Cassazione Civile, Sentenza n. 37848/2022 del 28/12/2022

Esito

La controversia

Le ricorrenti hanno convenuto il Condominio chiedendo l'esecuzione di lavori sul cavedio soprastante i locali di loro proprietà/uso a causa di infiltrazioni che avevano danneggiato soffitto, pareti e merci, e il risarcimento dei danni. In primo grado il Tribunale aveva accolto le domande e condannato il Condominio a eseguire i lavori e a pagare euro 5.000,00. In appello il Condominio aveva ottenuto la riforma della sentenza sostenendo che il cavedio fosse di proprietà esclusiva della Bronzetti (titolo contrario trascritto) e non parte comune, oltre ad eccepire questioni sulla legittimazione dell'amministratore a stare in giudizio per mancanza di delibera assembleare. Le ricorrenti hanno impugnato in Cassazione sollevando nove motivi tra i quali: mancata rilevazione della mancanza di delibera assembleare per autorizzare l'amministratore (artt. 1130, 1131 c.c.), omesso esame di fatto decisivo, errata applicazione dell'art. 1117 c.c. (presunzione di parti comuni), violazioni degli artt. 2043 e 2051 c.c. (responsabilità), violazioni di norme processuali (art. 103, 345 c.p.c.) e errori di valutazione probatoria (art. 2697 c.c.).

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondate le doglianze relative alla legittimità della costituzione e della proposizione dell'appello da parte dell'amministratore, poiché le domande iniziali attinenti alla conservazione e al risarcimento riconducibili alla tutela delle parti comuni rientrano nelle attribuzioni ordinarie dell'amministratore (art. 1130 n.4) e, pertanto, non richiedevano preventiva autorizzazione assembleare (art. 1131). Ha confermato la valutazione di merito della Corte d'appello secondo cui, sulla base del titolo di acquisto e della trascrizione e degli elementi probatori (c.t.u., verbali storici e stato dei luoghi), il cavedio era di proprietà esclusiva e sussisteva un titolo contrario alla presunzione di cui all'art. 1117 c.c.; ne conseguiva l'esclusione di responsabilità del Condominio ai sensi degli artt. 2043 e 2051 c.c. Le restanti censure procedurali e probatorie sono state ritenute infondate o inammissibili. Le ricorrenti sono state condannate in solido al pagamento delle spese del giudizio di cassazione.

Norme richiamate

• art. 1130 c.c.

  Le attribuzioni ordinarie dell'amministratore includono la tutela delle parti comuni e le attività conservativa; le azioni riferite a tale tutela possono essere esercitate dall'amministratore senza preventiva delibera assembleare quando rientrano nelle sue competenze ordinarie.

• art. 1131 c.c.

  Il potere rappresentativo dell'amministratore di stare in giudizio per le parti comuni si applica anche alle azioni conservativa e risarcitorie riconducibili alla tutela delle parti comuni; pertanto non sempre è necessaria una specifica autorizzazione assembleare.

• art. 1117 c.c.

  La presunzione di comunione delle parti indicate nell'art. 1117 può essere superata da un titolo contrario idoneo e opponibile ai terzi (es. atto di acquisto trascritto); in tal caso la porzione contestata non è soggetta alla sfera di custodia e responsabilità del condominio.

• art. 103 c.p.c.

  L'integrazione del contraddittorio non è necessaria quando l'oggetto del giudizio e le domande proposte non richiedono la partecipazione di tutti i titolari di diritti che non siano parti direttamente interessate: qui il Condominio e le attrici erano sufficienti.

• art. 345 c.p.c.

  La Corte ha ritenuto irrilevante la censura sulla tardiva produzione di una delibera in appello, atteso che la legittimazione dell'amministratore è stata valutata alla luce delle sue attribuzioni ordinarie; la questione della tardività non ha inciso sul risultato.

• art. 2697 c.c.

  La distribuzione dell'onere della prova impone che chi allega fatti decisivi li dimostri; la Corte ha valorizzato il titolo trascritto come prova idonea a dimostrare la proprietà esclusiva, rigettando la generica contestazione delle ricorrenti.

• art. 2051 c.c.

  La responsabilità oggettiva per custodia trova applicazione solo se sussiste la custodia del bene; esclusa la comunione del cavedio, non opera l'art. 2051 a carico del Condominio.

• art. 2043 c.c.

  La responsabilità aquiliana richiede il fatto illecito e il nesso di causalità; la Corte ha escluso la responsabilità del Condominio poiché il bene non era comune e non sussisteva un dovere di vigilanza a carico dello stesso.

• art. 360 c.p.c.

  I motivi di nullità e di doglianza sono stati esaminati nei limiti previsti dall'art. 360: la Cassazione ha ritenuto infondati o inammissibili i vari motivi dedotti dalle ricorrenti.

Massime di principio

• L'amministratore di condominio può agire e resistere in giudizio senza delibera assembleare quando le pretese riguardano la tutela, manutenzione o attività conservativa delle parti comuni rientranti nelle sue attribuzioni ordinarie (art. 1130 c.c.).
• La presunzione di comunione (art. 1117 c.c.) può essere efficacemente superata da un titolo contrario valido e trascritto; la prova del titolo contrario è determinante per escludere responsabilità condominali.
• In controversie fondate sulla proprietà esclusiva di porzioni dell'edificio, la responsabilità civile del condominio (art. 2043 e 2051 c.c.) non sussiste se manca la qualità di bene comune.
• Non sempre è necessaria l'integrazione del contraddittorio verso tutti i condomini: va valutato l'oggetto del giudizio e se la partecipazione di questi sia essenziale per la decisione.
• La tardiva produzione di documenti in appello può risultare irrilevante se il rilievo giuridico decisivo è la riconducibilità dell'azione alle attribuzioni dell'amministratore o se la prova decisiva è già acquisita (es. titolo trascritto).
• Chi allega fatti decisivi (es. l'esistenza di una delibera o la condominialità di un bene) deve darne prova adeguata; valutazioni probatorie sui titoli e trascrizioni hanno grande rilievo nel definire la natura comune o esclusiva di una porzione immobiliare.