Cassazione Civile, Ordinanza n. 02786/2023 del 31/01/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce da opere edilizie eseguite dalla società proprietaria di un locale al piano interrato/seminterrato in un edificio condominiale, consistite in scavi nel sottosuolo e modifiche della facciata interna, e da infiltrazioni d’acqua provenienti dal cortile condominiale. In primo grado il Tribunale aveva condannato la società a rimettere in pristino il sottosuolo e la facciata e il condominio a eseguire lavori per eliminare le infiltrazioni, respingendo le ulteriori domande risarcitorie. In appello la società aveva censurato, tra l’altro, la legittimazione dell’amministratore del condominio a proporre la riconvenzionale, la qualificazione del sottosuolo come parte comune, la ritenuta illegittimità dello scavo e il rigetto delle domande di danno; il condominio aveva insistito sulle proprie domande. La Corte d’appello aveva confermato la rimessione in pristino per lo scavo, escluso la prova di modifiche della facciata, dichiarato inammissibile la domanda risarcitoria del condominio perché riferita ai singoli condomini e non al condominio in sé, e confermato il rigetto delle pretese risarcitorie della società, ritenendo che la rimessione in pristino avesse già eliminato il pregiudizio patrimoniale dedotto. Con il ricorso per cassazione la società ha dedotto: 1) violazione degli artt. 1130, 1131 e 81 c.p.c., sostenendo che l’amministratore non potesse agire senza delibera o ratifica per ottenere la rimessione in pristino; 2) violazione degli artt. 1117 e 840 c.c., contestando la natura comune del sottosuolo e il divieto di escavazione; 3) violazione dell’art. 1102 c.c., sostenendo che non ogni attrazione di una porzione di bene comune nell’uso esclusivo integri automaticamente violazione; 4) omesso esame di fatti decisivi e violazione dell’art. 115 c.p.c. sul dato probatorio relativo alla profondità dello scavo e alla consistenza dell’occupazione del sottosuolo; 5) violazione degli artt. 2043, 2051, 2056, 2058 e 1223 c.c., censurando il rigetto del risarcimento per equivalente e la ritenuta satisfattività della rimessione in pristino.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha ritenuto infondati i primi due motivi: l’amministratore è legittimato, senza preventiva autorizzazione assembleare, a promuovere atti conservativi e azioni giudiziarie volte a tutelare l’integrità delle parti comuni, anche se non urgenti; il sottosuolo, in difetto di titolo contrario, è presuntivamente comune e non può essere escavato unilateralmente per ricavarne nuovi locali o ampliare quelli esistenti. Ha dichiarato inammissibile il terzo motivo perché la decisione di merito si fondava su una ratio autonoma e sufficiente, non efficacemente attaccata, relativa all’appropriazione di una porzione rilevante del sottosuolo e alla significativa modifica del bene comune. Ha dichiarato inammissibile il quarto motivo perché diretto a una rivalutazione del materiale probatorio e, inoltre, precluso dalla doppia conforme. Ha dichiarato inammissibile anche il quinto motivo, rilevando che non coglieva la ratio della sentenza impugnata: il rigetto del danno per equivalente derivava dalla mancanza di un pregiudizio residuo, non dalla mera esistenza della tutela in forma specifica. La ricorrente è stata condannata alle spese e all’ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1130 c.c.

  L’amministratore ha il dovere-potere di compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni, comprensivi anche di azioni giudiziarie a tutela dell’integrità del bene comune, senza necessità di previa delibera assembleare.

• art. 1131 c.c.

  Richiamato insieme all’art. 1130 c.c. per affermare la legittimazione dell’amministratore ad agire per la tutela delle parti comuni.

• art. 81 c.p.c.

  Richiamato dalla ricorrente per contestare la legittimazione processuale dell’amministratore; la Corte ha escluso la violazione perché la legittimazione derivava direttamente dalla legge nei limiti degli atti conservativi.

• art. 460 c.c.

  Usato in via analogica per chiarire che gli atti conservativi non dipendono dall’urgenza, ma dalla loro finalità di preservare l’integrità del bene.

• art. 1117 c.c.

  Il sottosuolo, in difetto di titolo contrario, rientra presuntivamente tra le parti comuni dell’edificio.

• art. 1117-quater c.c.

  Richiamato dalla ricorrente in tema di tutela delle destinazioni d’uso delle parti comuni; la Corte ha escluso che fosse decisivo ai fini della legittimazione dell’amministratore nel caso concreto.

• art. 840 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente per contestare la tutela del sottosuolo; la Corte ha confermato la comunione del sottosuolo condominiale in mancanza di titolo contrario.

• art. 1102 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente per sostenere che l’uso più intenso della cosa comune non basti a integrare violazione; il motivo è stato dichiarato inammissibile per difetto di attacco a una ratio autonoma della decisione.

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  Norma sul vizio di violazione di legge invocata per i motivi di diritto.

• art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.

  Richiamato per il dedotto omesso esame di fatti decisivi; la Corte ha ritenuto la censura inammissibile perché diretta a una rivalutazione del merito e, inoltre, ostacolata dalla doppia conforme.

• art. 115 c.p.c.

  Richiamato per contestare il valore probatorio del fatto non contestato; la Corte ha escluso la censura perché mirava a una nuova valutazione dei fatti.

• art. 2043 c.c.

  Richiamato nel motivo sul danno, ma la Corte ha rilevato che mancava un residuo pregiudizio risarcibile dopo la rimessione in pristino.

• art. 2051 c.c.

  Richiamato nel motivo sul danno da infiltrazioni; la Corte ha escluso il risarcimento per equivalente per difetto di danno residuo.

• art. 2056 c.c.

  Richiamato nel motivo sul danno e sulla sua liquidazione.

• art. 2058 c.c.

  Richiamato per la coesistenza tra risarcimento in forma specifica e per equivalente; la Corte ha chiarito che nel caso concreto il risarcimento ulteriore non spettava per assenza di danno residuo.

• art. 1223 c.c.

  Richiamato ai fini della determinazione del danno risarcibile; la Corte ha escluso un pregiudizio patrimoniale effettivo e attuale.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  Applicato per porre a carico della ricorrente l’ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto dell’impugnazione.

Massime di principio

• L’amministratore di condominio è legittimato a promuovere, senza preventiva autorizzazione assembleare, le azioni giudiziarie che rientrano negli atti conservativi dei diritti sulle parti comuni, e tale potere non presuppone necessariamente un’urgenza attuale, ma la finalità di preservare l’integrità fisica e giuridica del bene comune.
• La zona in profondità al di sotto del piano di campagna e dell’edificio, in mancanza di titolo contrario, si presume comune ai condomini; ne consegue che il singolo non può escavarla unilateralmente per ricavarne nuovi locali o ampliare quelli esistenti, poiché così attrarrebbe una porzione di bene comune nella propria esclusiva disponibilità.
• La rimessione in pristino di una parte comune illegittimamente occupata o modificata è azione conservativa e può essere esperita dal condominio per tutelare il bene comune, distinta dalla domanda di risarcimento del danno subito dai singoli condomini, che richiede un autonomo potere rappresentativo o specifico mandato.
• Quando la decisione di merito si fonda su rationes decidendi autonome e ciascuna sufficiente a sorreggerla, il ricorso per cassazione è inammissibile se non censura efficacemente tutte le ragioni decisive.
• In sede di legittimità non è consentito chiedere una nuova valutazione del compendio probatorio; la censura ex art. 360, n. 5, c.p.c. è inammissibile se, in presenza di doppia conforme, mira in realtà a rimettere in discussione l’apprezzamento di fatto del giudice di merito.
• La tutela risarcitoria per equivalente non è dovuta in modo automatico per la sola accertata illiceità della condotta: occorre la prova di un danno residuo, concreto e attuale, non già eliminato o assorbito dalla rimessione in pristino o da altra tutela in forma specifica.

Come è indicizzato