Sentenza n. 5045/2026 - Napoli, Sezione 3

Esito

La controversia

Il ricorrente, detentore di immobili destinati a locazione breve, ha impugnato il provvedimento con cui il Comune di Ischia, sulla base di un accertamento tecnico comunale svolto con la Polizia di Stato, ha rilevato l’illegittimità edilizia di alcuni manufatti e ha inibito l’attività di locazione breve relativa ai subalterni 2 e 3, revocando i rispettivi Codici Unici delle Strutture Ricettive. Il ricorrente ha dedotto violazione di legge ed eccesso di potere, sostenendo che la locazione breve esercitata in forma non imprenditoriale costituisce espressione della libertà contrattuale e non è soggetta alla SCIA né a poteri amministrativi inibitori, salvo specifiche previsioni normative. Ha inoltre sostenuto che, essendo le comunicazioni di inizio attività state presentate il 4 luglio 2024, il Comune non avrebbe più potuto intervenire per decorso del termine previsto dall’art. 21-nonies l. 241/1990. Il Comune ha difeso la legittimità dell’atto, richiamando l’accertata abusività dei manufatti e la conseguente mancanza dei requisiti edilizi e di sicurezza per l’utilizzo ricettivo o locativo.

La decisione

Il TAR ha respinto il ricorso. Ha distinto la sorte privatistica del contratto di locazione dall’esercizio dei poteri amministrativi di controllo sull’utilizzo degli immobili per locazioni brevi. In base all’art. 13-quater d.l. 34/2019 e alla disciplina regionale campana, anche le locazioni brevi non esercitate in forma imprenditoriale sono soggette alla comunicazione al Comune e alla verifica del rispetto dei requisiti igienico-sanitari e di sicurezza dell’alloggio. Tale verifica comprende la conformità edilizio-urbanistica e l’agibilità, quest’ultima presupponendo la conformità edilizio-urbanistica. Il Comune è inoltre competente al rilascio e alla revoca dei Codici Unici delle Strutture Ricettive. Accertata l’illegittimità edilizia dei manufatti nei subalterni 2 e 3, il Comune ha quindi legittimamente revocato i relativi codici e inibito l’utilizzazione degli immobili per locazione breve. Il potere esercitato non è stato qualificato né come potere inibitorio previsto dall’art. 19, comma 3, l. 241/1990, poiché l’attività non imprenditoriale non è soggetta a SCIA, né come annullamento d’ufficio ex art. 21-nonies l. 241/1990, non trattandosi di autotutela. Esso costituisce esercizio del potere di verifica dei requisiti igienico-sanitari, di sicurezza e di conformità dell’alloggio e non è pertanto soggetto ai limiti temporali invocati dal ricorrente. Il ricorrente è stato condannato al pagamento di 2.500 euro oltre accessori per spese di giudizio.

Norme richiamate

• art. 13-quater d.l. 34/2019, convertito dalla l. 58/2019

  Ai fini della tutela dei consumatori, presso il Ministero per i beni e le attività culturali e per il turismo è istituita una banca di dati delle strutture ricettive, nonché degli immobili destinati alle locazioni brevi ... identificati mediante un codice da utilizzare in ogni comunicazione inerente all’offerta e alla promozione dei servizi all’utenza.

  La disciplina statale fonda il sistema di identificazione e controllo degli immobili destinati alle locazioni brevi, fermo il rispetto della disciplina regionale.

• art. 13 l.r. Campania 16/2019

  I soggetti che intendono esercitare attività di locazione breve sono tenuti inoltre, al rispetto dei seguenti adempimenti: ... b) trasmettere al Comune, prima dell’inizio dell’attività, dichiarazione sul rispetto dei requisiti igienico-sanitari e di sicurezza dell’alloggio che il Comune può sottoporre a verifica.

  Anche le locazioni brevi non imprenditoriali sono soggette alla comunicazione preventiva e alla verifica comunale dei requisiti igienico-sanitari e di sicurezza, inclusa la conformità edilizio-urbanistica e l’agibilità.

• art. 13-ter d.l. 145/2023, convertito dalla l. 191/2023

  Per le sole locazioni gestite nelle forme imprenditoriali [è previsto] l’obbligo di presentazione di una SCIA, di cui all’articolo 19 della legge 7 agosto 1990, n. 241, presso il SUAP del Comune.

  L’obbligo di SCIA riguarda soltanto le locazioni gestite in forma imprenditoriale; ciò non esclude i poteri comunali di controllo sulle locazioni brevi non imprenditoriali.

• art. 19 l. 241/1990

  Il potere esercitato nel caso concreto non è quello inibitorio previsto per le attività soggette a SCIA, poiché la locazione breve non imprenditoriale non rientra nell’ambito della SCIA.

• art. 21-nonies l. 241/1990

  La disciplina dell’annullamento d’ufficio e il relativo limite temporale non si applicano al potere comunale di verifica dei requisiti dell’alloggio, perché tale potere non costituisce autotutela decisoria.

Massime di principio

• Anche la locazione breve esercitata in forma non imprenditoriale è soggetta ai controlli comunali sul rispetto dei requisiti igienico-sanitari e di sicurezza dell’alloggio previsti dalla normativa statale e regionale.
• Il controllo comunale sull’idoneità di un immobile destinato a locazione breve comprende la verifica della conformità edilizio-urbanistica e dell’agibilità, poiché la conformità edilizio-urbanistica costituisce presupposto indispensabile dell’agibilità e dell’utilizzo abitativo.
• Accertata l’illegittimità edilizia dell’immobile destinato a locazione breve, il Comune può revocare il codice identificativo o codice unico associato all’immobile e inibirne l’utilizzazione per l’attività ricettiva o locativa, per mancanza dei presupposti di legge.
• Il potere comunale di verifica dei requisiti dell’alloggio destinato a locazione breve non coincide né con il potere inibitorio previsto dall’art. 19, comma 3, l. 241/1990 per le attività soggette a SCIA, né con l’annullamento d’ufficio ex art. 21-nonies l. 241/1990; pertanto non è soggetto ai limiti temporali propri di tali disposizioni.

Come è indicizzato