Sentenza del 28/06/2016 n. 3836 - Comm. Trib. Reg. per la Lombardia

Esito

La controversia

Il contribuente aveva pagato l'imposta sostitutiva sulla rivalutazione del terreno calcolata sul valore risultante dalla perizia. Successivamente aveva ceduto il terreno a un prezzo inferiore rispetto al valore periziato. L'Amministrazione aveva ritenuto che la differenza tra il valore periziato e il corrispettivo dichiarato nel rogito costituisse una plusvalenza imponibile. Il contribuente ha contestato tale ricostruzione, sostenendo che il valore rivalutato e assoggettato a imposta sostitutiva non potesse essere utilizzato dall'Amministrazione per accertare una plusvalenza quando il prezzo effettivo di cessione fosse inferiore.

La decisione

La pretesa dell'Amministrazione è stata ritenuta illegittima. Quando il contribuente ha determinato il valore del terreno mediante perizia e ha versato l'imposta sostitutiva sulla rivalutazione, tale valore costituisce il valore fiscale di riferimento. La successiva cessione a un prezzo inferiore non consente di presumere, sulla sola base della differenza tra valore periziato e prezzo dichiarato, l'esistenza di una plusvalenza imponibile. L'accertamento della plusvalenza è quindi stato escluso.

Norme richiamate

• Disciplina della rivalutazione dei terreni e dell'imposta sostitutiva

  Il valore del terreno risultante dalla perizia di stima, purché l'imposta sostitutiva sia stata regolarmente versata, assume rilevanza come valore fiscale riconosciuto ai fini della determinazione della plusvalenza.

• Norme sulla determinazione delle plusvalenze derivanti dalla cessione di terreni

  La plusvalenza deve essere determinata confrontando il corrispettivo effettivo di cessione con il costo o valore fiscalmente riconosciuto. Non è legittimo utilizzare automaticamente il valore periziato come prova di una plusvalenza quando il terreno è stato ceduto a un prezzo inferiore.

Massime di principio

• Il pagamento dell'imposta sostitutiva sulla rivalutazione consolida il valore risultante dalla perizia come valore fiscale di riferimento del terreno.
• La vendita a un prezzo inferiore al valore periziato non dimostra, da sola, l'esistenza di una plusvalenza imponibile.
• L'Amministrazione non può trasformare automaticamente la differenza tra valore periziato e prezzo di cessione in una plusvalenza, senza ulteriori elementi che dimostrino un corrispettivo effettivo maggiore o l'inattendibilità del prezzo dichiarato.
• In situazioni analoghe è essenziale conservare la perizia, la prova del pagamento dell'imposta sostitutiva e la documentazione relativa alle effettive condizioni della vendita.
• La regola opera nei limiti della specifica disciplina applicabile alla rivalutazione e non impedisce all'Amministrazione di contestare il prezzo dichiarato se dispone di elementi concreti di simulazione, occultamento del corrispettivo o frode.