Cassazione Civile, Ordinanza n. 32175/2025 del 10/12/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto di locazione ad uso diverso avente ad oggetto un immobile destinato a centro estetico. La conduttrice sosteneva di aver dovuto eseguire subito opere di riparazione straordinaria, di aver riscontrato nel tempo gravi problemi di umidità, muffe e infiltrazioni, e di aver poi intimato diffida ad adempiere, avviato mediazione e richiesto accertamento tecnico preventivo. In giudizio chiedeva risoluzione del contratto, risarcimento dei danni, riduzione del canone, restituzione di somme pagate indebitamente, rimborso delle spese per riparazioni straordinarie, indennità di avviamento e restituzione del deposito cauzionale. I locatori proponevano a loro volta domanda riconvenzionale per il danno da ripristino del bene. In primo grado la domanda riconvenzionale fu dichiarata inammissibile per tardiva costituzione; in appello la Corte ritenne tempestiva la costituzione ma improcedibile la riconvenzionale per mancata mediazione, e poi, con sentenza definitiva, rigettò in parte le domande della conduttrice, accertò il recesso della stessa, quantificò il deposito cauzionale, accolse l'eccezione di compensazione impropria con i crediti dei locatori e revocò le condanne di primo grado. In cassazione la ricorrente deduceva: 1) erroneità della decisione sulla tempestività della costituzione dei locatori e, quindi, sull'ammissibilità di riconvenzionale, eccezioni, prove e documenti; 2) illegittimità dell'uso della compensazione impropria e insussistenza dei presupposti della compensazione legale o giudiziale; 3) giudicato formatosi sulla compensazione impropria e preclusione di ulteriori domande; 4) tardività di documenti prodotti dai locatori; 5) nullità della CTU per aver risposto a quesiti non posti; 6) motivazione apparente della sentenza nella parte in cui aveva aderito alla CTU senza spiegare perché preferirla a un'altra consulenza e ai rilievi del consulente di parte; 7) erroneo rigetto della domanda di risoluzione e dell'indennità di avviamento; 8) erroneo rigetto della domanda risarcitoria per i vizi e gli interventi eseguiti; 9) illegittima compensazione dei crediti e violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato. La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso contro la sentenza non definitiva, con conseguente inammissibilità dei motivi ad essa riferiti; ha ritenuto infondato il motivo sulla compensazione impropria; ha dichiarato inammissibili i motivi sulla tardività dei documenti e sulla nullità della CTU; ha accolto solo il motivo sulla motivazione della sentenza di appello in ordine alla preferenza accordata alla CTU, ritenendo la motivazione meramente assertiva e quindi apparente, e ha cassato la sentenza definitiva con rinvio per una nuova motivazione; i restanti motivi sono stati assorbiti.

La decisione

Il ricorso è stato dichiarato in parte inammissibile e in parte infondato; è stato accolto soltanto il motivo relativo alla motivazione apparente sulla CTU, con cassazione della sentenza definitiva n. 1945/2022 nei limiti del motivo accolto e rinvio alla Corte d'appello per una motivazione effettiva sulle ragioni di adesione alla consulenza tecnica d'ufficio e sulla considerazione delle osservazioni dei consulenti di parte. Il ricorso contro la sentenza non definitiva n. 5127/2021 è stato dichiarato inammissibile, con conseguente inammissibilità dei motivi che la riguardavano. Il giudice di rinvio dovrà provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 447-bis c.p.c.

  indica il rito applicabile alle controversie locatizie e la proposizione della domanda da parte della conduttrice.

• art. 696 c.p.c.

  richiamato per il precedente accertamento tecnico preventivo attivato dalla parte attrice.

• art. 696-bis c.p.c.

  richiamato quale ulteriore strumento di accertamento tecnico preventivo utilizzato prima del giudizio di merito.

• art. 34 L. 392/1978

  norma invocata per l'indennità di avviamento commerciale, esclusa dalla Corte d'appello perché il rapporto era cessato per recesso della conduttrice.

• art. 155 c.p.c.

  richiamato in relazione al calcolo a ritroso dei termini di costituzione; la Cassazione ha però dichiarato inammissibile la censura riferita alla sentenza non definitiva per difetto di autosufficienza e di rituale riserva.

• art. 361 c.p.c.

  disciplinando la riserva di ricorso contro sentenze non definitive; la Corte ha ritenuto non adeguatamente documentata e specificata la riserva invocata dalla ricorrente.

• art. 366 c.p.c.

  richiamato come parametro di autosufficienza: il ricorso è stato ritenuto inammissibile quando non riportava e localizzava adeguatamente gli atti e i verbali processuali rilevanti.

• art. 369 c.p.c.

  evocato per il deposito e la reperibilità degli atti del fascicolo d'ufficio ai fini del controllo di legittimità.

• art. 1241 c.c.

  richiamato per chiarire che la compensazione presuppone la reciprocità di crediti tra le stesse parti.

• art. 1243 c.c.

  invocato dalla ricorrente; la Corte ha precisato che la compensazione impropria non segue i requisiti della compensazione legale o giudiziale.

• art. 1246 c.c.

  la Corte ha richiamato la giurisprudenza secondo cui la norma non esclude la compensazione tra crediti derivanti da un unico rapporto, se autonomi e non sinallagmatici.

• art. 112 c.p.c.

  richiamato per dedurre ultrapetizione o omesso esame; la Corte ha ritenuto alcune doglianze non specificamente formulate o inammissibili.

• art. 153 c.p.c.

  richiamato nel motivo sulla tardività dei documenti e sulla possibile rimessione in termini.

• art. 414 c.p.c.

  richiamato per sostenere che nel rito del lavoro/locatizio l'atto deve contenere l'indicazione specifica dei documenti e dei mezzi di prova.

• art. 434 c.p.c.

  richiamato per l'appello nel rito speciale e per l'onere di specificità dei motivi e dei documenti contestati.

• art. 195 c.p.c.

  evocato in relazione alle osservazioni dei consulenti di parte alla CTU.

• art. 132 c.p.c.

  richiamato per il vizio di motivazione apparente o inesistente della sentenza di appello.

• art. 118 disp. att. c.p.c.

  richiamato insieme all'art. 132 c.p.c. come parametro dell'obbligo motivazionale.

• art. 1590 c.c.

  richiamato per il danno da mancata restituzione dell'immobile e per il credito risarcitorio dei locatori.

• art. 1578 c.c.

  richiamato in tema di vizi della cosa locata e riduzione del canone o risarcimento del conduttore.

• art. 1575 c.c.

  richiamato tra le norme sulla diligenza e sugli obblighi del locatore nella locazione.

• art. 1576 c.c.

  richiamato tra gli obblighi di manutenzione e conservazione del bene locato.

• art. 1579 c.c.

  richiamato tra le norme sulla garanzia per vizi della cosa locata.

• art. 1580 c.c.

  richiamato tra le norme sui vizi della cosa locata e sulle conseguenze del loro occultamento.

• art. 1581 c.c.

  richiamato tra le norme sulla tutela del conduttore per vizi sopravvenuti o note della cosa locata.

• art. 1592 c.c.

  richiamato nel motivo finale relativo ai miglioramenti/addizioni eseguiti sull'immobile locato.

• art. 2909 c.c.

  invocato per sostenere l'efficacia del giudicato formatosi sulla decisione concernente la compensazione impropria.

• art. 99 c.p.c.

  richiamato per il principio della domanda e la corrispondenza tra chiesto e pronunciato.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  richiamato come base della trattazione in camera di consiglio.

• art. 3-bis L. 53/1994

  richiamato per la notifica telematica della procura e dell'atto con attestazione di conformità.

• art. 22 d.lgs. 82/2005

  richiamato per l'attestazione di conformità della copia informatica di documento analogico.

• art. 16-undecies d.l. 179/2012

  richiamato per la regola secondo cui, se la copia informatica è destinata alla notifica, l'attestazione di conformità va inserita nella relata di notifica.

• art. 365 c.p.c.

  richiamato in tema di specialità della procura per il ricorso per cassazione.

• art. 83 c.p.c.

  richiamato in tema di specialità e validità della procura per il ricorso per cassazione.

Massime di principio

• Nel ricorso per cassazione avverso una sentenza non definitiva la riserva deve essere specifica, tempestiva e adeguatamente documentata; il ricorrente deve indicare con precisione il contenuto della riserva, la sua localizzazione negli atti e la sua riferibilità alla statuizione impugnata.
• Il difetto di autosufficienza del ricorso ex art. 366, comma 1, n. 6, c.p.c. comporta inammissibilità quando il motivo presuppone la verifica di verbali, atti o documenti non riprodotti o non localizzati in modo idoneo.
• La compensazione impropria ricorre quando crediti e debiti derivano da un unico rapporto, anche complesso, e il giudice può procedere d'ufficio al mero accertamento contabile del saldo senza applicare i presupposti della compensazione legale o giudiziale.
• In un rapporto di locazione, i crediti contrapposti che nascono dal medesimo contratto ma restano autonomi possono essere regolati tramite compensazione impropria, senza necessità di un rapporto di corrispettività tale da escluderne l'esame unitario.
• La motivazione della sentenza è nulla quando si limita ad affermazioni apodittiche sulla convincenza della CTU o sulla puntualità delle risposte ai rilievi di parte, senza esporre il percorso logico-giuridico che giustifica la preferenza accordata all'elaborato peritale.
• Il giudice di merito non è tenuto a confutare analiticamente ogni osservazione del consulente di parte, ma se le critiche sono specifiche e mettono in luce l'assenza di giustificazione delle conclusioni del CTU, la mera adesione acritica alla consulenza integra motivazione apparente.
• Nei riti speciali soggetti a termini stringenti, la produzione documentale e l'eccezione di tardività devono essere valutate alla luce delle preclusioni processuali e dell'onere di specifica indicazione dei documenti contestati.

Come è indicizzato