Cassazione Civile, Sentenza n. 14300/2020 del 08/07/2020

Esito

La controversia

La controversia origina dall'impugnazione della deliberazione assembleare del 20 settembre 1997, promossa nel 1997 da alcuni condomini e da una società proprietaria di un'unità immobiliare. Gli attori avevano chiesto l'annullamento o la declaratoria di nullità della deliberazione per incarichi, spese e riparti ritenuti illegittimi e, quanto ai lavori sull'impianto elettrico eseguiti anche su proprietà esclusive, che l'impianto fosse configurato in modo da consentire ai singoli proprietari autonomi adeguamenti alle prescrizioni della L. n. 46 del 1990. Il Tribunale di Genova aveva respinto tutte le domande; la Corte d'appello di Genova, con sentenza n. 1091 del 6/20 agosto 2014, aveva accolto l'appello solo quanto alla ripartizione millesimale delle spese per interventi su proprietà esclusive, confermando nel resto la deliberazione. L'erede universale di due degli originari attori ha proposto ricorso per cassazione con due motivi. Con il primo, denunciando violazione degli artt. 1135 e 1136 c.c. e omesso esame di fatto decisivo, ha contestato la delega a una commissione ristretta per la scelta del professionista incaricato di individuare gli interventi di manutenzione straordinaria e redigere computo metrico e capitolato, sostenendo che si trattasse di funzioni gestionali proprie dell'assemblea, non predeterminate e non meramente esecutive; ha inoltre negato che le successive assemblee avessero ratificato l'attività, contestando le maggioranze e il contenuto delle deliberazioni del 21 settembre 1996 e del 9 febbraio 1997. Con il secondo, denunciando violazione degli artt. 1117 e 1112 c.c. e omesso esame di fatto decisivo, ha sostenuto, da un lato, che i lavori di adeguamento elettrico non erano stati preventivamente deliberati e, dall'altro, che la deliberazione del 20 settembre 1997 era nulla perché aveva inciso sulle proprietà esclusive dei condomini senza il loro consenso.

La decisione

La Cassazione ha rigettato il primo motivo. Ha ribadito che una commissione di condomini può essere incaricata di attività assembleari, ma le sue determinazioni sono vincolanti solo se approvate dall'assemblea con le maggioranze prescritte; le funzioni dell'assemblea non sono delegabili. Nel caso concreto, tuttavia, la Corte d'appello aveva accertato che l'assemblea aveva discusso e approvato la scelta del professionista e il capitolato nelle sedute del 21 settembre 1996 e del 9 febbraio 1997. La censura contro tale autonoma ratio è stata ritenuta inammissibile per difetto di specificità e autosufficienza, poiché il ricorrente non aveva assolto l'onere di indicare e riportare il contenuto dei documenti contestati secondo l'art. 366, primo comma, n. 6, c.p.c. Il secondo motivo è stato accolto limitatamente alla censura relativa all'interferenza sulle proprietà esclusive. È stata invece respinta la contestazione della mancata preventiva deliberazione dei lavori: il profilo era nuovo in cassazione e, comunque, l'adeguamento dell'impianto elettrico alla L. n. 46 del 1990 costituiva intervento urgente di straordinaria manutenzione; l'approvazione del rendiconto e del riparto da parte dell'assemblea ha ratificato i lavori, con spesa complessiva di Euro 2.859,60 e quota indicata a carico del ricorrente di Euro 252,78. La Corte ha invece rilevato che gli interventi avevano interessato anche le proprietà individuali, mediante l'installazione di interruttori magnetotermici nelle unità immobiliari. L'assemblea non poteva incidere sulla sfera esclusiva senza specifica accettazione dei proprietari; il fatto che le opere mirassero a migliorare l'impianto o che il pregiudizio fosse prospettato come futuro non eliminava l'illegittima interferenza, anche perché era stato accertato che ulteriori esigenze di sicurezza avrebbero comportato per alcuni condomini oneri di spostamento degli impianti. La sentenza d'appello è stata quindi cassata nei limiti del motivo accolto, con rinvio ad altra sezione della Corte d'appello di Genova, anche per le spese del giudizio di legittimità. Non sussistono i presupposti per l'ulteriore contributo unificato previsto dall'art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115 del 2002.

Norme richiamate

• art. 1137, primo comma, c.c.

  l’assemblea condominiale ben può deliberare la nomina di una commissione di condomini deputata ad assumere determinazioni di competenza assembleare, a condizione tuttavia che le determinazioni della commissione, affinchè siano vincolanti ai sensi dell’art. 1137 c.c., comma 1, pur per i dissenzienti, siano poi approvate, con le maggioranze prescritte, dall’assemblea, assemblea le cui funzioni dunque non sono, al fondo, suscettibili di delega

  Le determinazioni affidate a una commissione di condomini non vincolano i dissenzienti se non sono successivamente approvate dall'assemblea con le maggioranze richieste; le funzioni assembleari non possono essere delegate in modo da sottrarle alla collegialità.

• art. 366, primo comma, n. 6, c.p.c.

  il ricorrente per cassazione, che intenda dolersi dell’omessa od erronea valutazione di un documento da parte del giudice di merito, ha il duplice onere – imposto dall’art. 366 c.p.c., comma 1, n. 6 – di produrlo agli atti (indicando esattamente nel ricorso in quale fase processuale ed in quale fascicolo di parte si trovi) e di indicarne il contenuto (trascrivendolo o riassumendolo nel ricorso); e che la violazione anche di uno soltanto di tali oneri rende il ricorso inammissibile

  La censura in cassazione relativa all'omessa o erronea valutazione di un documento richiede sia la precisa indicazione della sua collocazione processuale sia la trascrizione o il riassunto del suo contenuto nel ricorso; la mancanza anche di uno solo dei due adempimenti determina l'inammissibilità.

• art. 1135, ultimo comma, c.c.

  Soccorre difatti il disposto dell’art. 1135 c.c., u.c. (nel testo applicabile ratione temporis), secondo cui “l’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne alla prima assemblea”.

  L'amministratore può disporre lavori straordinari senza preventiva deliberazione assembleare quando siano urgenti, ma deve riferirne alla prima assemblea; l'approvazione assembleare del rendiconto e del riparto può ratificare e fare propri i lavori eseguiti.

• art. 1117 c.c.

  i poteri dell’assemblea non possono invadere la sfera di proprietà dei singoli condomini, sia in ordine alle cose comuni che a quelle esclusive, tranne che una siffatta invasione sia stata da loro specificamente accettata o nei singoli atti di acquisto o mediante approvazione del regolamento di condominio che la preveda

  L'assemblea non può deliberare interventi che incidano sulla proprietà esclusiva del condomino, salvo che questi abbia specificamente accettato tale incidenza nell'atto di acquisto o mediante l'approvazione di un regolamento che la preveda.

• art. 1120 c.c.

  Invero l’art. 1120 c.c., faculta sì la maggioranza a disporre miglioramenti, nondimeno limitatamente alle cose comuni.

  Il potere della maggioranza di deliberare miglioramenti riguarda le cose comuni e non legittima interventi o interferenze sulle proprietà individuali.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115 del 2002

  In dipendenza dell’accoglimento (nei limiti in precedenza enunciati) del ricorso non sussistono i presupposti perchè, ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, il ricorrente sia tenuto a versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione a norma dell’art. 13, comma 1 bis D.P.R. cit..

  Quando il ricorso è accolto, anche solo nei limiti indicati dalla decisione, non ricorrono i presupposti per imporre al ricorrente il versamento dell'ulteriore contributo unificato previsto dalla disposizione.

Massime di principio

• L'assemblea condominiale può affidare a una commissione di condomini attività istruttorie o preparatorie, ma non può trasferirle in via definitiva le proprie scelte gestionali: le determinazioni della commissione diventano vincolanti per tutti i condomini soltanto se approvate dall'assemblea con le maggioranze prescritte.
• Il ricorrente per cassazione che contesti l'omessa o erronea valutazione di un documento deve indicare con precisione dove il documento si trova negli atti e riprodurne o riassumerne il contenuto nel ricorso; la violazione anche di uno solo di tali oneri comporta l'inammissibilità della censura.
• In caso di lavori straordinari urgenti, l'amministratore può intervenire senza preventiva deliberazione assembleare, ma deve riferire alla prima assemblea; l'approvazione del rendiconto e del riparto che includono le relative spese può valere come ratifica dei lavori.
• L'assemblea condominiale non può deliberare interventi che incidano sulla proprietà esclusiva dei condomini senza la loro specifica accettazione. La finalità migliorativa dell'intervento e la prospettazione di un pregiudizio futuro non legittimano l'interferenza; il potere assembleare di disporre miglioramenti è limitato alle cose comuni.

Come è indicizzato