Cassazione Civile, Ordinanza n. 11193/2024 del 26/04/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce da un intervento edilizio realizzato su un immobile confinante: una società proprietaria di un fondo vicino denunciava in via cautelare la realizzazione di un fabbricato asseritamente non rispettoso delle distanze tra costruzioni e delle distanze in tema di vedute. In primo grado veniva ordinato l'arretramento dei balconi triangolari ai piani superiori e venivano rigettate altre domande, tra cui quella relativa alla violazione delle distanze della parete finestrata e il risarcimento del danno. In appello la società attrice chiedeva anche di accertare l'inesistenza del diritto della controparte a mantenere la parete finestrata a distanza inferiore a quella prevista dal PRG comunale e l'inesistenza di una servitù di mantenimento della costruzione a distanza inferiore a quella legale; la controparte proponeva appello incidentale per ottenere la revoca dell'arretramento dei balconi. In Cassazione la società ricorrente principale denunciava, con il primo motivo, la violazione della normativa urbanistica locale sulle distanze dal confine, sostenendo che il giudice d'appello avesse erroneamente escluso l'applicazione della disciplina perché gli edifici non si fronteggiavano, mentre la norma del PRG prevedeva anche distanze dal confine. Denunciava inoltre, con il secondo motivo, la regolazione delle spese. La società resistente, con ricorso incidentale, lamentava: la qualificazione dei balconi come vedute; l'erronea applicazione della distanza di cinque metri anziché di 1,5 metri; l'omesso esame della possibilità di rimuovere le violazioni con soluzioni alternative; l'erronea qualificazione dell'intervento come nuova costruzione invece che come ristrutturazione mediante demolizione e ricostruzione; infine, la statuizione sulle spese. Il punto centrale della lite era dunque se, ai fini delle distanze, l'opera dovesse essere trattata come nuova costruzione oppure come demolizione e ricostruzione soggetta a un diverso regime, e se la distanza dal confine imposta dal regolamento locale operasse anche in assenza di edifici frontistanti.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto il primo motivo del ricorso principale e il quarto motivo del ricorso incidentale, dichiarando assorbiti tutti gli altri. Ha ritenuto fondato il motivo della società proprietaria del fondo confinante sul rilievo che, quando la disciplina urbanistica locale prevede distanze dal confine o tra costruzioni, la verifica non dipende dal fatto che gli edifici si fronteggino. Ha inoltre accolto il motivo incidentale con cui si contestava la qualificazione del manufatto come nuova costruzione, osservando che, in caso di demolizione e ricostruzione, occorre verificare se lo strumento urbanistico estenda espressamente alle ricostruzioni il regime delle nuove costruzioni; in difetto, la disciplina più severa delle nuove costruzioni non si applica all'intero manufatto ma solo alle parti eccedenti l'edificio originario. La sentenza impugnata è stata quindi cassata con rinvio alla Corte d'appello di Messina in diversa composizione, la quale dovrà accertare la disciplina urbanistica locale applicabile al tempo dell'intervento e valutare anche l'eventuale incidenza della normativa sopravvenuta più favorevole in materia di distanze nelle demolizioni e ricostruzioni. Le spese del giudizio di legittimità sono state demandate al giudice di rinvio.

Norme richiamate

• art. 1171 c.c.

  richiamato come base dell'iniziativa cautelare contro la nuova opera

• art. 873 c.c.

  la Corte ribadisce che la disciplina sulle distanze può essere integrata dai regolamenti locali e che la distanza rileva anche se gli edifici non si fronteggiano

• art. 900 c.c.

  richiamato nel ricorso incidentale in tema di vedute

• art. 905 c.c.

  la sentenza richiama la disciplina delle distanze per le vedute e la sua possibile interazione con le norme locali

• art. 91 c.p.c.

  richiamato con riferimento alla regolazione delle spese

• art. 92 c.p.c.

  richiamato con riferimento alla compensazione delle spese

• art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.

  utilizzato come parametro di impugnazione per violazione di legge

• art. 360, comma 1, n. 5 c.p.c.

  utilizzato come parametro di impugnazione per omesso esame di un fatto decisivo

• art. 380 c.p.c.

  richiamato nel provvedimento organizzativo di designazione del relatore

• art. 276 c.p.c.

  richiamato nel provvedimento organizzativo di designazione del relatore

• art. 31, comma primo, lettera d), L. 457/1978

  richiamato per definire la nozione di ristrutturazione edilizia e la demolizione con fedele ricostruzione

• art. 3, comma primo, lett. d), D.P.R. 380/2001

  richiamato per la nozione di intervento di ristrutturazione edilizia comprensivo della demolizione e ricostruzione

• art. 2-bis, comma 1-ter, D.P.R. 380/2001

  richiamato come disciplina sopravvenuta che consente, in determinati casi, la ricostruzione nei limiti delle distanze legittimamente preesistenti

• art. 10, comma 1, lett. a), d.l. 76/2020

  richiamato quale fonte della modifica dell'art. 2-bis, comma 1-ter, D.P.R. 380/2001

• art. 10, comma 1, lett. b), d.l. 76/2020

  richiamato quale fonte dell'ampliamento della nozione di ristrutturazione edilizia nelle demolizioni e ricostruzioni

• art. 5, comma 1, lett. b), d.l. 32/2019

  richiamato per il precedente intervento normativo che aveva reintrodotto limiti alla ricostruzione

• art. 9-bis D.P.R. 380/2001

  richiamato per il riferimento ai criteri di legittimità del manufatto originario

• art. 1, D.Lgs. 301/2002

  richiamato per sottolineare il carattere non innovativo della modifica normativa del 2001

• D.Lgs. 42/2004

  richiamato come eccezione per gli immobili vincolati

• DM n. 1444 del 1968

  richiamato in tema di distanze minime tra edifici e dai confini

• L. 288/2012

  richiamata nel motivo incidentale sulle spese, come indicata nel testo

Massime di principio

• Quando il regolamento edilizio o lo strumento urbanistico locale stabilisce distanze tra costruzioni o dal confine, la tutela non è limitata alle sole ipotesi di edifici frontistanti: la distanza va rispettata in sé, anche in presenza di fabbricati obliqui o non direttamente contrapposti.
• Le norme locali sulle distanze svolgono una funzione integrativa della disciplina codicistica e perseguono anche finalità urbanistiche generali, oltre alla prevenzione delle intercapedini nocive.
• In caso di demolizione e ricostruzione, la qualificazione dell'intervento come nuova costruzione non comporta automaticamente l'applicazione integrale del regime delle nuove costruzioni all'intero manufatto; occorre verificare se lo strumento urbanistico estenda espressamente tale disciplina alle ricostruzioni.
• In mancanza di una previsione espressa che equipari le ricostruzioni alle nuove costruzioni, le prescrizioni più rigorose si applicano, al più, alle sole parti eccedenti rispetto al fabbricato originario.
• La disciplina sopravvenuta in materia di distanze e ricostruzioni può rilevare anche per manufatti realizzati in precedenza, ove risulti più favorevole e ricorrano i relativi presupposti applicativi, salvo giudicato interno sul punto.

Come è indicizzato