Risposta n. 11 del 19/09/2018

Cessione di immobile a un Comune e agevolazioni per atti preordinati alla trasformazione del territorio

L'interpello riguarda il regime fiscale applicabile alla compravendita di un complesso immobiliare da parte di un privato in favore di un Comune, destinato alla realizzazione di un centro socio-assistenziale. Il tema centrale è se l'atto possa beneficiare del trattamento agevolato previsto per gli atti preordinati alla trasformazione del territorio.

Fattispecie rappresentata dal Comune

Il Comune X intende acquistare da un privato un complesso immobiliare sito nel proprio territorio, composto da un terreno con sei fabbricati un tempo ad uso residenziale e in parte a magazzini agricoli, oggi in stato di abbandono e collabenti, per un corrispettivo complessivo non indicato nel testo.

L'operazione è collegata a un progetto di realizzazione di un centro socio-assistenziale per le fasce sociali più deboli, per il quale il Comune ha ottenuto un finanziamento da un soggetto terzo, indicato come Y. L'erogazione del contributo è subordinata alla circostanza che il Comune sia proprietario dell'area sulla quale sorgerà il centro.

Il contratto di compravendita è sottoposto a condizione risolutiva per il caso di mancato pagamento integrale del prezzo entro il termine pattuito. La proprietà si trasferisce quindi immediatamente al Comune, ma il contratto si risolve con effetto ex tunc se Y non eroga il contributo e il Comune non adempie al pagamento.

Quesito del contribuente

Il Comune chiede se alla cessione in suo favore si applichi l'art. 1, comma 88, della legge 27 dicembre 2017, n. 205, che estende il trattamento previsto dall'art. 20 della legge 28 gennaio 1977, n. 10, richiamante l'art. 32 del DPR 29 settembre 1973, n. 601.

In particolare, il Comune ritiene che l'atto di trasferimento debba essere assoggettato a:

• imposta di registro in misura fissa;
• esenzione dalle imposte ipotecaria e catastale.

Soluzione interpretativa prospettata dal Comune

Secondo il Comune, la cessione costituirebbe un atto preordinato alla trasformazione del territorio posto in essere in attuazione di un accordo tra un privato e un ente pubblico. Di conseguenza, rientrerebbe nell'ambito applicativo dell'agevolazione introdotta dal comma 88 dell'art. 1 della legge n. 205 del 2017.

Normativa richiamata

L'Agenzia richiama in particolare:

• l'art. 1, comma 88, della legge 27 dicembre 2017, n. 205, che estende il trattamento di favore agli atti preordinati alla trasformazione del territorio posti in essere mediante accordi o convenzioni tra privati ed enti pubblici, nonché agli atti attuativi posti in essere in esecuzione dei primi;
• l'art. 20 della legge 28 gennaio 1977, n. 10, che già prevedeva il trattamento tributario di cui all'art. 32, secondo comma, del DPR 29 settembre 1973, n. 601;
• l'art. 10 del D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23, che ha riformato la disciplina dell'imposta di registro per gli atti traslativi di diritti reali immobiliari;
• l'art. 1 della Tariffa, parte prima, allegata al DPR 26 aprile 1986, n. 131;
• il comma 3 dell'art. 10 del D.Lgs. n. 23 del 2011, relativo alle imposte ipotecaria e catastale.

Parere dell'Agenzia delle Entrate sull'agevolazione richiesta

L'Agenzia osserva che la novella introdotta dall'art. 1, comma 88, della legge n. 205 del 2017 fa espresso riferimento agli "accordi o convenzioni tra privati ed enti pubblici". Da ciò deriva che, per applicare l'agevolazione, è necessario che vi sia un accordo o una convenzione tra le parti, quale elemento essenziale della fattispecie agevolata.

Nel caso concreto, tale requisito manca. Non vi è infatti un previo accordo o una convenzione tra il Comune e il soggetto privato che disciplini le modalità dell'intervento edificatorio. L'Agenzia precisa che non può essere assimilato a un accordo o convenzione il mero consenso contrattuale che dà luogo alla compravendita.

Viene inoltre chiarito che l'accordo o la convenzione attengono normalmente alla fase di regolamentazione del rapporto pubblico-privato e possono riguardare, tra l'altro:

• le modalità di realizzazione delle opere di urbanizzazione;
• le caratteristiche degli immobili da realizzare;
• i criteri di determinazione dei prezzi di cessione, nel rispetto della legge n. 10 del 1977 e del DPR n. 380 del 2001.

Poiché nel caso esaminato manca un accordo o una convenzione che disciplini l'intervento, l'atto di trasferimento non può essere ricondotto all'ambito applicativo dell'art. 1, comma 88, della legge n. 205 del 2017 e non può quindi beneficiare del trattamento agevolato richiamato dall'art. 20 della legge n. 10 del 1977.

Regime fiscale applicabile alla compravendita

L'Agenzia ricorda che, a seguito dell'entrata in vigore dell'art. 10 del D.Lgs. n. 23 del 2011 e della riformulazione dell'art. 1 della Tariffa, parte prima, allegata al TUR, dal 1° gennaio 2014 i trasferimenti a favore degli enti pubblici territoriali, che in precedenza erano soggetti a imposta di registro in misura fissa, sono soggetti a imposta di registro in misura proporzionale.

Di conseguenza, la cessione del complesso immobiliare dal privato al Comune X sconta:

• l'imposta di registro in misura proporzionale, ai sensi dell'art. 1 della Tariffa, parte prima, allegata al TUR;
• le imposte ipotecaria e catastale in misura fissa di 50 euro ciascuna, ai sensi del comma 3 dell'art. 10 del D.Lgs. n. 23 del 2011.

Conclusioni operative

L'interpello si conclude con il diniego dell'agevolazione invocata. La sola finalità pubblica dell'acquisto e il collegamento con un finanziamento destinato alla realizzazione dell'opera non sono sufficienti, in assenza di un accordo o di una convenzione urbanistica o assimilabile, per applicare il regime di favore previsto dall'art. 1, comma 88, della legge n. 205 del 2017.