Cassazione Civile, Ordinanza n. 22571/2026 del 01/07/2026

Esito

La controversia

Il Comune aveva concesso a una cooperativa edilizia il diritto di superficie su aree inserite in un PEEP e, dopo l'acquisto di ulteriori terreni espropriati dai precedenti proprietari con riserva al maggior indennizzo, aveva dovuto corrispondere una somma aggiuntiva a titolo di indennità di espropriazione. Ritenendo che tali maggiori oneri dovessero essere recuperati dagli assegnatari degli alloggi o dai loro aventi causa, il Comune agiva per ottenere il rimborso pro quota nei confronti dei soci assegnatari dell'alloggio. In primo grado la domanda era stata accolta; in appello, però, la domanda era stata rigettata perché né la convenzione tra Comune e cooperativa né l'atto di assegnazione dell'alloggio prevedevano un obbligo degli assegnatari di rimborsare i maggiori oneri, e non era configurabile un'obbligazione propter rem trasmissibile ai successivi acquirenti senza espressa pattuizione. Con il ricorso per cassazione il Comune deduceva: violazione dell'art. 35 l. n. 865/1971 e dell'art. 1339 c.c.; errata esclusione dell'efficacia erga omnes della clausola di pareggio economico-finanziario e della sua integrazione automatica nella convenzione; sussistenza di un obbligo in capo ai soci della cooperativa per il rapporto di scambio o per il rapporto sociale; omesso/errato esame delle clausole convenzionali e dell'atto di assegnazione, ritenute dal Comune idonee a trasferire sugli assegnatari l'onere di conguaglio.

La decisione

La Corte di cassazione ha respinto tutti e quattro i motivi, confermando la decisione della Corte d'appello. Ha ribadito che, in materia di PEEP e concessione del diritto di superficie, l'obbligo di sopportare i maggiori oneri di espropriazione grava anzitutto sul concessionario/cooperativa e si trasferisce ai successivi aventi causa solo se ciò sia espressamente previsto nella convenzione/concessione o sia oggetto di apposito accollo negoziale. Non essendo sufficiente la sola previsione del pareggio economico-finanziario né la trascrizione della convenzione per vincolare terzi non parti del rapporto, e non risultando dalle clausole esaminate alcun obbligo degli assegnatari, la domanda del Comune è stata definitivamente rigettata. La Corte ha inoltre condannato il ricorrente alle spese e dato atto del raddoppio del contributo unificato, ove dovuto.

Norme richiamate

• art. 35 l. 22 ottobre 1971, n. 865

  non riportata testualmente

  la norma impone il principio del pareggio economico-finanziario nel PEEP, ma non prevede automaticamente il coinvolgimento dei terzi aventi causa del concessionario; l'obbligo di rimborsare i maggiori oneri di espropriazione deve risultare dalla convenzione o da un espresso accollo negoziale.

• art. 1339 c.c.

  non riportata testualmente

  l'inserzione automatica di clausole opera nei limiti della regolazione del rapporto tra le parti del contratto, ma non consente da sola di imporre obblighi a soggetti terzi estranei alla convenzione, salvo espressa previsione idonea a trasfondere l'obbligo nel rapporto negoziale successivo.

• art. 1372 c.c.

  non riportata testualmente

  il contratto non produce effetti nei confronti dei terzi fuori dei casi previsti dalla legge; per vincolare il subacquirente occorre una specifica trasfusione dell'obbligo nel rapporto negoziale con il terzo.

• art. 11 l. 7 agosto 1990, n. 241

  non riportata testualmente

  gli accordi tra pubblica amministrazione e interessati sono assoggettati ai principi del codice civile in materia di obbligazioni e contratti, in quanto compatibili; ciò conferma che l'ambulatorietà degli obblighi urbanistici verso i terzi richiede una base negoziale.

• art. 83, comma 3, c.p.c.

  non riportata testualmente

  richiamato solo per la forma della procura speciale in calce al controricorso.

• art. 360 n. 5 c.p.c.

  non riportata testualmente

  il motivo è stato ritenuto non decisivo anche perché le censure sull'interpretazione delle clausole contrattuali tendevano a sollecitare una rivalutazione di merito.

• art. 1362 c.c.

  non riportata testualmente

  richiamato come canone ermeneutico asseritamente violato, ma la censura è stata respinta perché l'interpretazione delle clausole operata dal giudice di merito era plausibile e non sindacabile in cassazione.

• art. 1363 c.c.

  non riportata testualmente

  richiamato come canone ermeneutico asseritamente violato, senza specifica dimostrazione di errore di interpretazione.

• art. 1366 c.c.

  non riportata testualmente

  richiamato come canone ermeneutico asseritamente violato, ma non in modo autosufficiente.

• art. 1371 c.c.

  non riportata testualmente

  richiamato come canone ermeneutico asseritamente violato, ma la doglianza è stata ritenuta generica.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  non riportata testualmente

  accertati i presupposti per il raddoppio del contributo unificato a carico del ricorrente, ove dovuto.

Massime di principio

• In tema di PEEP e concessione del diritto di superficie, i maggiori oneri di espropriazione possono essere posti a carico del concessionario, ma il loro trasferimento a soggetti diversi dalle parti originarie richiede una previsione espressa nella convenzione o un distinto accollo negoziale.
• La clausola di pareggio economico-finanziario prevista dalla normativa urbanistica non basta, da sola, a rendere automaticamente obbligato il terzo assegnatario o subacquirente, perché il contratto non produce effetti nei confronti dei terzi fuori dei casi previsti dalla legge.
• La trascrizione della convenzione urbanistica non trasforma in obbligazione reale, opponibile indiscriminatamente a chiunque, ogni onere economico previsto nel rapporto tra Comune e cooperativa; occorre verificare se il testo convenzionale contenga una chiara trasfusione dell'obbligo nel successivo rapporto con l'assegnatario.
• L'interpretazione delle clausole contrattuali e convenzionali è censurabile in cassazione solo nei limiti del controllo di legittimità: una lettura plausibile e coerente del testo, compiuta dal giudice di merito, non può essere sostituita con una diversa ricostruzione della parte ricorrente.
• Nei rapporti delle cooperative edilizie va distinto il rapporto sociale dal rapporto di scambio; l'assegnatario dell'alloggio non può essere gravato di un maggior prezzo o di ulteriori oneri se ciò non trova un fondamento espresso nell'accordo negoziale di assegnazione.

Come è indicizzato