Sentenza del 29/09/2023 n. 133 - Corte di giustizia tributaria di primo grado di Imperia

Esito

La controversia

Impugnazione di avvisi di accertamento IMU per la determinazione della base imponibile di un'area fabbricabile (Fg. 47, n. 1700). Il ricorrente contestava l'attribuzione da parte del Comune del valore venale dell'area, ritenendo errata l'applicazione dell'intero corrispettivo risultante dall'atto di compravendita del 22/12/2015 (importo complessivo € 1.256.862,22 suddiviso pro quota), e chiedeva la nullità o la rideterminazione degli avvisi; in subordine la riduzione della pretesa impositiva alla luce dei reali valori. Il ricorrente eccepiva altresì violazione del regolamento comunale (art. 6) e mancata osservanza del comma 5 dell'art. 5 D.Lgs. 504/1992 (tenere conto degli oneri per i lavori di adattamento del terreno). Il Comune chiedeva la reiezione del ricorso.

La decisione

La Corte ha respinto i ricorsi. Ha ritenuto che, per le aree fabbricabili, il valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell'anno di imposizione corrisponde, quale indice primario, al prezzo pattuito tra le parti in sede di compravendita, quando questo sia dato certo e puntuale. Gli oneri per l'adattamento del terreno e altri indici indicati dall'art. 5 sono residuali e applicabili solo in mancanza di dati certi come il prezzo di compravendita. È stata ritenuta irrilevante la circostanza che parte del prezzo fosse destinata all'estinzione di debiti del venditore o che parte dei debiti fosse stata contratta per lavori di rendicontazione: se i lavori erano già stati eseguiti prima della vendita, il prezzo riflette già il valore di area edificabile. Anche la mancata attivazione del contraddittorio preventivo e l'adozione di una delibera di valori per zone omogenee sono facoltative e la loro omissione non invalida l'accertamento. Condanna del ricorrente al pagamento delle spese di giudizio (€ 2.000,00 oltre accessori).

Norme richiamate

• Art. 5, D.Lgs. 504/1992

  Per le aree fabbricabili, il valore è costituito da quello venale in comune commercio al 1 gennaio dell'anno di imposizione, avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all'indice di edificabilità, alla destinazione d'uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche.

  Il valore di mercato derivante dal prezzo di compravendita, se certo e documentato, prevale come indice primario di determinazione della base imponibile IMU per le aree edificabili. Gli altri elementi indicati (oneri di adattamento, prezzi medi di aree analoghe, ecc.) sono indici residuali utilizzabili quando manchi un dato certo come il prezzo di vendita.

• Regolamento comunale (art. 6)

  In caso di utilizzazione edificatoria dell'area, di demolizione del fabbricato, ...., la base imponibile (I.M.U.) è costituita dal valore dell'area, la quale è considerata fabbricabile senza computare il valore del fabbricato in corso d'opera, ricostruzione o ristrutturazione ...

  Il regolamento conferma il criterio della valutazione del valore dell'area, ma non pone obblighi procedurali tali da escludere la legittimità dell'accertamento quando il Comune utilizzi il prezzo di compravendita come valore venale.

• Cass. n. 27873/2023 (giurisprudenza citata, orientamento contrario)

  La sentenza richiama l'esistenza di un precedente di merito o di legittimità con diverso orientamento (contrario), ma la Corte territoriale ritiene applicabile nel caso di specie la regola che attribuisce prevalenza al prezzo di compravendita quando esso sia un dato certo e documentato.

Massime di principio

• Il prezzo risultante da un atto di compravendita certo e documentato costituisce l'indice primario del valore venale dell'area edificabile ai fini IMU e, se esistente, prevale sugli altri indici indicati dall'art. 5 D.Lgs. 504/1992.
• Gli oneri per rendere edificabile un terreno e i prezzi medi di mercato di aree analoghe sono indici residuali: vanno considerati solo in mancanza di un dato certo come il prezzo di vendita.
• La destinazione di parte del corrispettivo alla estinzione di debiti del venditore o il fatto che parte dei debiti siano stati contratti per lavori non rende automaticamente irrilevile il prezzo di compravendita; rileva la circostanza fattuale temporale (se i lavori erano già eseguiti prima della vendita, il prezzo riflette un'area già edificabile).
• La mancata attivazione del contraddittorio preventivo da parte del Comune o l'omissione di una delibera di determinazione dei valori per zone omogenee sono, di norma, facoltative e non invalidano l'accertamento fiscale basato su dati certi.
• In caso di operazioni tra parti correlate, prezzi anomali o sospetti, l'Amministrazione può cercare altri indici (comparables, oneri residui) e il contribuente ha l'onere di fornire documentazione probatoria (atto di vendita, fatture per lavori, tempistica dei lavori, perizie, comparables di mercato) a sostegno della congruità del prezzo.
• Per difendersi efficacemente, il privato dovrebbe documentare in modo puntuale: atto di compravendita, destinazione delle somme, timing e fatture relative ai lavori di adeguamento, perizie di stima e comparazioni di mercato; in mancanza di tale documentazione il prezzo di vendita viene considerato prova primaria del valore venale.