Cassazione Civile, Sentenza n. 37852/2022 del 28/12/2022

Esito

La controversia

Il Condominio impugna la sentenza della Corte d'appello di Brescia che aveva confermato l'annullamento da parte del Tribunale della delibera assembleare del 17/05/2013 (punto 7) che aveva negato al condomino Vergine l'ampliamento della sua unità. Le censure del Condominio vertono principalmente sulla falsa applicazione dell'art.1137 c.c. e dell'art.1109 c.c. (presunto sindacato del merito da parte del giudice), sulla errata interpretazione dell'art.13 del regolamento condominiale in rapporto all'art.1122 c.c. (sostegno che la clausola regolamentare imporrebbe solo un onere di informativa e non un parere vincolante), nonché sulla negazione di efficacia contrattuale del patto regolamentare che attribuisce all'assemblea un potere di parere vincolante; sono altresì dedotte omissioni di pronuncia e questioni di fatto relative alle dimensioni dell'ampliamento.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto il secondo e il terzo motivo di ricorso del Condominio (interpretazione dell'art.13 del regolamento e sua efficacia vincolante) e ha ritenuto che la Corte d'appello avesse errato nell'interpretare la clausola regolamentare come mero obbligo informativo. La Cassazione ha enunciato il principio secondo cui, se il regolamento convenzionale obbliga a richiedere il parere vincolante dell'assemblea per opere che possono pregiudicare il decoro architettonico, la deliberazione che neghi il consenso può essere sindacata dal giudice solo per accertare la situazione di fatto alla base della decisione collegiale (presupposto necessario per il controllo di legittimità). Gli altri motivi sono stati dichiarati assorbiti. La sentenza impugnata è stata cassata e la causa rinviata alla Corte d'appello di Brescia in diversa composizione per nuovo esame, con indicazione di provvedere anche sulle spese di Cassazione.

Norme richiamate

• art. 13 regolamento condominiale (Clausola contrattuale interna)

  "i condomini si obbligano reciprocamente a richiedere il parere vincolante della assemblea per i lavori da svolgere nelle parti private che riguardano la facciata dell'edificio e le parti esterne che concorrono all'estetica ed al decoro dell’intero immobile"

  La Corte ha ritenuto che la formula letterale impone per contratto il vincolo all'assemblea: il parere indicato è vincolante e obbliga i condomini ad uniformarsi, dunque l'assemblea può validamente negare i lavori per tutelare il decoro architettonico

• art. 1137 c.c.

  La Corte richiama che l'impugnazione della delibera assembleare è strumentale a verificare la sua legittimità; quando il diniego è fondato su clausola regolamentare vincolante, il sindacato giudiziale deve limitarsi ad accertare i fatti che giustificano la determinazione collegiale, senza sostituirsi al merito valutativo dell'assemblea

• art. 1122 c.c.

  La norma vieta al singolo opere che rechino danno alle parti comuni o pregiudizio alla stabilità, sicurezza o decoro; la Corte distingue tra obbligo informativo previsto dal codice e possibilità di prevedere per contratto un consenso assembleare vincolante che può imporre limiti più rigorosi

• art. 1102 c.c.

  La Corte ricorda che, in assenza di vincolo convenzionale, il singolo può modificare l'uso comune per un uso più intenso purché non alteri destinazione o pari uso; tuttavia l'autonomia privata può introdurre limiti ulteriori attraverso il regolamento

• art. 1362 c.c.

  Richiama il criterio interpretativo del contratto: l'interprete deve indagare la comune intenzione delle parti senza limitarsi alla lettera, salvo che la lettera risulti chiara e univoca. La Corte ha rilevato che la lettera dell'art.13 è chiara nel vincolare i condomini al parere assembleare

• art. 23, comma 8-bis, d.l. 28/10/2020, n.137 (conversione)

  Norma procedurale: la causa è stata decisa in camera di consiglio secondo questa disposizione; richiamata in motivazione ma non oggetto di valutazione di merito

Massime di principio

• Se il regolamento di condominio contiene una clausola convenzionale che richiede il parere vincolante dell'assemblea per interventi che incidono sul decoro architettonico, tale parere è obbligatorio per i condomini e l'assemblea può legittimamente negare i lavori sulla base di quella clausola
• Il sindacato giudiziario sulle deliberazioni assembleari non può sostituirsi al giudizio di merito dell'assemblea; tuttavia il giudice può sindacare la legittimità della delibera accertando i fatti e le ragioni concrete che ne sono alla base (verifica di fatto necessaria per il controllo di legittimità)
• La mera formula generica di diniego (es. affermazioni di stile senza motivazione specifica sul presunto pregiudizio al decoro) può essere insufficiente: quando si nega il consenso per tutelare il decoro, l'assemblea deve fornire elementi di fatto e motivazione idonei a dimostrare la compressione del diritto di proprietà del singolo giustificata dalle ragioni comuni
• Una delibera assembleare anteriore che aveva autorizzato una determinata tipologia di intervento non impedisce all'assemblea successiva di rivedere o modificare le decisioni in base a una nuova valutazione degli interessi comuni, salvo che la precedente deliberazione costituisca un vincolo contrattuale proprio
• L'onere di provare l'illegittimità di una delibera spetta al condomino che la impugna; in ipotesi di diniego assembleare basato su clausola vincolante, il ricorrente deve dimostrare che il diniego non trova fondamento nei fatti o nelle ragioni di tutela del decoro, stabilità o sicurezza