Parere n. 922/2026 - Consiglio Di Stato, Sezione 1

Variante urbanistica e riconversione di un fabbricato residenziale

Il parere riguarda un ricorso straordinario proposto da proprietari privati contro il Comune di Iseo, con l’intervento istruttorio del Ministero delle infrastrutture e dei trasporti. Sono contestate alcune previsioni della variante generale al piano di governo del territorio, adottata con delibera consiliare n. 32 del 28 luglio 2022 e approvata definitivamente con delibera n. 3 del 16 gennaio 2023.

Premesse e contenuto della disciplina impugnata

La controversia concerne il piano delle regole della variante, nella parte in cui inserisce nell’unità di paesaggio “Riva del Lago” un fabbricato di proprietà dei ricorrenti, composto da sette unità immobiliari, compresa quella nella quale essi risiedono. L’edificio è attualmente destinato a uso residenziale.

La disciplina stabilisce che, al momento dell’attuazione del piano delle regole, gli edifici esistenti debbano essere obbligatoriamente convertiti a destinazione turistico-ricettiva, consentendo soltanto la permanenza della funzione residenziale accessoria RES_PER entro 250 mq di superficie lorda, oppure entro il diverso limite eventualmente stabilito dalla norma di piano.

Motivi del ricorso

I primi due motivi riguardano la compatibilità della nuova disciplina con la situazione dell’edificio esistente. I ricorrenti sostengono che l’obbligo di conversione turistico-ricettiva sia irragionevole, perché inciderebbe sulla destinazione residenziale attuale senza risultare necessario per conseguire l’obiettivo della variante, individuato nel divieto di realizzare nuove strutture con destinazione esclusivamente residenziale. È stata inoltre dedotta la lesione del legittimo affidamento.

Con il terzo motivo i ricorrenti contestano la disciplina della capacità edificatoria. Essi rilevano che, a seguito dell’accoglimento delle loro osservazioni, la porzione del mappale n. 56 adibita a giardino è stata inclusa nel piano delle regole, mentre la capacità edificatoria del fabbricato è rimasta invariata. Secondo la prospettazione del ricorso, tale capacità sarebbe insufficiente, una volta detratta la volumetria esistente, per la realizzazione di un albergo diffuso.

Valutazioni istruttorie del Consiglio di Stato

La Sezione non ha ritenuto l’affare maturo per la decisione. La documentazione disponibile non consente infatti di ricostruire con sufficiente precisione il contenuto della disciplina applicabile, poiché le norme tecniche di attuazione, e in particolare il paragrafo 4.3.4., sono state prodotte soltanto parzialmente e per estratto.

La Sezione ha quindi ritenuto indispensabile acquisire il testo pertinente delle norme tecniche di attuazione e integrare la relazione ministeriale già trasmessa.

Incombenti richiesti

Il Ministero delle infrastrutture e dei trasporti, previa interlocuzione con il Comune di Iseo, dovrà chiarire:

• l’ambito oggettivo della nuova disciplina;
• l’ambito soggettivo dei destinatari;
• l’ambito temporale di applicazione;
• i presupposti necessari per l’applicazione del nuovo regime;
• l’eventuale obbligatorietà della riconversione turistico-ricettiva delle strutture residenziali esistenti;
• le limitazioni che si producono immediatamente per il solo fatto dell’approvazione della nuova disciplina.

Termini e prosecuzione del procedimento

Gli adempimenti istruttori devono essere eseguiti entro 120 giorni dalla comunicazione del parere. La relazione integrativa dovrà essere trasmessa anche ai ricorrenti, i quali potranno presentare osservazioni e controdeduzioni entro i successivi 15 giorni.

Il ricorso è stato rinviato a un’adunanza da fissarsi nel quarto trimestre del 2026. La Sezione ha precisato che, in caso di mancato e ingiustificato adempimento degli incombenti istruttori, l’affare potrà essere deciso sulla base della documentazione già presente nel fascicolo.

Conclusioni

Il parere ha natura interlocutoria e non contiene alcuna decisione sull’ammissibilità, sulla procedibilità o sulla fondatezza dei motivi di ricorso. Ogni valutazione in rito e nel merito è stata espressamente riservata all’esito dell’integrazione istruttoria.