Cassazione Civile, Sentenza n. 2908/2020 del 07/02/2020

Esito

La controversia

Con preliminare del 18 maggio 2000, i promittenti venditori si erano obbligati a vendere ai promissari acquirenti un immobile con corte a Viterbo. Gli acquirenti agirono davanti al Tribunale di Viterbo per ottenere il trasferimento ex art. 2932 c.c. e la riduzione del prezzo, deducendo difformità urbanistiche consistenti nella tamponatura dei portici, non sanata e incidente sul valore. I venditori sostennero che gli acquirenti conoscessero l’irregolarità e che questa impedisse il trasferimento; chiamarono in causa il mediatore, ritenendolo responsabile per non aver segnalato la difformità. Il mediatore negò gli addebiti e domandò in via riconvenzionale la provvigione. Il Tribunale, con sentenza del 6 dicembre 2007, accolse la domanda di trasferimento, riducendo il prezzo degli importi relativi all’oblazione, agli oneri accessori e al tecnico per la sanatoria, e condannò i venditori a pagare la provvigione. La Corte d’appello di Roma, con sentenza depositata il 24 novembre 2014, rigettò l’appello. I venditori ricorsero per cassazione articolando sette motivi: (1) violazione delle regole su produzione tardiva e disconoscimento di copie documentali, nonché dell’onere della prova; (2) vizio di motivazione e contestazione dell’accertamento di non contestazione circa la domanda di condono e i pagamenti; (3) violazione delle norme sulle preclusioni e sul disconoscimento, sostenendo che la domanda di condono fosse stata allegata e documentata tardivamente; (4) difetto di prova dei presupposti della sanatoria, tale da impedire la pronuncia ex art. 2932 c.c.; (5) nullità e impossibilità del trasferimento per la difformità urbanistica, in applicazione della L. n. 47/1985, art. 40 e dell’art. 1421 c.c.; (6) ultrapetizione, perché alla domanda di riduzione del prezzo sarebbe stata data risposta mediante il riconoscimento delle somme per il condono; (7) insussistenza del diritto del mediatore alla provvigione, assumendo la nullità del contratto.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. I primi tre motivi sono stati dichiarati inammissibili: le censure sulle produzioni documentali investivano in larga parte un passaggio non decisivo, mentre la ratio della decisione d’appello era l’accertata non contestazione del fatto che gli acquirenti avessero provveduto al condono; inoltre, i ricorrenti non avevano indicato atti idonei a dimostrare una contestazione dei fatti, poiché l’eccezione di tardività della produzione e il disconoscimento delle copie non equivalgono a contestazione delle allegazioni fattuali. La Corte ha anche rilevato che l’enunciazione di un fatto sopravvenuto alle preclusioni può costituire attività assertiva e che la contestazione della conformità di una copia deve essere specifica e circostanziata. Il quarto motivo è stato respinto perché dipendeva dall’efficacia del disconoscimento documentale, correttamente ritenuto generico e quindi inefficace. Il quinto è stato rigettato: la nullità prevista dalla L. n. 47/1985, art. 40 per immobili privi della necessaria concessione riguarda i contratti traslativi, non il preliminare, che ha efficacia obbligatoria; pertanto la difformità non impediva, nel caso, la pronuncia ex art. 2932 c.c. Il sesto è stato respinto perché la Corte d’appello aveva interpretato la domanda originaria di riduzione del prezzo senza modificarne petitum o causa petendi, e aveva ritenuto le somme sostenute per la sanatoria idonee a esprimere la differenza di valore; tale valutazione liquidativa non era sindacabile in cassazione. Il settimo è stato respinto in via derivata, non essendo nullo il preliminare per le ragioni invocate e restando quindi ferma la statuizione sulla provvigione. I ricorrenti sono stati condannati alle spese del giudizio di legittimità: per ciascun gruppo di controricorrenti, 200 euro per esborsi e 3.500 euro per compensi, oltre spese forfettarie del 15% e accessori di legge. È stato inoltre dato atto dei presupposti per il versamento dell’ulteriore contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  Ne discende che la censura va disattesa.

  La pronuncia di trasferimento in forma specifica è stata ritenuta possibile nel caso, nonostante la difformità urbanistica dedotta, poiché la nullità invocata non colpisce il preliminare.

• art. 40 L. n. 47/1985

  La sanzione della nullità prevista dalla L. n. 47 del 1985, art. 40 con riferimento a vicende negoziali relative ad immobili privi della necessaria concessione edificatoria, trova applicazione nei soli contratti con effetti traslativi e non anche con riguardo ai contratti con efficacia obbligatoria, quale il preliminare di vendita.

  La nullità urbanistica prevista dalla norma riguarda i contratti con effetti traslativi, ma non il preliminare di vendita, che produce effetti obbligatori.

• art. 345 c.p.c.

  Nel quadro di applicabilità dell’art. 345 c.p.c. previgente rispetto alla novella del 2012, a prescindere dal rilievo che la parte interessata sia incorsa, per propria negligenza o per altra causa, nelle preclusioni istruttorie del primo grado, resta possibile – anche per il mero fatto dell’inclusione nel fascicolo – la produzione dei documenti – già eventualmente colpita da preclusione – all’atto della proposizione dell’appello.

  Nel regime dell’art. 345 c.p.c. anteriore alla novella del 2012, la produzione in appello poteva avvenire anche per documenti già preclusi in primo grado, per il solo fatto della loro inclusione nel fascicolo d’appello.

• art. 2719 c.c.

  Questa corte ha chiarito che essa non può avvenire con clausole di stile e generiche o onnicomprensive, ma va operata – a pena di inefficacia – in modo chiaro e circostanziato, attraverso l’indicazione specifica sia del documento che si intende contestare, sia degli aspetti per i quali si assume differisca dall’originale.

  Il disconoscimento della conformità di una copia all’originale è efficace solo se specifico e circostanziato, con indicazione del documento e delle difformità contestate; una contestazione generica non ne priva l’efficacia probatoria.

• art. 2697 c.c.

  Gli elementi costitutivi della domanda devono essere specificamente enunciati nell’atto, restando escluso che le produzioni documentali possano assurgere a funzione integrativa di una domanda priva di specificità.

  La prova documentale non sostituisce l’allegazione dei fatti costitutivi della domanda; questi devono essere specificamente enunciati.

• art. 115 c.p.c.

  L’onere di contestazione riguarda le allegazioni delle parti e non i documenti prodotti, nè la loro valenza probatoria la cui valutazione, in relazione ai fatti contestati, è riservata al giudice.

  L’onere di contestazione riguarda i fatti allegati, non i documenti né la loro efficacia probatoria; la valutazione dei documenti compete al giudice in rapporto ai fatti controversi.

• art. 183 c.p.c.

  Nella situazione data, la corte d’appello ha dunque – a prescindere dalle considerazioni che concernono la documentazione, frammiste ad altre considerazioni rispetto ai “fatti” – condivisibilmente ritenuto essere stato legittimamente dedotto un fatto sopravvenuto al maturare delle preclusioni ex artt. 183 e 184 c.p.c.

  Un fatto sopravvenuto al maturare delle preclusioni può essere legittimamente allegato successivamente; la sua enunciazione costituisce attività assertiva, distinta dalla mera produzione di documenti.

• art. 184 c.p.c.

  Nella situazione data, la corte d’appello ha dunque – a prescindere dalle considerazioni che concernono la documentazione, frammiste ad altre considerazioni rispetto ai “fatti” – condivisibilmente ritenuto essere stato legittimamente dedotto un fatto sopravvenuto al maturare delle preclusioni ex artt. 183 e 184 c.p.c.

  Le preclusioni istruttorie non impediscono di allegare un fatto sopravvenuto; nel caso, la domanda di sanatoria era stata inoltrata al Comune dopo la scadenza dei termini.

• art. 112 c.p.c.

  La corte d’appello si è limitata a interpretare l’originaria domanda di riduzione del prezzo, accogliendola alla luce della circostanze sopravvenute (presentazione di istanza di condono), e riconoscendo all’ammontare di denaro corrisposto dalla parte promittente acquirente l’idoneità a esprimere il dato differenziale di prezzo rispetto al valore che si sarebbe realizzato sul mercato.

  Non vi è ultrapetizione quando il giudice, mantenendo petitum e causa petendi, interpreta la domanda di riduzione del prezzo alla luce di circostanze sopravvenute e individua in modo coerente la misura della riduzione.

• art. 1226 c.c.

  La legge non impone particolari criteri da seguire per la determinazione della somma dovuta per riduzione di prezzo in relazione ai vizi della cosa venduta, e il ricorso a criteri equitativi ed al prudente apprezzamento del giudice, ancorchè non previsto espressamente dal legislatore nella disciplina normativa della vendita, è consentito in questa materia sia in conformità all’origine e alla tradizione storica dell’actio quanti minoris, sia in applicazione di un principio generale, di cui la disposizione contenuta nell’art. 1226 c.c. costituisce una particolare specificazione in tema di risarcimento del danno.

  La riduzione del prezzo per i vizi della cosa può essere quantificata mediante criteri equitativi e prudente apprezzamento del giudice, senza che la legge imponga un criterio specifico.

• art. 1755 c.c.

  Come detto, il contratto preliminare di immobile con abusi urbanistici non è nullo, nelle condizioni indicate, per cui il motivo è infondato in via derivata.

  Poiché il preliminare non è nullo per la difformità urbanistica nelle circostanze considerate, viene meno la premessa della censura diretta a negare il diritto del mediatore alla provvigione per nullità dell’affare.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/2002

  Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater va dato atto del sussistere dei presupposti per il versamento da parte dei ricorrenti dell’ulteriore importo pari al contributo unificato dovuto per il ricorso a norma dell’art. 13 cit., comma 1 bis.

  In caso di rigetto del ricorso, ricorrendone i presupposti, va dato atto dell’obbligo per i ricorrenti di versare un ulteriore importo pari al contributo unificato dovuto per l’impugnazione.

Massime di principio

• L’onere di contestazione riguarda le allegazioni fattuali della controparte e non la produzione documentale o la sua efficacia probatoria; l’eccezione di tardività della produzione e il disconoscimento di una copia, di per sé, non costituiscono contestazione dei fatti allegati.
• Il disconoscimento della conformità di una copia all’originale deve individuare in modo chiaro e circostanziato il documento e gli specifici aspetti di difformità; una contestazione generica o di stile è inefficace.
• La mera produzione di documenti non integra allegazioni fattuali mancanti, ma l’enunciazione di fatti, anche sopravvenuti alle preclusioni istruttorie, costituisce attività assertiva e può consentire la loro considerazione nel giudizio.
• Nel regime dell’art. 345 c.p.c. anteriore alla novella del 2012, era possibile produrre in appello documenti anche se già preclusi in primo grado, per il solo fatto della loro inclusione nel fascicolo d’appello.
• La nullità urbanistica prevista dall’art. 40 della L. n. 47/1985 per immobili privi della necessaria concessione edificatoria si applica ai contratti con effetti traslativi, non al contratto preliminare, che ha efficacia obbligatoria.
• La riduzione del prezzo per i vizi della cosa venduta può essere determinata con criteri equitativi e secondo il prudente apprezzamento del giudice; non è ultrapetizione se il giudice resta entro petitum e causa petendi e interpreta la domanda alla luce di circostanze sopravvenute.

Come è indicizzato