Sentenza del 14/02/2018 n. 3536 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

La società ha impugnato l'avviso di liquidazione con cui l'Agenzia delle Entrate aveva recuperato le imposte relative all'acquisto, registrato il 2 aprile 2008, di un terreno inserito in un piano urbanistico particolareggiato di iniziativa privata. La contribuente sosteneva di avere diritto alle agevolazioni previste dalla legge n. 244 del 2007 e contestava che fosse necessaria, al momento dell'acquisto, la preventiva stipula della convenzione di lottizzazione. La Commissione tributaria aveva invece negato il beneficio ritenendo indispensabile tale convenzione.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il ricorso, cassato la sentenza della Commissione tributaria e rinviato la causa alla Commissione tributaria di secondo grado di Trento, in diversa composizione, anche per la liquidazione delle spese. La Corte ha chiarito che la legge n. 244 del 2007 ha introdotto una nuova disciplina a regime e non ha ripristinato quella prevista dall'art. 33, comma 3, della legge n. 388 del 2000. Tuttavia, per i trasferimenti di immobili compresi in piani urbanistici particolareggiati di iniziativa privata, la convenzione di lottizzazione non deve necessariamente essere stipulata prima dell'acquisto: è sufficiente che l'edificazione venga realizzata entro cinque anni dal trasferimento, termine previsto quale condizione per conservare l'agevolazione.

Norme richiamate

• Legge n. 388 del 2000, art. 33, comma 3

  Sono soggetti all'imposta di registro dell'1 per cento ed alle imposte ipotecarie e catastali in misura fissa i trasferimenti di beni immobili in aree soggette a piani urbanistici particolareggiati, comunque denominati, regolarmente approvati (...) a condizione che l'utilizzazione edificatoria dell'area avvenga entro cinque anni dal trasferimento.

  La disciplina originaria agevolava il trasferimento di immobili inseriti in piani particolareggiati, subordinando il beneficio alla successiva utilizzazione edificatoria entro cinque anni.

• Legge n. 350 del 2003, art. 2, comma 30

  Le agevolazioni fiscali di cui alla L. n. 388 del 2000, art. 33, comma 3, si applicano, in ogni caso, a seguito della sottoscrizione della convenzione con il soggetto attuatore.

  La disposizione è stata interpretata dalla Cassazione come chiarimento della ratio dell'agevolazione, non come requisito inderogabile secondo cui la convenzione debba essere necessariamente sottoscritta prima del trasferimento.

• Decreto-legge n. 223 del 2006, art. 36, comma 15, convertito dalla legge n. 248 del 2006

  La L. 23 dicembre 2000, n. 388, art. 33, comma 3, è abrogato, ad eccezione che per i trasferimenti di immobili in piani urbanistici particolareggiati diretti all'attuazione dei programmi prevalentemente di edilizia residenziale convenzionata pubblica.

  La norma aveva abrogato in larga parte la precedente agevolazione, mantenendo una limitata eccezione per l'edilizia residenziale convenzionata pubblica.

• Legge n. 244 del 2007, art. 1, commi 25-28

  Se il trasferimento ha per oggetto immobili compresi in piani urbanistici particolareggiati diretti all'attuazione dei programmi di edilizia residenziale comunque denominati, a condizione che l'intervento cui è finalizzato il trasferimento venga compiuto entro cinque anni dalla stipula dell'atto: 1 per cento.

  La legge ha introdotto una nuova disciplina a regime modificando direttamente le tariffe delle imposte di registro, ipotecaria e catastale. La successiva abrogazione della norma abrogante non ha ripristinato automaticamente il precedente art. 33, comma 3, della legge n. 388 del 2000.

• Decreto-legge n. 225 del 2010, art. 2, comma 23, convertito dalla legge n. 10 del 2011

  Il termine quinquennale per il completamento dell'intervento agevolato è stato prorogato di ulteriori tre anni.

Massime di principio

• Quando una legge successiva modifica direttamente le tariffe fiscali e introduce una disciplina organica, l'abrogazione della norma che aveva precedentemente eliminato il vecchio regime non comporta, di regola, la sua automatica riviviscenza.
• Per le agevolazioni fiscali connesse all'acquisto di aree edificabili, la finalità sostanziale è ridurre il primo costo di edificazione e favorire l'effettiva trasformazione urbanistica dell'area, non imporre formalità meramente anticipatorie.
• Nel caso di un piano particolareggiato di iniziativa privata, la convenzione di lottizzazione può essere stipulata anche dopo l'acquisto, purché l'edificazione o l'intervento previsto sia effettivamente completato entro il termine legislativamente previsto.
• Il mancato rispetto del termine per l'utilizzazione edificatoria costituisce una condizione risolutiva del beneficio e può comportare la revoca dell'agevolazione e il recupero delle imposte.
• L'applicazione concreta dell'agevolazione richiede comunque di verificare la disciplina vigente alla data dell'atto, la destinazione urbanistica dell'immobile, il contenuto del piano e l'effettivo completamento dell'intervento nei termini previsti.