Cassazione Civile, Ordinanza n. 19429/2021 del 08/07/2021

Esito

La controversia

La lite nasce da una domanda proposta dal proprietario originario di un immobile, che sosteneva di avere concesso all'altra parte l'uso di un'area giardino in comodato e chiedeva quindi la risoluzione del comodato, il rilascio dell'area e il risarcimento dei danni. L'occupante convenuto aveva invece reagito con domanda riconvenzionale, chiedendo l'accertamento della proprietà esclusiva dell'area giardino come pertinenza del lastrico solare acquistato nel 1981 oppure, in subordine, l'acquisto per usucapione decennale ex art. 1159 c.c. Il Tribunale aveva rigettato entrambe le domande; la Corte d'appello, adita dall'occupante, aveva invece riconosciuto la natura pertinenziale dell'area giardino rispetto al lastrico solare. In Cassazione gli eredi del proprietario hanno denunciato, con due motivi, la violazione degli artt. 817 e 818 c.c., sostenendo che le opere presenti sull'area (autoclave e cisterne) erano destinate a soddisfare un bisogno essenziale di approvvigionamento idrico e non a costituire pertinenza, quindi a integrare semmai una cosa complessa. Con il secondo motivo hanno inoltre dedotto la violazione dell'art. 818 c.c. in relazione agli artt. 1362 ss. c.c., lamentando che il contratto di compravendita del 1981 riguardava solo il lastrico solare di 90 mq e non anche il giardino di 14 mq.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto infondati i due motivi del ricorso principale. Ha affermato che la Corte d'appello aveva accertato in fatto, sulla base di documenti, testimonianze e CTU, che il proprietario originario aveva prima della vendita del lastrico solare impresso all'area giardino un vincolo di pertinenzialità, autorizzando il proprio mandatario a includere 'il pezzo di giardino' nella vendita e predisponendo anche l'accatastamento in modo coerente con tale assetto. La Cassazione ha rilevato che il giudice di merito aveva valorizzato più elementi convergenti: ubicazione dell'area, epoca della sua delimitazione anteriore alla vendita, destinazione funzionale delle opere al locale mansarda e trasposizione della situazione di fatto nelle schede catastali. Ha quindi ribadito che il vincolo pertinenziale richiede un elemento oggettivo e uno soggettivo, e che tra i beni immobili il rapporto è di strumentalità e complementarità funzionale, non di mera connessione materiale. Quanto al contratto di compravendita del 1981, la Corte ha ritenuto irrilevante che non contenesse espressa menzione del giardino, poiché il vincolo di pertinenzialità era stato già creato prima della vendita. Il ricorso principale è stato rigettato; il ricorso incidentale condizionato è stato dichiarato assorbito; i ricorrenti principali sono stati condannati alle spese e al pagamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 817 c.c.

  La pertinenza presuppone una cosa accessoria destinata in modo attuale e permanente a servizio od ornamento di un'altra cosa, per renderne possibile una migliore utilizzazione o aumentarne il decoro; il collegamento è economico-giuridico e richiede anche la volontà del titolare di creare il vincolo.

• art. 818 c.c.

  La disciplina della pertinenza è stata richiamata per escludere che la mancata menzione dell'area giardino nell'atto di compravendita sia decisiva quando il vincolo pertinenziale sia già stato impresso prima della vendita.

• artt. 1362 ss. c.c.

  L'interpretazione del contratto di compravendita è stata ritenuta irrilevante ai fini della decisione, perché il vincolo pertinenziale risultava già costituito prima dell'atto.

• art. 1159 c.c.

  Norma invocata nella domanda riconvenzionale come base dell'usucapione decennale dell'area, ma la Corte di merito aveva escluso tale presupposto; la Cassazione non è entrata nel merito per il rigetto del ricorso principale.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  È stata dichiarata la sussistenza dei presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di soccombenza del ricorrente principale.

• art. 13, comma 1-bis, d.P.R. n. 115 del 2002

  Richiamato quale parametro del contributo unificato aggiuntivo dovuto in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• Per configurare la pertinenza tra due beni immobili occorrono sia un elemento oggettivo di destinazione durevole del bene accessorio al servizio o ornamento del bene principale, sia un elemento soggettivo, cioè la volontà del titolare di costituire quel vincolo funzionale.
• Il vincolo pertinenziale non dipende dalla sola presenza di opere o impianti sull'area, ma va valutato attraverso un apprezzamento complessivo di tutti gli indici fattuali rilevanti, come l'ubicazione, la delimitazione del bene, la destinazione delle opere e la coerenza catastale.
• Se il vincolo di pertinenzialità è stato costituito prima della vendita del bene principale, la mancata menzione della cosa accessoria nel contratto di compravendita non è di per sé idonea a escluderne l'acquisto insieme al bene principale.
• In sede di legittimità non è consentito rimettere in discussione l'accertamento di fatto compiuto dal giudice di merito quando esso sia sorretto da motivazione coerente e plurima su elementi documentali, testimoniali e tecnici.

Come è indicizzato