Sentenza del 12/10/2016 n. 20520 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

La controversia riguardava un avviso di rettifica del valore e di liquidazione di maggiore imposta INVIM relativo alla compravendita di un terreno sito nel Comune di Portovenere. Il contribuente sosteneva di poter beneficiare della valutazione automatica basata sul reddito catastale, prevista per i terreni privi di destinazione edificatoria. La CTR aveva ritenuto il terreno agricolo e inedificabile, dando rilievo al PUC adottato, ma non ancora approvato, e alle relative misure di salvaguardia. L'Agenzia delle Entrate ha contestato tale conclusione, sostenendo che al momento della vendita era ancora vigente il PRG, il quale attribuiva al terreno una, seppur limitata, potenzialità edificatoria.

La decisione

La Corte di cassazione ha respinto il primo motivo dell'Agenzia, ritenendo valida e sufficientemente chiara la motivazione della sentenza d'appello. Ha invece accolto congiuntamente il secondo e il terzo motivo, stabilendo che le misure di salvaguardia hanno natura cautelare e non abrogano né sostituiscono il piano urbanistico vigente. Poiché, al momento del trasferimento, il PRG vigente attribuiva al terreno indici di edificabilità, anche se limitati, non era possibile applicare la valutazione automatica fondata sul reddito catastale. L'Agenzia aveva quindi il potere di rettificare il valore dichiarato sulla base del valore venale. La sentenza della CTR è stata cassata e, decidendo nel merito, è stato rigettato il ricorso originario del contribuente. Le spese di tutti i gradi sono state compensate.

Norme richiamate

• D.P.R. n. 131 del 1986, art. 52, comma 4

  La norma consente la valutazione automatica dei terreni sulla base del reddito catastale quando ricorrono l'esistenza di strumenti urbanistici e l'assenza di una destinazione edificatoria.

  Il beneficio non riguarda soltanto i terreni formalmente agricoli, ma presuppone anche l'assenza di qualsiasi previsione edificatoria. Se il piano urbanistico vigente attribuisce una potenzialità edificatoria, seppur limitata, l'Ufficio può rettificare il valore dichiarato considerando il valore venale di mercato.

• D.L. n. 223 del 2006, art. 36, comma 2, convertito dalla L. n. 248 del 2006

  La disciplina è richiamata nel contesto della determinazione del valore venale dei terreni e della rilevanza della loro qualificazione urbanistica al momento del trasferimento.

• Misure di salvaguardia urbanistica, art. 4 D.L. n. 740 del 1948 e art. 12, commi 3 e 4, D.P.R. n. 380 del 2001

  Le misure di salvaguardia impediscono temporaneamente il rilascio di provvedimenti edilizi incompatibili con un piano adottato ma non ancora approvato. Esse hanno funzione cautelare e non conferiscono al piano adottato efficacia abrogativa o sostitutiva del piano vigente.

• Art. 360 c.p.c., nn. 3, 4 e 5

  Le disposizioni disciplinano, rispettivamente, il ricorso per violazione o falsa applicazione di legge, la nullità della sentenza per vizi processuali o motivazionali e l'omesso esame di fatti decisivi. Nel caso concreto è stato respinto il motivo relativo alla motivazione, mentre sono stati accolti i motivi riguardanti la valutazione della potenzialità edificatoria e l'errata applicazione della disciplina sostanziale.

Massime di principio

• Per stabilire se un terreno può beneficiare della valutazione automatica catastale occorre verificare la disciplina urbanistica vigente alla data del trasferimento, non soltanto la qualificazione formale del terreno come agricolo.
• Anche una potenzialità edificatoria limitata, o la possibilità di realizzare determinati interventi edilizi, può escludere l'applicazione della valutazione automatica e consentire all'Amministrazione di rettificare il valore dichiarato.
• Un piano urbanistico soltanto adottato e le relative misure di salvaguardia non sostituiscono automaticamente il piano vigente e non eliminano la potenzialità edificatoria risultante da quest'ultimo.
• In caso di contrasto tra piano vigente e piano adottato, ai fini fiscali deve essere considerata la disciplina urbanistica effettivamente vigente al momento della compravendita, salvo specifiche disposizioni applicabili.
• L'Amministrazione finanziaria può contestare anche un corrispettivo dichiarato inferiore al valore venale risultante dalla destinazione urbanistica, purché proceda secondo i criteri e le garanzie previste dalla legge.