Ordinanza del 02/11/2018 n. 28045 - Corte di Cassazione

ICI su area qualificata come edificabile dallo strumento urbanistico generale

La pronuncia riguarda la determinazione della base imponibile ai fini dell’imposta comunale sugli immobili (ICI) per l’anno 2001, con riferimento a un’area situata nel Comune di Cagliari. La Corte Suprema chiarisce che la natura edificabile dell’area deve essere valutata in base alla destinazione attribuita dal piano regolatore generale adottato dal Comune, anche quando tale strumento non sia ancora stato approvato dalla Regione e non siano stati adottati gli strumenti urbanistici attuativi.

Oggetto della controversia

Il Comune di Cagliari aveva impugnato la sentenza della Commissione tributaria regionale della Sardegna relativa a un avviso di accertamento ICI. La società contribuente contestava che il terreno fosse concretamente edificabile nell’anno d’imposta, sostenendo che l’area fosse utilizzata come spazio di manovra per l’accesso ai parcheggi sottostanti.

Secondo il Comune, invece, l’area era pacificamente edificabile e risultava concretamente utilizzata per finalità commerciali, in particolare come area di parcheggio dotata di un autolavaggio aperto al pubblico. Il Comune denunciava la violazione e falsa applicazione del D.Lgs. n. 504 del 1992, art. 2, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, nn. 3 e 5.

Principio sulla qualificazione edificatoria

La Corte considera fondato il ricorso e richiama il consolidato orientamento secondo cui l’edificabilità di un’area, ai fini della determinazione della base imponibile, è desumibile dalla qualificazione attribuita dal piano regolatore generale adottato dal Comune.

Non sono decisive:

• la mancata approvazione del piano da parte della Regione;
• l’assenza di strumenti urbanistici attuativi;
• eventuali vicende successive che incidano sulla concreta edificabilità dell’area.

L’avvio del procedimento di trasformazione urbanistica è infatti sufficiente a incrementare il valore venale dell’immobile. La valutazione deve essere compiuta con riferimento al momento in cui si verifica il fatto imponibile.

Valutazione della concreta potenzialità edificatoria

La mancata possibilità, nell’anno considerato, di realizzare aumenti di volumetria non esclude la qualificazione dell’area come edificabile. Tale circostanza rileva esclusivamente nella determinazione del valore venale concreto dell’immobile.

Ai fini della quantificazione occorre considerare la maggiore o minore attualità delle potenzialità edificatorie e l’eventuale incidenza degli ulteriori oneri di urbanizzazione. Non è invece possibile escludere l’area dall’imposizione sulla base della sola assenza di una concreta possibilità di edificazione immediata.

Utilizzazione commerciale e capacità contributiva

Nel caso esaminato, l’area risultava qualificata come “area urbana” dallo strumento urbanistico generale. Sebbene non fossero possibili interventi con incremento della volumetria nell’anno di riferimento, erano comunque consentite utilizzazioni economicamente vantaggiose.

La presenza di un parcheggio e di un autolavaggio aperto al pubblico rappresentava un indice di capacità contributiva e confermava la possibilità di destinare l’area ad attività commerciali e di servizio. Tali utilizzazioni erano sufficienti a giustificare l’assoggettamento a ICI.

Distinzione tra destinazione urbanistica e valore imponibile

La Corte precisa che il venir meno della concreta possibilità di utilizzare il volume edificatorio non trasforma il terreno in area agricola. La destinazione urbanistica continua a essere quella attribuita dallo strumento urbanistico generale.

La limitazione delle potenzialità edificatorie incide soltanto sull’ammontare della base imponibile. Anche un terreno agricolo, peraltro, sarebbe comunque soggetto a ICI secondo il relativo valore catastale; pertanto, l’assenza di concreta edificabilità non comporterebbe in ogni caso l’esclusione assoluta dal tributo.

Questione della pertinenzialità

La società aveva inoltre accennato alla natura pertinenziale dell’area rispetto ai garage sottostanti. La Corte non accoglie tale prospettazione, rilevando che la pertinenzialità non risultava documentata.

La stessa tesi era inoltre smentita dal ricorso, nel quale si evidenziava che non può sussistere un vincolo di pertinenzialità tra unità immobiliari appartenenti a soggetti diversi, in assenza dell’elemento soggettivo richiesto per la configurazione della pertinenza.

Precedenti richiamati

La decisione richiama i principi già affermati, tra l’altro, da:

• Cass. n. 11182/2014;
• Cass., Sezioni Unite, n. 25506/2006.

Sono inoltre menzionati precedenti tra le stesse parti relativi agli anni 2004 e 2005: Cass. n. 13821/2018 e Cass. n. 13820/2018.

Decisione e rinvio

La Corte Suprema di cassazione accoglie il ricorso del Comune di Cagliari, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa alla Commissione tributaria regionale della Sardegna, in diversa composizione.

Il giudice del rinvio dovrà riesaminare il merito della controversia applicando i principi secondo cui la qualificazione urbanistica dell’area rileva anche in assenza di approvazione regionale e di strumenti attuativi, mentre le limitazioni concrete all’edificabilità incidono soltanto sulla determinazione del valore imponibile. Il rinvio comprende anche la regolazione delle spese del giudizio di legittimità.

La decisione è stata assunta il 10 ottobre 2018 e depositata in cancelleria il 2 novembre 2018.