Sentenza del 16/10/2015 n. 335 - Comm. Trib. Prov. Rieti

Esito

La controversia

Il ricorrente ha impugnato l'avviso di rettifica e liquidazione con cui l'Agenzia delle Entrate aveva elevato il valore dell'immobile da 150.000,00 a 484.000,00 euro, rideterminando l'imposta dovuta in 33.000,00 euro e applicando una sanzione di pari importo. La rettifica era stata effettuata senza un'ispezione diretta dell'immobile, basandosi su aerofotogrammetrie e valutazioni effettuate per via telematica. Inoltre, l'Ufficio aveva ipotizzato una suddivisione dell'immobile in più appartamenti, mentre esso risultava costituito da un unico spazio, e aveva utilizzato come riferimento valori relativi a un Comune diverso, sebbene confinante.

Norme richiamate

• Disciplina dell'imposta di registro, delle imposte ipotecaria e catastale e degli avvisi di rettifica e liquidazione

  La sentenza applica il principio secondo cui la rettifica del valore immobiliare deve essere fondata su elementi concreti, pertinenti e adeguatamente riferiti all'immobile oggetto della compravendita. Una stima basata su dati non verificati direttamente, su caratteristiche inesistenti dell'immobile o su valori riferiti a un Comune diverso non è sufficiente a sostenere validamente l'atto impositivo.

Massime di principio

• La rettifica del valore di un immobile deve essere motivata con criteri specifici, verificabili e pertinenti alle sue effettive caratteristiche.
• L'Amministrazione finanziaria non può fondare la stima esclusivamente su aerofotogrammetrie, dati telematici o presunzioni non confermate da un'adeguata verifica dell'immobile.
• Il confronto con immobili o valori di mercato situati in un Comune diverso, anche se confinante, deve essere giustificato e dimostrato come effettivamente omogeneo; altrimenti la stima può risultare illegittima.
• La ricostruzione delle caratteristiche dell'immobile, come la presenza di più appartamenti o la diversa destinazione degli spazi, deve corrispondere alla situazione reale e risultare adeguatamente provata.
• In casi analoghi, il contribuente può contestare l'avviso evidenziando l'assenza di sopralluogo, l'erroneità dei presupposti fattuali, l'inidoneità dei parametri comparativi e la carenza di motivazione della rettifica.