Sentenza n. 163/2026 - Firenze, Sezione 3

Esito

La controversia

La ricorrente ha impugnato, dapprima con ricorso straordinario al Presidente della Repubblica e poi, a seguito dell’opposizione comunale, in sede giurisdizionale, la deliberazione consiliare e lo schema di convenzione con cui il Comune aveva subordinato il cambio di destinazione d’uso da turistico-ricettiva a residenziale alla cessione o monetizzazione di standard urbanistici e di una quota destinata all’edilizia residenziale pubblica, per complessivi euro 627.207,00, oltre agli ordinari oneri di urbanizzazione. Il primo motivo deduceva la violazione dell’art. 63 della l.r. Toscana n. 65/2014 e dell’art. 53 Cost., sostenendo che la monetizzazione avrebbe dovuto essere prevista dal Piano Operativo e non da una variante al Regolamento urbanistico; che l’obbligo avrebbe potuto riguardare soltanto nuovi insediamenti o interventi di ristrutturazione urbanistica; e che la previsione comunale avrebbe introdotto una prestazione patrimoniale priva di base legislativa. Il secondo motivo contestava l’omessa previsione di tutte le modalità di concorso agli oneri di edilizia residenziale pubblica previste dalla legge regionale e riteneva arbitraria la quota del 10% della superficie utile lorda, che avrebbe dovuto essere determinata in relazione al concreto incremento del carico urbanistico. Il terzo motivo deduceva la violazione dell’art. 184 della l.r. Toscana n. 65/2014, sostenendo che la monetizzazione degli standard duplicasse gli oneri di urbanizzazione e dovesse essere parametrata alla differenza tra il carico urbanistico preesistente e quello successivo all’intervento. Il quarto motivo contestava, per violazione degli artt. 142 e 145 della medesima legge regionale e dei principi di legalità e tipicità, l’imposizione del permesso di costruire convenzionato, ritenendo sufficiente la SCIA per la ristrutturazione edilizia conservativa.

La decisione

Il TAR ha rigettato integralmente il ricorso, prescindendo dalle eccezioni comunali di acquiescenza e tardività perché infondato nel merito. Ha ritenuto legittimo che la disciplina della monetizzazione fosse contenuta in una variante normativa al Regolamento urbanistico anziché nel Piano Operativo, poiché entrambi sono strumenti di pianificazione urbanistica di dettaglio, la variante era stata approvata dal Consiglio comunale nel rispetto sostanziale delle forme previste dalla legge regionale e l’art. 63 della l.r. Toscana n. 65/2014 rimette la disciplina agli strumenti della pianificazione territoriale e urbanistica. L’eventuale censura formale, comunque, non avrebbe comportato l’invalidità dell’atto ai sensi dell’art. 21-octies, comma 2, l. n. 241/1990. Ha inoltre ritenuto applicabile l’obbligo di cessione o monetizzazione anche al cambio di destinazione d’uso da alberghiero a residenziale, pur realizzato mediante ristrutturazione edilizia conservativa, poiché tale trasformazione può produrre un carico urbanistico e un’incidenza sugli standard assimilabili a quelli della nuova edificazione. La previsione comunale è stata quindi considerata coerente con la funzione perequativa dell’art. 63 della legge regionale e non frutto di un’illegittima interpretazione estensiva. Il TAR ha escluso anche l’arbitrarietà della quota del 10%, rilevando che la disciplina collega gli standard agli abitanti insediabili e al mantenimento dei livelli minimi di qualità degli insediamenti; la verifica concreta dell’eventuale sovradimensionamento resta riferibile alla fase del rilascio del titolo. Ha escluso la duplicazione degli oneri, distinguendo la monetizzazione degli standard, diretta al reperimento delle aree necessarie nella specifica zona, dagli oneri di urbanizzazione, destinati al finanziamento delle opere e privi di vincolo di scopo riferito all’area interessata. Infine, ha ritenuto legittimo il ricorso al permesso di costruire convenzionato, quale strumento idoneo a collegare il titolo edilizio all’assunzione di obblighi funzionali a interessi pubblici, tra cui la cessione o monetizzazione delle aree per standard e gli interventi di edilizia residenziale sociale. La ricorrente è stata condannata alle spese, liquidate in euro 4.000,00 oltre oneri di legge.

Norme richiamate

• art. 63 l.r. Toscana n. 65/2014

  La disposizione, quale norma di principio, consente agli strumenti della pianificazione territoriale e urbanistica di disciplinare il reperimento o la monetizzazione di superfici e standard connessi a interventi assimilabili alla nuova edificazione, compresi i cambi di destinazione d’uso residenziali che producano analogo carico urbanistico.

• art. 53 Cost.

  La previsione comunale di cessione o monetizzazione degli standard non è stata ritenuta una prestazione patrimoniale priva di copertura legislativa, poiché trova fondamento nei criteri generali dettati dall’art. 63 della legge regionale.

• art. 184 l.r. Toscana n. 65/2014

  Gli oneri di urbanizzazione non assorbono né duplicano la distinta monetizzazione degli standard, che è finalizzata al reperimento delle aree necessarie nella zona interessata.

• art. 21-octies, comma 2, l. n. 241/1990

  La censura relativa alla scelta dello strumento urbanistico, in assenza di contestazioni sostanziali sulla competenza e sul contenuto della disciplina, si risolve in un vizio formale non invalidante.

• art. 28-bis d.P.R. n. 380/2001

  Il permesso di costruire convenzionato è uno strumento idoneo a collegare il titolo edilizio all’assunzione di obblighi del privato funzionali alla realizzazione di interessi pubblici, inclusa la cessione di aree, la realizzazione di opere e l’edilizia residenziale sociale.

• art. 99 l.r. Toscana n. 65/2014

  La norma consente agli strumenti urbanistici di assimilare, quando reciprocamente funzionali, le destinazioni residenziale, direzionale e di servizio.

• art. 88, comma 2, lett. d), c.p.a.

  Consente al giudice di richiamare, con motivazione sintetica, le argomentazioni di una precedente sentenza dello stesso Tribunale condivise nel nuovo giudizio.

• D.M. n. 1444/1968

  Costituisce il parametro per gli standard urbanistici relativi a spazi pubblici, parcheggi, verde e attrezzature, da assicurare in rapporto agli abitanti insediabili.

Massime di principio

• La disciplina comunale della cessione o monetizzazione degli standard urbanistici può essere contenuta in uno strumento urbanistico comunale diverso dal Piano Operativo, purché lo strumento utilizzato sia previsto dall’ordinamento urbanistico, sia adottato dall’organo competente e rispetti sostanzialmente le garanzie procedimentali stabilite dalla legge.
• L’obbligo di cessione o monetizzazione di superfici e standard può essere applicato anche a un cambio di destinazione d’uso realizzato mediante ristrutturazione edilizia conservativa quando la trasformazione determina un carico urbanistico e un’incidenza sugli standard assimilabili a quelli di una nuova edificazione.
• La monetizzazione degli standard urbanistici è distinta dagli oneri di urbanizzazione: la prima sostituisce il reperimento delle aree necessarie nella specifica zona di intervento, mentre i secondi contribuiscono al finanziamento delle opere di urbanizzazione e non sono riferiti necessariamente a quelle aree. Non sussiste quindi duplicazione quando le due prestazioni perseguono oggetti e funzioni differenti.
• La quantificazione degli standard può essere stabilita in rapporto agli abitanti insediabili e ai livelli minimi di qualità urbana previsti dalla disciplina urbanistica; l’eventuale sproporzione della misura deve essere dimostrata con riferimento alla concreta trasformazione e alla specifica zona interessata.
• Il permesso di costruire convenzionato è legittimamente utilizzabile per subordinare il titolo edilizio all’assunzione di obblighi del privato funzionali a interessi pubblici, tra cui la cessione o monetizzazione degli standard urbanistici e gli obblighi di edilizia residenziale sociale, anche quando l’intervento edilizio potrebbe astrattamente essere realizzato mediante un titolo diverso.
• La scelta dello strumento urbanistico comunale, quando non incide sulla competenza dell’organo né sul contenuto sostanziale della disciplina e riguarda soltanto la forma dell’atto, non determina l’annullabilità se ricorrono i presupposti dell’art. 21-octies, comma 2, l. n. 241/1990.

Come è indicizzato