Sentenza del 14/05/2020 n. 190 - Comm. Trib. Reg. per il Veneto

Esito

La controversia

L'Ufficio aveva effettuato una verifica per gli anni 2008-2011 ritenendo che i quattro soci, parallelamente all'attività sociale di intermediazione immobiliare, effettuassero in proprio compravendite immobiliari e che tali operazioni dovessero essere considerate attività d'impresa o essere imputate alla società per interposizione fittizia ai sensi dell'art. 37, comma 3 DPR n.600/73. Sulla base di tale ricostruzione l'Agenzia aveva rettificato i ricavi della società (maggiori ricavi complessivi contestati pari a euro 2.377.100), rilevato effetti ai fini IVA, imposta di registro e imposte ipotecarie/catastali e notificato avvisi anche ai soci per utili non contabilizzati. I contribuenti avevano impugnato gli atti davanti alla CTP, che aveva accolto i ricorsi ritenendo che le operazioni fossero sporadiche/occasionali, non abituali né organizzate professionalmente, e che mancassero presunzioni gravemente, precisamente e concordanti per qualificare le stesse come impresa o per imputarle alla società.

La decisione

La Commissione Regionale ha respinto l'appello dell'Agenzia e confermato la sentenza della CTP di Venezia n. 253/2018 che aveva annullato gli atti impositivi. La motivazione principale è che le 11 compravendite contestate nel quadriennio non costituiscono esercizio abituale di attività d'impresa ai sensi dell'art. 51 TUIR e dell'art. 2195 c.c.: le operazioni risultano sporadiche, occasionali, svolte con l'ausilio di mediatori terzi in numerosi casi, con partecipazione di soggetti estranei, senza continuità, stabilità o professionalità tali da configurare impresa. Inoltre è stata richiamata la distinzione tra attività di mediazione e attività di compravendita e la previsione normativa che rende incompatibile l'attività di mediatore con l'esercizio di attività imprenditoriale. In mancanza di riscontri probatori e di presunzioni gravi, precise e concordanti, l'accertamento per interposizione è stato ritenuto infondato. Spese compensate.

Norme richiamate

• art. 37, comma 3 DPR n.600/1973

  L'Ufficio ha tentato di utilizzare questa norma per imputare alla società i redditi risultanti intestati a soggetti diversi sulla base di presunzioni. I giudici hanno ritenuto però che mancassero presunzioni 'gravi, precise e concordanti' e quindi la norma non poteva essere applicata nel caso concreto.

• art. 1, comma 497, legge 266/2005

  Norma richiamata con riferimento alle agevolazioni fiscali richieste in sede di compravendita (regime di registrazione). L'Ufficio l'ha considerata elemento indicativo di un utilizzo 'improprio' per risparmio d'imposta, ma i giudici non hanno ritenuto dimostrato l'intento elusivo.

• art. 5, comma 3, legge 39/1989

  Richiamata per sottolineare l'incompatibilità dell'attività di mediazione con l'esercizio dell'attività imprenditoriale: il mediatore è parte terza rispetto alle parti della compravendita, e ciò contribuisce a distinguere l'attività di intermediazione dalla compravendita diretta.

• art. 18, lett. c) legge 57/2001

  Ribadisce la disciplina sull'incompatibilità dell'attività di mediatore con l'attività imprenditoriale; i giudici hanno usato questa norma per sostenere la diversità ontologica tra mediazione e commercio immobiliare.

• art. 51 TUIR

  Definisce i redditi d'impresa come quelli derivanti dall'esercizio per professione abituale delle attività di cui all'art. 2195 c.c. I giudici hanno applicato questo criterio per escludere la qualificazione come reddito d'impresa delle operazioni sporadiche dei soci.

• art. 2195 c.c.

  Elenca le attività d'impresa; la giurisprudenza richiede abitualità, continuità e organizzazione per qualificare un'attività come impresa: nel caso la stipula di 11 atti in 4 anni è stata ritenuta insufficiente.

Massime di principio

• Per qualificare operazioni come reddito d'impresa occorre dimostrare abitualità, continuità, stabilità e organizzazione: pochi atti sporadici nell'arco di più anni non sono in genere sufficienti.
• La mera appartenenza dei soci a una società non basta a trasferire automaticamente alle scritture sociali operazioni effettuate a titolo personale: serve prova concreta dell'interposizione o dell'intento elusivo.
• L'art. 37 DPR 600/73 richiede presunzioni gravi, precise e concordanti per l'imputazione di redditi: l'onere probatorio è stringente e grava sull'Amministrazione finanziaria.
• La distinzione tra attività di mediazione e attività di compravendita è rilevante: la figura del mediatore, anche per disposizioni normative, è terza rispetto alla compravendita e la sua attività può risultare incompatibile con la qualificazione automatica di impresa di compravendita.
• La presenza di mediatori terzi, la partecipazione di soggetti estranei alle operazioni e la mancanza di professionalità nell'esecuzione delle compravendite sono elementi che favoriscono la qualificazione di operazioni come occasionali/privatistiche.
• In caso di contestazione fiscale per operazioni immobiliari personali dei soci, è fondamentale documentare la natura privata delle operazioni (mandati a mediatori, coinvolgimento di terzi, frequenza) per contrastare l'ipotesi di interposizione o di esercizio d'impresa.