Cassazione Civile, Sentenza n. 23609/2023 del 02/08/2023

Esito

La controversia

Selimp aveva chiesto l'esecuzione in forma specifica del preliminare di vendita (art. 2932 c.c.) ovvero, in subordine, la risoluzione per inadempimento, la restituzione delle somme e il risarcimento del danno. Contestava che la Cooperativa non avesse rispettato il termine essenziale e avesse variato la conformazione dell'immobile (destinazione e riduzione della superficie) senza che ciò fosse imposto dall'amministrazione comunale, rendendo impossibile l'esecuzione specifica. Il giudice d'appello aveva riconosciuto la legittimazione di Selimp, esclusa l'esecuzione specifica per l'impossibilità materiale/giuridica (facere infungibile), e aveva pronunciato la risoluzione per inadempimento con condanna alla restituzione di €152.074,87 e interessi, liquidando separatamente un danno per mancato godimento basato sul valore locativo per 18 mesi e rivalutazione ISTAT; Selimp ha impugnato in Cassazione la limitazione del ristoro al solo mancato godimento e la metodologia di liquidazione del danno; la Cooperativa ha proposto ricorso incidentale.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto in parte il ricorso principale (secondo e terzo motivo) e il primo motivo del ricorso incidentale, ha dichiarato assorbiti altri motivi e ha cassato la sentenza della Corte d'Appello. La Cassazione ha rilevato che il giudice del rinvio ha erroneamente ritenuto vincolante la determinazione del danno secondo il valore locativo in luogo del criterio corretto: il danno del promissario acquirente va quantificato, di regola, come differenza tra il valore commerciale dell'immobile al momento in cui l'inadempimento è divenuto definitivo (normalmente il momento della proposizione della domanda di risoluzione) e il prezzo pattuito, con eventuale rivalutazione monetaria e interessi secondo le norme civili; pertanto ha rimesso la causa alla Corte d'Appello di Genova in diversa composizione perché proceda alla determinazione del danno conformemente ai principi di diritto indicati dalla Cassazione e provveda anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  Norma richiamata in relazione alla domanda di esecuzione in forma specifica del contratto preliminare; la Corte d'appello ha escluso l'esecuzione specifica perché l'adempimento avrebbe richiesto un facere infungibile (nuove concessioni/alterazioni che incidono su beni di terzi).

• art. 1223 c.c.

  Principio generale del risarcimento integrale del danno: la Corte di Cassazione richiama che il danno deve essere liquidato secondo le regole civili (compreso il criterio della differenza di valore quando applicabile).

• art. 1224 c.c.

  Richiamata riguardo agli interessi: gli interessi compensativi/legali devono essere applicati e disciplinano il ristoro per il ritardo nella corresponsione delle somme liquidate.

• art. 1225 c.c.

  Richiama il criterio della prevedibilità del danno con riferimento al momento in cui l'inadempimento è divenuto definitivo; da qui deriva il momento da prendere per valutare il valore commerciale utile alla liquidazione del danno.

• art. 1226 c.c.

  Richiamato tra le norme sul risarcimento e sulla prova del danno; il principio della liquidazione deve rispettare criteri di causalità e prova, salvo presunzioni legittime (es. svalutazione per imprenditore commerciale).

• art. 1453 c.c.

  Norma relativa alla risoluzione per inadempimento richiamata indirettamente nei motivi incidentali che chiedevano il ristoro corretto in caso di risoluzione del preliminare.

• art. 384 c.p.c.

  Richiamata in relazione alla nullità della sentenza per violazione delle norme sul giudizio di rinvio; la Corte ha precisato che la sentenza di cassazione non aveva imposto il criterio di liquidazione usato dal giudice del rinvio.

• art. 394 c.p.c.

  Norma procedurale richiamata insieme all'art. 384 c.p.c. nella critica alla motivazione del giudice del rinvio.

• art. 360, primo comma, n. 5 c.p.c.

  Norma che disciplina il vizio per omesso esame di un fatto decisivo; la Corte ha dichiarato inammissibile il motivo che non ha individuato con precisione il fatto storico omesso.

• art. 366-bis c.p.c.

  Richiamato nel contesto del quesito di diritto formulato nella precedente sentenza di cassazione; la Corte ha osservato che il giudice di rinvio ha equivocato tra un quesito posto e una decisione vincolante.

• artt. 91 e 92 c.p.c.

  Richiamati in relazione alle spese processuali e alla critica sulla parziale compensazione disposta dalla Corte d'Appello; la Cassazione ha ritenuto assorbite alcune doglianze su questo punto.

• art. 112 c.p.c.

  Invocato dai resistenti per censurare la liquidazione del danno (ultra petita/nullità); la Corte ha avuto ad oggetto la disamina del criterio sostanziale di liquidazione del danno.

Massime di principio

• In caso di inadempimento del promittente venditore del preliminare immobiliare, il danno dovuto al promissario acquirente si quantifica, di regola, come differenza tra il valore commerciale dell'immobile al momento in cui l'inadempimento è divenuto definitivo (tipicamente la data della domanda di risoluzione) e il prezzo pattuito.
• La rivalutazione monetaria e gli interessi vanno applicati conformemente alle norme civili: la rivalutazione fino alla liquidazione giudiziale e, successivamente, interessi (art. 1224 c.c. e correlati).
• La presunzione di danno da svalutazione monetaria può operare per l'imprenditore commerciale (valevole come presunzione utile a liquidare la perdita derivante dall'anticipo/ritardo), ma occorre verificare la natura dell'attore e le allegazioni probatorie.
• L'esecuzione in forma specifica (facere/contratto definitivo) non è ordinabile quando l'adempimento richiederebbe interventi che rendono la prestazione infungibile (es. nuova concessione edilizia, riduzione di proprietà altrui): in questi casi la risoluzione è la via praticabile.
• Il giudice del rinvio deve attenersi alla decisione di legittimità nei limiti in cui questa abbia effettivamente deciso criteri vincolanti; non può trasformare un quesito o una motivazione in un vincolo normativo inesistente.
• In sede di cassazione per omesso esame di fatto decisivo, il ricorrente deve indicare con precisione il fatto storico omesso, la fonte da cui risulta, come e quando è stato discusso e la sua decisività (art. 360, comma 1, n. 5 c.p.c.).
• Quando la parte convenuta ha introdotto varianti non imposte dall'autorità che alterano sostanzialmente l'oggetto promesso, tali varianti possono costituire inadempimento grave e giustificare la risoluzione e la restituzione delle somme.