Sentenza del 14/10/2016 n. 20767 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

Il Comune ha impugnato la sentenza della Commissione tributaria regionale che aveva annullato integralmente l'avviso di accertamento e liquidazione ICI. Con il primo motivo ha denunciato la violazione delle norme che qualificano come edificabile un'area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali, anche indipendentemente dall'approvazione regionale o dall'adozione di strumenti attuativi. Con il secondo motivo ha contestato l'insufficiente e incoerente motivazione della CTR, sostenendo che il ridotto indice di edificabilità, gli oneri di lottizzazione e il rischio di pericolosità idraulica avrebbero potuto incidere sulla determinazione del valore venale dell'area, ma non determinarne la qualificazione come agricola.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto entrambi i motivi del Comune, ritenendoli fondati e strettamente connessi. Ha stabilito che, ai fini ICI, la qualificazione edificatoria derivante dagli strumenti urbanistici generali è sufficiente a rendere l'area edificabile, anche senza strumenti attuativi. Le limitazioni concrete all'edificazione, gli oneri di urbanizzazione e il rischio idraulico possono ridurre il valore venale e quindi la base imponibile, ma non trasformano l'area in terreno agricolo. La sentenza della CTR è stata cassata e la causa rinviata a un'altra composizione della Commissione tributaria regionale della Toscana, che dovrà riesaminare il valore dell'area e le doglianze del contribuente, oltre a liquidare le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• D.Lgs. n. 504 del 1992, art. 2, comma 1, lett. b)

  Per area edificabile, s'intende l'area utilizzabile a scopo edificatorio, in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi, ovvero in base alle possibilità effettive di edificazione, determinate secondo i criteri previsti, agli effetti dell'indennità di espropriazione per pubblica utilità.

  La qualificazione dell'area come edificabile dipende dalla sua utilizzabilità a scopo edificatorio secondo gli strumenti urbanistici o secondo le effettive possibilità di edificazione.

• D.L. n. 203 del 2005, art. 11-quaterdecies, comma 16, convertito dalla L. n. 248 del 2005

  Per area fabbricabile deve intendersi l'area utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale, indipendentemente dall'adozione di strumenti attuativi.

  Ai fini ICI è sufficiente la destinazione edificatoria prevista dallo strumento urbanistico generale; non sono necessarie l'approvazione regionale del piano o l'adozione di strumenti urbanistici attuativi.

• D.L. n. 223 del 2006, art. 36, comma 2, convertito dalla L. n. 248 del 2006

  La disposizione interpretativa sulla nozione di area edificabile si applica anche ai fini IVA, dell'imposta di registro e delle imposte sui redditi, oltre che ai fini ICI.

  La norma ha confermato ed esteso l'interpretazione secondo cui la destinazione edificatoria prevista dallo strumento urbanistico generale è sufficiente per qualificare l'area come edificabile.

• D.Lgs. n. 446 del 1997, art. 59, comma 1, lett. f)

  È richiamata con riferimento alla possibilità per il Comune di riconoscere eventuali rimborsi, ma non costituisce il fondamento principale della decisione.

• Cass., Sezioni Unite, n. 25506 del 2008 e Cass. nn. 16714 del 2007, 20137 del 2012, 9510 del 2008, 9778 del 2010 e 5161 del 2014

  La giurisprudenza citata afferma che l'edificabilità ai fini ICI deriva dalla qualificazione urbanistica dell'area e che la concreta attualità delle potenzialità edificatorie, gli oneri di urbanizzazione e le altre limitazioni incidono sul valore venale e sull'importo dell'imposta, non sulla natura edificabile dell'area.

Massime di principio

• Ai fini ICI, un'area è generalmente considerata edificabile quando lo strumento urbanistico generale comunale le attribuisce una destinazione edificatoria, anche se il piano non è ancora pienamente attuato e mancano strumenti urbanistici esecutivi.
• La concreta difficoltà o limitazione dell'edificazione, come un basso indice edificatorio, gli oneri di lottizzazione, i costi di urbanizzazione o il rischio idraulico, incide normalmente sulla stima del valore venale e quindi sulla base imponibile, ma non comporta automaticamente la qualificazione dell'area come agricola.
• L'accertamento fiscale non deve necessariamente essere annullato integralmente perché il Comune ha stimato eccessivamente il valore dell'area: il giudice può dover rideterminare la base imponibile in diminuzione, tenendo conto delle limitazioni effettive.
• La qualificazione dell'area e la quantificazione del suo valore sono questioni distinte: la prima dipende principalmente dalla destinazione urbanistica, mentre la seconda richiede la valutazione delle concrete potenzialità edificatorie, dei costi e dei rischi che incidono sul valore di mercato.
• Poiché l'ICI è un tributo periodico, le variazioni della destinazione urbanistica o delle potenzialità edificatorie possono incidere sul prelievo dei singoli periodi d'imposta, senza comportare automaticamente il rimborso delle annualità precedenti.