Cassazione Civile, Sentenza n. 9002/2020 del 15/05/2020

Esito

La controversia

La controversia riguardava un appartamento concesso in locazione nel 1969 dall’ente previdenziale al conduttore per uso non abitativo e successivamente trasferito a SCIP s.r.l. nell’ambito della cartolarizzazione. Nel 2003 SCIP offrì al conduttore l’acquisto al prezzo previsto per gli immobili a uso diverso dall’abitazione; il destinatario rifiutò, sostenendo che l’immobile fosse ormai destinato a uso abitativo e che spettasse il prezzo agevolato. Il Tribunale di Roma, con sentenza n. 6754 del 2007, accolse la domanda dei ricorrenti e trasferì l’immobile alla moglie del conduttore ai sensi dell’art. 2932 c.c. La Corte d’appello di Roma, con sentenza n. 6093 depositata il 3 novembre 2015, accolse l’appello di SCIP e INPDAP, poi succeduto dall’INPS: rilevò che il conduttore non aveva accettato l’offerta al prezzo indicato, che alla moglie non era stata rivolta alcuna offerta e che quest’ultima non possedeva il requisito soggettivo per acquistare, essendo già proprietaria di un’abitazione nel medesimo comune. In cassazione furono proposti tre motivi. Con il primo, i ricorrenti dedussero violazione dell’art. 6, comma 3, della legge n. 392 del 1978: in conseguenza degli accordi di separazione consensuale omologati, la moglie sarebbe subentrata per legge nella locazione e avrebbe quindi ricevuto l’offerta rivolta al marito; in subordine, avrebbe potuto acquistare il figlio convivente. Con il secondo, denunciarono violazione dell’art. 80 della legge n. 392 del 1978, sostenendo che il mutamento di destinazione ad abitazione era avvenuto da tempo e che l’ente non aveva chiesto la risoluzione entro un anno, con conseguente diritto della moglie o del figlio al prezzo agevolato. Con il terzo, denunciarono violazione dell’art. 2932 c.c. e delle norme sulla dismissione del patrimonio pubblico, affermando che l’offerta di SCIP era stata accettata, pur contestando la determinazione del prezzo. I ricorrenti denunciarono inoltre, nei primi e terzi motivi, insufficienza e contraddittorietà della motivazione.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha dichiarato inammissibili le censure motivazionali: nel regime applicabile, il sindacato ex art. 360, n. 5, c.p.c. è limitato al minimo costituzionale e non consente di contestare la sufficienza o la razionalità della motivazione se non ricorrono mancanza grafica, apparenza, incomprensibilità o contraddittorietà irriducibile. Non ha esaminato nel merito la pretesa subordinata di acquisto da parte del figlio, perché la Corte d’appello l’aveva ritenuta abbandonata e tale statuizione non era stata specificamente impugnata. Ha respinto le restanti censure: l’art. 6 della legge n. 392 del 1978 disciplina la successione nella locazione della casa familiare, non quella di qualsiasi immobile locato da uno dei coniugi; l’appartamento controverso non era la casa familiare, poiché la moglie si era trasferita lì mentre il marito era rimasto nella casa familiare. Inoltre, i ricorrenti non avevano efficacemente censurato l’autonoma ragione della decisione d’appello relativa alla mancanza, in capo alla moglie, del requisito previsto dall’art. 3, comma 6, del d.l. n. 351 del 2001: essa era già proprietaria di un’abitazione nel comune di residenza, acquistata con le agevolazioni di legge. Quanto all’offerta, la Corte ha ribadito che l’opzione vincola l’offerente alle condizioni indicate, compreso il prezzo, e che l’accettazione al prezzo proposto determina l’incontro delle volontà e la conclusione di un preliminare; il conduttore non aveva accettato l’offerta del 2003 al prezzo indicato e la moglie non ne era stata destinataria. I ricorrenti sono stati condannati a rifondere all’INPS le spese di cassazione, liquidate in euro 5.200, di cui euro 200 per esborsi, oltre spese generali e accessori di legge; è stato dichiarato sussistente il presupposto per l’ulteriore contributo unificato, pari a quello dovuto per il ricorso, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 6, comma 3, L. n. 392/1978

  La norma riguarda la successione nel contratto di locazione dell’immobile che costituisce la casa familiare, nel quale il conduttore vive unitamente alla famiglia (nell’accezione ampliata da Corte costituzionale n. 404 del 1988), non di qualsiasi immobile condotto in locazione da uno dei due coniugi.

  La successione del coniuge nella locazione prevista in caso di separazione consensuale opera per l’immobile costituente la casa familiare, non per un diverso immobile locato dal conduttore e occupato dal coniuge dopo la separazione.

• art. 80 L. n. 392/1978

  I motivi sono privi di fondamento, ove non inammissibili.

  La sentenza non formula una distinta interpretazione dell’art. 80 né accerta nel merito il dedotto mutamento di destinazione: la censura fondata su tale disposizione è respinta nel quadro delle ulteriori ragioni, autonomamente decisive, relative alla mancata accettazione dell’offerta e alla carenza del requisito soggettivo per l’acquisto.

• artt. 1331 e 1329 c.c.

  L’opzione è parificata nel regime normativo alla proposta irrevocabile ex artt. 1331 e 1329 c.c. e si sostanzia di un rapporto in base al quale l’ente interessato alla dismissione, o la società mandataria si obbliga a rimanere vincolato alla propria dichiarazione, e il conduttore ha facoltà di accettarla o meno.

  Nella dismissione considerata, l’opzione opera come proposta irrevocabile: l’ente o la società mandataria resta vincolato alla dichiarazione d’offerta, mentre il conduttore può accettarla o rifiutarla.

• artt. 1326 e 1331 c.c.

  Soltanto con l’accettazione, che costituisce esercizio del diritto di opzione al prezzo indicato dall’ente al momento dell’offerta in vendita, si realizza l’incontro delle volontà che dà luogo ad un contratto preliminare.

  L’esercizio dell’opzione richiede l’accettazione dell’offerta alle condizioni indicate, compreso il prezzo; soltanto tale accettazione perfeziona l’incontro delle volontà e dà luogo al contratto preliminare.

• art. 3, commi 7 e 8, D.L. n. 351/2001, convertito dalla L. n. 410/2001

  Con il D.L. n. 351 del 2001, art. 3, nel testo risultante dalle successive modifiche (apportate dalla Legge di Conversione n. 410 del 2001, dal D.L. n. 269 del 2003, e infine dalla L. n. 350 del 2003), il legislatore ha riconosciuto in capo al conduttore di unità immobiliare adibita ad uso residenziale il diritto di opzione per l’acquisto dell’immobile condotto in locazione, al prezzo determinato secondo quanto disposto dai commi 7 e 8 del medesimo articolo.

  Il diritto di opzione nella dismissione riguarda il conduttore di un’unità adibita a uso residenziale e il prezzo è determinato secondo i criteri stabiliti dai commi 7 e 8; la determinazione del prezzo non costituisce, però, un diritto dell’oblato a imporre un prezzo diverso da quello indicato nell’offerta.

• art. 3, comma 6, D.L. n. 351/2001, convertito dalla L. n. 410/2001

  La Corte d’appello ha affermato che la B. non avrebbe comunque potuto rendersi acquirente dell’immobile, essendo proprietaria della metà dell’appartamento situato nel medesimo complesso immobiliare, al (OMISSIS), acquistato in regime di comunione dei beni nel (OMISSIS), a seguito di opzione esercitata dal P. che era conduttore anche di quell’immobile.

  Il requisito soggettivo previsto per l’acquisto agevolato escludeva, secondo la ratio accolta e rimasta non specificamente censurata, la moglie già proprietaria di un’abitazione nel comune di residenza. La Corte non ha affrontato la questione dell’ammissibilità di un duplice godimento del beneficio per due immobili.

• art. 2932 c.c.

  Soltanto con l’accettazione, che costituisce esercizio del diritto di opzione al prezzo indicato dall’ente al momento dell’offerta in vendita, si realizza l’incontro delle volontà che dà luogo ad un contratto preliminare.

  La tutela costitutiva richiesta ai sensi dell’art. 2932 c.c. presuppone un vincolo contrattuale perfezionato; in assenza di accettazione dell’offerta al prezzo proposto, non si forma il preliminare che possa essere eseguito in forma specifica.

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  Con l’art. 360 c.p.c., n. 5, nel testo modificato dal D.L. n. 83 del 2012, art. 54, comma 1, lett. b), conv. con modif. dalla L. n. 134 del 2012, applicabile ratione temporis, è assicurato al ricorso per cassazione solo una sorta di “minimo costituzionale”, sicchè non è più consentito denunciare un vizio di motivazione se non quando esso dia luogo, in realtà, ad una vera e propria violazione dell’art. 132 c.p.c., comma 2, n. 4.

  Il vizio motivazionale è deducibile in cassazione solo quando la carenza raggiunga la soglia della violazione del minimo costituzionale della motivazione, non per ottenere una nuova verifica della sufficienza o razionalità della valutazione probatoria.

• art. 132, comma 2, n. 4, c.p.c.

  Ciò si verifica soltanto in caso di mancanza grafica della motivazione, o di motivazione del tutto apparente, oppure di motivazione perplessa od oggettivamente incomprensibile, oppure di manifesta e irriducibile sua contraddittorietà e sempre che i relativi vizi emergano dal provvedimento in sè, esclusa la riconducibilità in detta previsione di una verifica sulla sufficienza e razionalità della motivazione medesima mediante confronto con le risultanze probatorie, come invece denunciato nell’odierno ricorso.

  La nullità della sentenza per difetto di motivazione ricorre soltanto per mancanza grafica, apparenza, perplessità o incomprensibilità oggettiva, oppure contraddittorietà manifesta e irriducibile, purché il vizio emerga dal provvedimento stesso; non comprende il controllo sulla sufficienza della motivazione mediante confronto con le prove.

• art. 13, commi 1-bis e 1-quater, D.P.R. n. 115/2002

  Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dei ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello richiesto per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, comma 1-bis, se dovuto.

  In conseguenza del rigetto del ricorso, la Corte dichiara sussistenti i presupposti processuali per il versamento dell’ulteriore contributo unificato, pari a quello dovuto per il ricorso, se dovuto.

Massime di principio

• Nelle dismissioni immobiliari disciplinate dall’art. 3 del d.l. n. 351 del 2001, l’opzione del conduttore è assimilata a una proposta irrevocabile: l’ente o la società mandataria resta vincolato all’offerta, mentre il conduttore può accettarla o rifiutarla.
• L’esercizio dell’opzione richiede l’accettazione delle condizioni contenute nell’offerta, incluso il prezzo indicato dall’offerente; solo l’accettazione così formulata perfeziona l’incontro delle volontà e determina la conclusione di un contratto preliminare. La contestazione del prezzo e la pretesa di applicarne uno diverso non equivalgono all’accettazione dell’offerta.
• La successione del coniuge nel contratto di locazione in caso di separazione consensuale, ai sensi dell’art. 6, comma 3, della legge n. 392 del 1978, riguarda la locazione della casa familiare e presuppone che il coniuge subentrante continui a occupare tale immobile; non si estende a un diverso immobile locato dall’altro coniuge.
• Nel giudizio di cassazione, la censura di motivazione ai sensi dell’art. 360, n. 5, c.p.c. è ammissibile soltanto per anomalie che incidano sul minimo costituzionale della motivazione e risultino dalla sentenza stessa; non consente di rimettere in discussione la sufficienza o la razionalità della valutazione delle prove.
• Una statuizione d’appello che considera abbandonata una domanda non può essere riesaminata in cassazione se il ricorso non la censura specificamente.
• Quando la sentenza impugnata si fonda su più rationes autonome, il ricorso deve censurarle tutte in modo specifico; una ratio autonoma non contestata resta idonea a sorreggere la decisione.

Come è indicizzato