Cassazione Civile, Ordinanza n. 01616/2024 del 16/01/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare di compravendita immobiliare avente a oggetto un fabbricato sito in Licata. Il promissario acquirente aveva chiesto ex art. 2932 c.c. l’esecuzione in forma specifica del preliminare contro la società promittente venditrice e contro il suo legale rappresentante, evocato anche in proprio. Il Tribunale aveva accolto la domanda traslativa, rigettato la richiesta di riduzione del prezzo e respinto l’eccezione di difetto di legittimazione passiva del rappresentante della società, assorbendo la riconvenzionale della venditrice per risoluzione e danni. In appello la società aveva dedotto l’intervenuta risoluzione del preliminare per inadempimento del promissario acquirente a seguito di diffida ad adempiere, contestando quindi la possibilità di ottenere la sentenza ex art. 2932 c.c., e aveva sostenuto anche l’inammissibilità della domanda per carenza di documentazione ipo-catastale e catastale. Il promissario acquirente aveva resistito e proposto appello incidentale per danni. La Corte d’appello ha accolto l’appello principale, ha escluso la legittimazione passiva del rappresentante persona fisica, ha ritenuto risolto il preliminare per diffida ad adempiere e ha rigettato la domanda ex art. 2932 c.c., dichiarando inammissibile la domanda sulla caparra confirmatoria e l’appello incidentale. In Cassazione il promissario acquirente ha censurato: 1) la statuizione di difetto di legittimazione passiva del rappresentante della società, lamentando omessa valutazione delle prove testimoniali che ne avrebbero mostrato un ruolo personale nella vicenda; 2) l’affermazione secondo cui la diffida ad adempiere sarebbe rimasta senza riscontro, sostenendo che vi era una successiva raccomandata del 28 gennaio 2008 e che il ritardo era imputabile alla controparte, anche per una asserita revisione verbale del prezzo. La Corte di cassazione ha ritenuto entrambi i motivi inammissibili per difetto di specificità e per novità delle questioni non adeguatamente dedotte nei gradi di merito.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto inammissibile il primo motivo perché generico: il ricorrente si limitava a richiamare prove testimoniali senza indicare in modo specifico quali fatti avrebbero dimostrato e senza confrontarsi con la ratio decidendi della Corte territoriale, fondata sul fatto che il preliminare era stato stipulato dal rappresentante solo quale legale rappresentante della società. Ha ritenuto inammissibile anche il secondo motivo, perché la censura introduceva fatti non risultanti dalla sentenza impugnata e non indicati come dedotti nei gradi di merito; in particolare, il ricorrente non aveva precisato in quale atto processuale avesse allegato la raccomandata del 28 gennaio 2008, la presunta revisione verbale del prezzo e le testimonianze invocate. La Corte ha quindi confermato il rigetto del ricorso e condannato il ricorrente alle spese del giudizio di legittimità in favore di entrambe le parti controricorrenti, dando inoltre atto dei presupposti per il raddoppio del contributo unificato ex art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  La sentenza richiama la disciplina dell’esecuzione in forma specifica del contratto preliminare, evidenziando che essa presuppone l’assenza di una risoluzione già intervenuta e, secondo la Corte d’appello, l’iniziativa della parte non inadempiente.

• art. 1454 c.c.

  La diffida ad adempiere, rimasta senza riscontro secondo l’accertamento di merito, ha determinato la risoluzione del preliminare e ha impedito l’accoglimento della domanda traslativa.

• art. 1385, comma 3, c.c.

  La Corte d’appello ha escluso la possibilità di trattenere la caparra confirmatoria quando la parte abbia optato per la risoluzione del contratto anziché per il recesso.

• artt. 342 e 345 c.p.c.

  Sono richiamati per dichiarare inammissibile l’appello incidentale per difetto di specificità e per introduzione di nova in appello.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  Viene applicato per dare atto della sussistenza dei presupposti per il versamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

• art. 13, comma 1-bis, d.P.R. n. 115/2002

  È richiamato quale parametro del contributo unificato ulteriore dovuto in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• Nel ricorso per cassazione, la censura che investe questioni di fatto o temi non trattati nella sentenza impugnata è inammissibile se il ricorrente non indica specificamente dove e come tali questioni siano state dedotte nei precedenti gradi di giudizio.
• Il motivo di ricorso deve confrontarsi in modo puntuale con la ratio decidendi della sentenza impugnata; una critica generica o meramente assertiva, specie se fondata su prove non specificate, è inammissibile per difetto di specificità.
• La deduzione di un omesso esame di fatti decisivi non può tradursi nella prospettazione in cassazione di circostanze nuove o non previamente introdotte nel thema decidendum del giudizio di merito.
• In tema di contratto preliminare di compravendita, la domanda ex art. 2932 c.c. non può essere accolta se il contratto risulta già risolto per effetto di diffida ad adempiere validamente valutata nel merito.
• La qualità di parte sostanziale legittimata passivamente va desunta dal contenuto del rapporto dedotto in giudizio: se il preliminare è stato stipulato dal soggetto in rappresentanza della società, la domanda rivolta contro di lui in proprio richiede un autonomo titolo di responsabilità e non può fondarsi sul solo ruolo rappresentativo.
• La facoltà di trattenere la caparra confirmatoria non è automaticamente compatibile con ogni iniziativa risolutoria: occorre verificare quale rimedio sia stato effettivamente esercitato dalla parte non inadempiente.

Come è indicizzato