Cassazione Civile, Ordinanza n. 21753/2026 del 25/06/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da due impugnazioni di delibere assembleari condominiali. La prima riguardava la delibera del 20 aprile 2016, con cui venivano rettificati i criteri di riparto delle spese per la copertura del fabbricato C e imputate tali spese ai soli proprietari interessati; la seconda riguardava la delibera del 28 febbraio 2017, che approvava il rendiconto consuntivo 2016, il preventivo 2017 e richiamava, per le spese straordinarie del tetto della palazzina C, il criterio di cui all'art. 1123, comma 3, c.c. La ricorrente sosteneva che il tetto dovesse essere considerato bene comune dell'intero condominio e che le spese andassero ripartite secondo i millesimi generali; deduceva inoltre l'illegittimità del criterio "di condominio parziale", la natura nulla delle delibere, la mancata considerazione di presunti accordi per facta concludentia, la violazione del regolamento condominiale e vizi di motivazione. Con il primo ricorso lamentava anche l'omessa sospensione ex art. 295 c.p.c. per la connessione tra i due giudizi e la mancata valutazione di elementi istruttori e documentali decisivi.

La decisione

La Corte ha riunito i due giudizi di legittimità e ha respinto entrambi i ricorsi. Ha ritenuto superate le questioni processuali sulla sospensione necessaria per la connessione tra le cause, proprio in ragione della riunione. Quanto alla delibera del 20 aprile 2016, ha confermato la tardività dell'impugnazione: i vizi dedotti integravano, al più, annullabilità e non nullità, sicché operava il termine decadenziale di trenta giorni ex art. 1137, comma 2, c.c. Quanto alla delibera del 28 febbraio 2017, la Corte ha escluso il vizio di motivazione apparente e ha ritenuto corretta la qualificazione del fabbricato C come condominio parziale ex lege, con conseguente legittimità del richiamo all'art. 1123, comma 3, c.c. per la ripartizione delle spese relative al bene destinato al servizio esclusivo di una parte soltanto dell'edificio. Ha inoltre affermato che non è configurabile una modifica dei criteri di riparto per facta concludentia e che le doglianze della ricorrente miravano in sostanza a una rivalutazione del merito, non consentita in cassazione. Le spese del giudizio di legittimità sono state poste a carico del ricorrente, con ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1123 c.c.

  Regola generale di riparto delle spese in base ai millesimi, salvo diversa convenzione; il comma 3 disciplina il condominio parziale e la ripartizione delle spese relative a beni destinati al servizio o godimento esclusivo di una parte dell'edificio.

• art. 1135 c.c.

  Le attribuzioni dell'assemblea non comprendono la modifica generale e futura dei criteri legali di riparto delle spese, ma possono riguardare la gestione e deliberazione sulle spese comuni nei limiti di legge.

• art. 1117 c.c.

  Richiamato come presunzione di condominialità, superabile in presenza di caratteristiche oggettive che fondano il condominio parziale.

• art. 1118 c.c.

  Richiamato nel quadro dei criteri legali di riparto e della disciplina delle cose comuni.

• art. 1119 c.c.

  Richiamato nel quadro della disciplina condominiale delle parti comuni e dei relativi criteri di gestione.

• art. 1137 c.c.

  L'azione di impugnazione delle delibere assembleari è soggetta al termine di decadenza di trenta giorni; la nullità è residuale e va limitata ai casi tipizzati dalla giurisprudenza.

• art. 1421 c.c.

  La nullità è rilevabile d'ufficio, ma solo se la relativa questione sia stata tempestivamente introdotta nel processo.

• art. 1422 c.c.

  La ricorrente lo invocava per sostenere la deducibilità della nullità oltre i termini di impugnazione; la Corte lo ha ritenuto non utile nel caso concreto perché non vi era una vera nullità.

• art. 66 disp. att. c.c.

  Richiamato in relazione alla convocazione e all'ordine del giorno, ma la Corte ha escluso che fosse necessaria una specifica indicazione della discussione sui criteri di riparto per i lavori, dato il contenuto delle delibere esaminate.

• art. 132 c.p.c.

  La motivazione della sentenza d'appello non è stata ritenuta apparente né sotto il minimo costituzionale.

• art. 111 Cost.

  Richiamato sul requisito costituzionale della motivazione, ritenuto rispettato dalla sentenza impugnata.

• art. 115 c.p.c.

  Invocato per censurare la mancata valutazione delle prove; la Corte ha ritenuto che la doglianza mirasse in realtà a una nuova valutazione del materiale istruttorio.

• art. 116 c.p.c.

  Invocato per contestare la valutazione delle prove; la Corte ha escluso un errore di percezione della prova e ha ricondotto le doglianze a censure di merito.

• art. 295 c.p.c.

  La sospensione necessaria per pregiudizialità è divenuta superflua dopo la riunione dei giudizi.

• art. 345 c.p.c.

  Richiamato per censurare la novità di alcune allegazioni e deduzioni svolte tardivamente in appello.

• art. 360 c.p.c.

  Le doglianze di ricorso sono state ricondotte ai diversi vizi di legittimità denunciati; la Corte ha però escluso sia il vizio motivazionale sia le violazioni di legge prospettate.

• art. 2687 c.c.

  Non citato nel testo.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115 del 2002

  La Corte ha dato atto della sussistenza dei presupposti per il versamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

Massime di principio

• In materia di condominio, la nullità delle delibere assembleari ha carattere eccezionale e residuale: ricorre solo in presenza di mancanza degli elementi essenziali, impossibilità dell'oggetto o contenuto illecito; la violazione dei criteri legali di riparto applicata al singolo caso integra, di regola, annullabilità e non nullità.
• L'impugnazione di una delibera annullabile deve essere proposta nel termine di decadenza di trenta giorni previsto dall'art. 1137 c.c.; trascorso tale termine, non è possibile aggirare la decadenza qualificando come nullità un vizio che, sostanzialmente, attiene alla ripartizione concreta delle spese.
• Il condominio parziale sorge ex lege quando un bene, per obiettive caratteristiche strutturali e funzionali, è destinato al servizio o al godimento esclusivo di una sola parte dell'edificio; non è necessario un atto negoziale o una delibera costitutiva.
• La diversa convenzione derogatoria ai criteri legali di riparto delle spese richiede una manifestazione di volontà univoca dei condomini nelle forme richieste dalla legge o dal regolamento; non è sufficiente una mera prassi di fatto o una ripartizione seguita in passato.
• Le censure che mirano a sostituire una diversa lettura delle risultanze istruttorie e della delibera rispetto a quella compiuta dal giudice di merito non sono deducibili come errori di legittimità se non denunciano un effettivo vizio logico giuridico o motivazionale nei limiti stretti del controllo di cassazione.
• La riunione di ricorsi relativi a delibere condominiali tra loro geneticamente connesse può rendere superflua la trattazione delle questioni di sospensione per pregiudizialità, ove una decisione unitaria consenta di evitare giudicati contrastanti.

Come è indicizzato