qualificare sostanzialmente l'atto secondo i criteri del diritto civile: una cessione di cubatura completata e trasferita tra privati rientra nell'ambito degli atti diversi con contenuto patrimoniale (art.9 TUR) e quindi è tassata con l'aliquota ridotta prevista per tali atti; la trascrizione e voltura implicano il pagamento delle imposte ipotecaria e catastale in misura fissa.
• Se la cessione è anteriore al compimento della procedura amministrativa di assegnazione della cubatura (diritto ancora in fase di 'assegnazione' o derivante da mera compensazione non ancora perfezionata), la qualificazione può essere diversa: in tali casi la giurisprudenza e le Sezioni Unite hanno riconosciuto che il diritto può mancare di 'realità' e potersi considerare mera posizione obbligatoria soggetta all'assenso della PA, con possibili differenti effetti civili e fiscali (riferimento a SS.UU. 23902/20).
• Per valutare il trattamento fiscale in operazioni di cessione di cubatura è essenziale verificare: a) l'origine e lo stato della cubatura (già assegnata e identificata o ancora 'ipotetica'); b) il contenuto e le clausole del contratto (indicazione di terreni destinatari, rinunce esplicite, consenso alla imputazione da parte del Comune); c) se è stata effettuata trascrizione o richiesta di voltura; d) la documentazione amministrativa e l'interazione con la PA (richieste di permesso di costruire).
• Contrattualmente è prudente specificare lo stato della cubatura trasferita (se definitamente acquisita), indicare i riferimenti della convenzione o atto presupposto e prevedere eventuali garanzie/penali per il caso di mancato rilascio del titolo edilizio, tenendo conto che la mancata concessione amministrativa può incidere sulla fruibilità dell'utilità ma non annulla necessariamente il trasferimento patrimoniale già perfezionato.