Cassazione Civile, Sentenza n. 5067/2023 del 17/02/2023

Esito

La controversia

Il Centro Studi Helikon chiedeva l'accertamento dell'obbligo della convenuta di alienare l'immobile sito in Roma, piazza Navona, con scomputo dal prezzo delle spese di ristrutturazione sostenute dall'Associazione; in subordine chiedeva la regolarizzazione dei pagamenti dei canoni. La controparte (BNL Fondi Immobiliari) denunciava il mutamento di destinazione d'uso e il mancato pagamento dei canoni, chiedendo la risoluzione del contratto, il rilascio e il pagamento di un'indennità di occupazione.

La decisione

Il Tribunale aveva rigettato le domande dell'Associazione e accolto la domanda riconvenzionale della BNL risolvendo il contratto e condannando l'Associazione al pagamento di un'indennità. La Corte d'Appello, invece, aveva rigettato sia le domande principali sia quelle riconvenzionali, ritenendo mancante un contratto scritto tra Comune di Roma e Centro Studi e dunque inapplicabile il diritto di opzione per l'acquisto. In Cassazione il ricorso principale dell'Associazione è stato rigettato; è stato invece accolto il ricorso incidentale della Regione Lazio perché la Corte d'Appello aveva omesso di pronunciarsi sulla richiesta di maggior indennità per l'occupazione senza titolo. La sentenza è stata cassata soltanto in relazione a tale omissione e rinviata alla Corte d'Appello di Roma per il nuovo esame, con regolamento delle spese di legittimità e richiamo all'ulteriore contributo unificato previsto dalla normativa.

Norme richiamate

• L.R. Lazio n. 29/2003, art. 18 (testo vigente dal 11/03/2004 al 28/08/2011)

  Nella vendita delle unità immobiliari ad uso residenziale è riconosciuto il diritto di opzione ai conduttori in regola con il pagamento dei canoni... Sono altresì titolari del diritto di opzione... c) gli assegnatari senza regolare contratto di locazione di unità immobiliari ad uso residenziale degli ex enti ospedalieri, purché l'assegnazione risulti dalla documentazione amministrativa dell'ente assegnante; d) gli assegnatari senza regolare contratto di locazione di unità immobiliari ad uso residenziale del comune di Roma, purché l'assegnazione risulti dalla documentazione amministrativa dell'ente assegnante.

  Il diritto di opzione richiede (i) una documentazione amministrativa non equivoca che attesti l'assegnazione e (ii) l'effettivo uso residenziale dell'immobile. Assegnazioni a favore di associazioni o per uso foresteria non rientrano nella nozione di uso residenziale e quindi non danno diritto all'acquisto.

• Legge regionale n. 18/1994, art. 24 comma 4 lettera a)

  Richiamata per inquadrare la disciplina della dismissione del patrimonio immobiliare afferente a fondi comuni di investimento immobiliare chiusi; collocata nel contesto delle norme che regolano la vendita e il diritto di opzione.

• Art. 11 delle Preleggi

  Richiamato in relazione alla necessità della forma scritta per i contratti con la pubblica amministrazione: la mancanza della forma richiesta comporta la nullità, rilevabile d'ufficio.

• Art. 360, primo comma, cod. proc. civ. (motivi di cassazione)

  Norma richiamata implicitamente per dire che il ricorso per cassazione deve essere articolato secondo le ragioni tassative previste; utile per valutare l'ammissibilità delle censure e la possibilità di censurare l'omessa pronuncia.

• Art. 112 cod. proc. civ.

  Richiamato relativamente al principio che l'omessa pronuncia su una domanda può costituire motivo di nullità e quindi di ricorso in cassazione (art. 360 n.4) se la censura è formulata in modo univoco.

• D.P.R. n. 115/2002, art. 13 comma 1-quater (introdotto dall'art. 1, comma 17, legge n. 228/2012)

  Applicata ratione temporis per rilevare l'obbligo, a carico della ricorrente principale, del versamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato dovuto in caso di proposizione del ricorso dopo la data di riferimento.

• Deliberazione Giunta Comunale n. 1033/1982

  Riferimento normativo/amministrativo richiamato in giudizio come possibile titolo per chi ha occupato senza titolo antecedentemente al 30/8/1981; non rilevante nel caso concreto per il diritto di opzione dell'Associazione.

Massime di principio

• Il diritto di opzione all'acquisto previsto da norme regionali richiede sia la prova documentale dell'assegnazione da parte dell'ente pubblico sia che l'immobile sia stato adibito a uso residenziale: assegnazioni per uso foresteria o a favore di associazioni per finalità istituzionali non soddisfano il requisito dell'uso residenziale.
• La mera utilizzazione dell'immobile come abitazione da parte di un dirigente o socio dell'ente non trasforma automaticamente un'assegnazione per uso non residenziale in un'assegnazione abitativa idonea a far sorgere il diritto di opzione.
• I contratti o le assegnazioni che riguardano una pubblica amministrazione richiedono la forma scritta prevista dalla normativa; la mancanza della forma può comportare la nullità e l'inefficacia del diritto invocato in base al contratto ritenuto inesistente.
• L'omessa pronuncia della corte di merito su una domanda o una richiesta dedotta dalle parti, se censurata in modo univoco, può costituire motivo di cassazione per omessa pronuncia e determinare la cassazione parziale con rinvio.
• In procedimenti relativi a diritti di opzione su immobili pubblici, il giudizio richiede una valutazione formale della natura dell'assegnazione e dell'uso effettivo dell'immobile; i giudici verificano sia la documentazione amministrativa sia la corrispondenza dell'uso alla fattispecie normativa.