Sentenza del 21/12/2016 n. 26494 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

L'Agenzia delle Entrate aveva rettificato i valori dichiarati per tre immobili compravenduti, ritenendoli suscettibili di utilizzazione edificatoria e applicando una maggiore imposta di registro, ipotecaria e catastale. In cassazione ha sostenuto, da un lato, che la potenzialità edificatoria di fatto del terreno fosse sufficiente a giustificare la maggiore base imponibile, anche in presenza di una diversa qualificazione urbanistica, e, dall'altro, che il terreno pertinenziale dovesse seguire il valore del bene principale, secondo il principio per cui la pertinenza segue il bene principale.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso dell'Agenzia delle Entrate. Ha ritenuto congrua e adeguatamente motivata la valutazione della Commissione Tributaria Regionale, secondo cui il suolo era costituito da una strada gravata da servitù di passaggio, elettrodotto, acquedotto e attraversamento della linea telefonica, e doveva quindi essere qualificato come agricolo o comunque non edificabile ai fini dell'imposta di registro. Ha inoltre escluso che la qualificazione catastale o la mera vicinanza a un fabbricato imponessero automaticamente la natura pertinenziale del terreno: la pertinenzialità deve risultare dalla destinazione effettiva e concreta del bene. Nel caso specifico, la stima dell'Agenzia del Territorio si riferiva a valori di immobili destinati a ville e villini, non a terreni eventualmente pertinenziali. Le spese del giudizio di legittimità sono state compensate tra le parti.

Norme richiamate

• D.P.R. n. 131 del 1986, artt. 51 e 52

  Le disposizioni disciplinano la determinazione della base imponibile e i poteri dell'Amministrazione finanziaria nella rettifica del valore dei beni ai fini dell'imposta di registro. La rettifica deve essere fondata sulle caratteristiche effettive e sul valore reale del bene, non su una presunta edificabilità non adeguatamente dimostrata.

• Art. 817 c.c.

  La pertinenza è individuata in base alla destinazione effettiva e concreta di una cosa al servizio o all'ornamento di un'altra. La qualificazione catastale non è decisiva e la semplice circostanza che un terreno circondi un fabbricato non prova automaticamente l'esistenza del vincolo pertinenziale.

• Art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  Consente di ricorrere per cassazione denunciando la violazione o falsa applicazione di norme di diritto. Nel caso concreto le censure dell'Agenzia sono state ritenute infondate.

• D.Lgs. n. 504 del 1992, art. 2, comma 1, lett. b

  È richiamato quale esempio di rilevanza normativa dell'edificabilità di fatto. In astratto, anche un'area non formalmente edificabile può assumere valore edificatorio sulla base di caratteristiche oggettive, ma tale principio non è stato ritenuto applicabile al caso concreto.

• D.L. n. 333 del 1992, art. 5-bis, comma 3, convertito nella L. n. 359 del 1992

  È richiamato, insieme alla disciplina dell'espropriazione, per evidenziare che l'ordinamento riconosce in determinati contesti la rilevanza dell'edificabilità di fatto nella valutazione economica dei terreni.

• D.P.R. n. 327 del 2001, art. 37, comma 5

  È richiamato come ulteriore riferimento normativo alla rilevanza dell'edificabilità di fatto nella determinazione del valore dei terreni, senza però rendere automaticamente edificabile ogni area priva di una concreta capacità edificatoria.

Massime di principio

• Ai fini dell'imposta di registro, la potenzialità edificatoria di fatto può essere rilevante anche quando non risulta espressamente dal piano urbanistico, ma deve essere dimostrata attraverso elementi oggettivi concreti, quali vicinanza al centro abitato, urbanizzazione, servizi pubblici e sviluppo edilizio delle aree circostanti.
• La qualificazione urbanistica e catastale del terreno non è sempre decisiva, ma costituisce un elemento importante della valutazione complessiva. Un'area concretamente utilizzata come strada e gravata da molteplici servitù può essere ritenuta non edificabile anche se l'Amministrazione sostiene una sua astratta vocazione edificatoria.
• La maggiore imposta non può essere fondata automaticamente sul valore di edifici o ville presenti nella zona: occorre stimare il bene effettivamente trasferito, tenendo conto delle sue caratteristiche, limitazioni e destinazione concreta.
• La pertinenzialità non deriva automaticamente dalla vicinanza fisica, dalla proprietà comune o dall'iscrizione catastale. Deve risultare un rapporto funzionale effettivo e concreto di servizio o ornamento tra il terreno e il bene principale.
• In presenza di un accertamento di merito adeguatamente motivato dal giudice tributario, la Corte di cassazione tende a non sostituire la propria valutazione a quella dei giudici di merito, salvo vizi giuridici o motivazionali rilevanti.
• Per contestare una rettifica basata sull'edificabilità, è utile documentare la destinazione urbanistica, le servitù, l'accessibilità, i vincoli, l'assenza di urbanizzazioni e ogni altra circostanza che incida concretamente sul valore commerciale del terreno.